論《物權法》中預告登記的消滅

摘 要：本文主要介紹目前我國民法上預告登記消滅的概念，通過一個案例剖析預告登記消滅的現實情形以及存在的問題并加以分析，并結合作者的工作實踐經驗提出應對預告登記消滅原因中的債權消滅加以限制，具體為：當存在法院預查封的情況下，預告登記相關方不得解除預告登記；法律應當規定在預告登記權利人斷供的情況下，開發商不得依據合同約定解

除購房合同，而只能允許開發商以一般債權人向購房者主張債權。

關鍵詞：物權法；預告登記；債券；不動產

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2018）14-0177-02

作者簡介：張寅（1986-），男，中共黨員，浙江大學，法學學士，寧波大學，法律碩士，浙江同舟律師事務所，執行主任，律師。

一、預告登記的消滅

預告登記是不動產登記法上與本登記相對應的一項登記制度，《物權法》第二十條第一款作了規定，第二款對預告登記消滅作了規定，原因包括兩個，一是債權消滅，二是自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。該規定體現了預告登記的從屬性，限制預告登記權利人在一定期限內需行使權利，平衡了預告登記權利人與義務人的利益保護，符合公平原則，具有一定合理性。我國學者對此多加以認同。關于債權消滅，在實踐中還是很好理解，就是指預告登記本來要保護的債權請求權已經不存在了，那么預告登記也當然消滅，目前這一原因的普遍情況就是房地產買賣合同的解除，包括協議解除、單方解除和法院判決解除。但我國《物權法》未對債權消滅這一原因作更多的解釋，以至于目前很多開發商利用這一漏洞為自身牟取利益而損害了第三人的情形多有發生。

二、預告登記消滅的現實情形

正如上文所述預告登記隨意消滅將嚴重侵害第三人的合法權益。根據上文關于預告登記概念的陳述可得，預告登記雖然具有一定的特殊性，但根據我國的物權基本理論它還是一種債權。根據債權的一般特征我們又可得只要債權人和債務人達成意思表示一致即可解除預告登記。作者之前辦理過一個案件，從這個案件中我們觀察到預告登記隨意消滅將面臨的一些問題。

2012年11月20日，張三與某房地產開發商有限公司簽訂了《房地產買賣合同》一份，雙方通過合同約定主要內容如下：1、房地產總價1828571元；2、首付款548571.3元，剩余房款1280000元通過銀行按揭支付；3、某房地產開發商有限公司在張三購買的房屋未向銀行辦妥抵押登記之前向銀行提供階段性擔保；4、如張三出現斷供，銀行起訴張三和某房地產開發商有限公司，在某房地產開發商有限公司承擔保證責任后，某房地產開發商有限公司有權解除其與張三之間的購房合同。同時，張三和銀行簽訂了《商品房抵押擔保貸款合同》一份，約定：張三因購房需要向銀行貸款1280000元；貸款期限20年；保證人為某房地產開發商有限公司，同時，張三還以購買的房地產為上述貸款提供抵押擔保。合同簽訂后，銀行根據雙方簽訂的合同向張三發放了全額貸款，履行了合同義務。上述手續全部完畢后，張三進行了預告登記。2013年12月張三因陷入債務糾紛下落不明，于當月始斷供。2014年3月，銀行提起訴訟，請求張三提前歸還剩余借款本金、某房地產開發商有限公司承擔連帶責任。法院判決：“張三償還貸款本金1055751.94元、，利息（含罰息）26718.01元，復利423.8元；某房地產開發商有限公司對上述債務承擔連帶清償責任”。判決生效后，某房地產開發商有限公司承擔了擔保責任，后某房地產開發商有限公司多次聯系張三補交房款，均未能聯系上。某房地產開發商有限公司于是向法院提起民事訴訟，其中一項訴訟請求即請求法院解除其與張三簽訂的買賣合同。最終鑒于張三和某房地產開發商有限公司在合同中約定，如張三出現斷供被銀行提前收貸，某房地產開發商有限公司也可據此解除與張三有買賣合同。最終某房地產開發商有限公司受償了全部債權。

三、應對預告登記消滅的原因進行限制

預告登記作為一項在物權上的特殊制度，通過預告登記使原本只是債權的請求權具有類似于物權的排他效力，有鑒于此，關于債權的消滅，也應當特殊對待，不能等同于一般的債權消滅。

上述案例在目前的房地產市場中大量存在，大多數的案件像上述案件一樣不會存在能否解除買賣合同的問題，因為基本上所有的房產公司都會通過補充合同來約定當購買者出現斷供，開發商承擔階段性保證責任后開發商有權與購房者解除合同。這樣的約定極大的保護的開發商的利益，試想當購房者出現斷供的情況下，開發商向銀行承擔保證責任，根據擔保法開發商承擔保證責任后應當向購房者進行追償，如果是購房者通過處置房產來償債，開發商也只是一般債權去主張。但現在如果賦予開發商解除權，開發商在購房者出現斷供以后可以解除合同收回房產并要求購房都承擔所有損失，而購房者在開發商處支付的首付款支付損失綽綽有余。開發商只要通過雙方協商解除或解除合同之訴就可以取回房產并主張到所有的損失，實現了“優先受償權”并解除預告登記。開發商從中受益，但第三人可能因此遭殃。在民間借貸異常發達的浙江省，民間借貸正成為社會融資的一個重要組成部分。在民間借貸過程中，房地產被看作是債務人是否有能力履行到期債務的重要保障，這里也包含了債務人購買的期房。債務人購買期房的證明就是預告登記，因此在實務當中有很多債務人憑著預告登記向債僅人借貸。當出現上述案例情形時，第三人的債權將所剩無幾甚至是顆粒無收。

另外，目前關于預告登記的規定也給司法機關的實務操作帶來了困擾。預告登記對應的就是預查封，預查封是指人民法院對被執行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。但實踐當中，如果預告登記解除，那么預查封也隨即解除。目前，對當事人或者被執行人購買尚未辦理房產證的房產采取財產保全措施或者執行查封措施較為常見，一般的做法是辦案人員在采取查封措施時，僅向房地產管理部門發送協助執行通知書進行預查封。但現有部分房產開發商對預查封的房產提起解除合同之訴，造成當事人或者被執行人預繳的部分房款被當事人退回，使法院預查封的目的落空。

綜上，筆者認為在我國目前預告登記普遍以商品房預售的形式存在的情況下，應當對預告登記消滅原因中的債權消滅加以限制。一方面在存在法院預查封的情況下，預告登記相關方不得解除預告登記；另一方面法律應當規定在預告登記權利人斷供的情況下，開發商不得依據合同約定解除購房合同，而只能允許開發商以一般債權人向購房者主張債權。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]王澤鑒.民法學說與判例[M].北京：中國政法大學出版社，2005.

[2]王利明.物權法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2007.