我國以房養老模式困境分析及對策研究

耿云天

摘要：“以房養老”又被稱為“倒按揭”，是于20世紀90年代從國外引進的新概念，在美國發展得較為完善。普通養老保險僅僅保障了老年人基本生活水平，而該模式使老年人過上高品質的生活成為可能。目前我國已在北京、南京、上海等城市嘗試推行該模式，但都遇到了一些困難。為此，我們應嘗試剖析其深層次原因，依據我國現實情況為“以房養老”的實施提出切實可行的建議。

關鍵詞：發展現狀；原因分析；對策建議

一、引言

近年來，我國的醫療水平、人民的生活質量隨著經濟的飛速發展得到了普遍提高，人均壽命不斷增長。1999年我國正式步入老齡化社會，其中60周歲以上人口占到總人口10%以上。2010年第六次人口普查結果顯示，我國超過60周歲的人口1.85億，已經占到總人口的13%，且老齡化速度仍呈加快趨勢。

因此，借鑒“以房養老”模式并在我國嘗試開展是非常有必要的。首先，作為一種新型養老模式，能分擔國家開展養老工作的壓力。其次，使家庭資產效用得到最大化利用，全面保障老年人的生活質量。再者，老年人經濟獨立減輕了兒女的壓力，增進了親人之間的感情。

本文將以我國社會狀況為基礎，結合數據及各國經驗綜合分析，研究我國推行“以房養老”過程中存在的風險及障礙，深入分析其原因，在此基礎上提出解決對策，為我國今后順利開展此模式提供切合實際的對策。

二、以房養老模式發展現狀

（一）“以房養老”模式的概念

簡單地說，“房屋養老計劃”是依據老人擁有的房產，利用個體生命周期與房產壽命周期所存在的差異，在老人剩余的生命周期內，建立長期、持續、穩定的現金流入，提高其生活質量，同時實現房產居住功能和養老功能的結合。

在“房屋養老計劃”開展的過程中，老人將房產抵押給金融機構或養老機構，然后派專業人士進行房產價值評估，按雙方商議的結果，該機構定期給老人養老金，但老人仍持有房屋產權，直至老人去世，房產歸該機構。

（二）我國 “以房養老”發展現狀及主要模式

2014年7月1日至2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢作為試點城市，開展了“房屋養老計劃”，豐富了我國社會養老保障體系。然而情況并不樂觀，兩年內推出該業務的公司只有幸福人壽保險，且四個城市的參與者總共僅有60戶，可見各方對于此政策的積極性都不高，如今“以房養老”模式的開展在我國難以推行。

1. 北京模式——“養老房屋銀行”。該模式的運作方式是老人年滿60周歲后，可以派中大恒基代替其將房屋出租，同時保留產權。獲得的租金用來抵扣養老院的費用，享受養老服務，剩下的資金還可由老人自由支配。但是該模式運行的主體是商業公司，其對利益的追求可能導致老年人權益得不到保證。

2. 南京模式——“養老院養老”。該模式實施方法是老人將其房屋抵押給養老院，然后終身免費入住，養老院在老人過世后，擁有房屋的全部產權。但是參與該模式的老人并不能獲得自由支配的資金，無法隨心所欲地參與更多元化的活動。不僅如此，采取該模式的老人必須滿足兩個條件，即年滿60歲并在本市擁有60平方米以上產權。過于狹窄的范圍限定使得能夠適用于此政策的人數很少，成為該模式失敗的根本。

3. 上海模式——“以房自助養老”。該模式操作方案為65歲以上的老人，把房產賣給公積金管理中心，一次性領取房款。然后公積金管理中心將房屋返租給老人，老人在租期內將租金交付。這種“售后返租”模式中，老年人可以拿到房屋價格和租金價格之間的差額，但是之后房屋升值而產生的利潤將無法獲得。因此，該種模式也很難推行成功。

三、原因探析

（一）文化因素

我國古代實行傳統的小農經濟模式，因此在人們心中血緣觀念、家庭觀念尤為重要，在民間流傳著“但留方寸地，留予子孫耕”的俗語，形成了把房屋留給后代的習慣。在這樣的文化背景下，家庭養老成為我國基本養老模式，至今社會上的主流觀念仍是將房產留給子女，而不會抵押給銀行。這種模式帶給老人的主要是精神上的安慰，經濟因素只占據次要地位。

七年前國資委作過一項調查，發現雖然擁有產權的老人超過總數的72%， 但是老人必須和子女共同決定房產處置權。另一項調查顯示，84%的老年人不能接受以房養老，而其中約半數是因為擔心子女不同意，老人不希望“以房養老”間接割斷親情的紐帶。

（二）制度法規障礙

1. 產權制約問題。目前我國房產的使用期限為70 年，到期后，必須由房產所有者申請續期，并重新上繳土地出讓金。如果老年人的房產馬上到期，卻想申請“以房養老”，一方面可能導致老人拿到的養老金過少，不足以滿足生活需要；另一方面會加大金融機構的風險，使相關機構參與積極性不高。

2. 誠信系統不夠完善。“以房養老”涉及到大額資金流轉，而我國沒有完善的監督體制作保證，這不僅使老人對金融機構缺乏信任，而且為犯罪分子提供了可乘之機，導致發生了多起以低價騙取老年人房產的悲劇。

3. 沒有系統專業的房產價值評估標準。影響房產價值評估的因素有很多，如金融市場尚未發展完善，大量缺乏精算人才，各機構之間惡性競爭。因此我國急需一套合理的標準來約束評估機構的成立，同時需要相應的法律制度規范其評估方法。

（三）養老機構不完善

老年人參加“以房養老”的目的是可以憑借所得房款，享受到更高水平的養老服務。但是目前我國養老機構數量少，床位難以滿足需要；同時大部分養老院由于資金短缺，不僅基礎設施差，而且缺乏護理人員，很少有日常娛樂，成為推行以房養老的最大障礙。

國家統計局2017年發布了最新數據，我國60歲以上人口23086萬人，占總人口的16.7%；其中15003萬人在65周歲以上，占總人口的10.8%。

而在2017年民政部公布的數據中，截至年底，全國共有14萬個養老服務機構，養老床位730萬張（每千名老年人擁有養老床位31.6張，比2016年增長4.3%），雖然相比2015年總數大幅提升，但可明顯看出仍然遠遠不夠。其中少量公辦養老院有國家補貼、條件好、價格合適但 “一床難求”，另一些質量還算不錯的私立養老院價格極高，大部分老年人負擔不起。

（四）房地產因素

1. 近些年我國城鎮的房價大幅增長，造成買房難的困境。以北京為例，2006 年至2016 年房地產價格每平米增長近三萬元，且一直處在正增長的態勢，其他城鎮情況也大致相同。這直接導致大部分的居民無法支付高額的房價，因此老人更不愿將房子抵押出去。

2. 我國尚未開發農村地區的房地產市場，且依據法律規定，農民的房產不能作為資本運作，因此“以房養老”模式很難在農村實施。然而農村老年人口占全國近70%，是養老的主要對象，卻不得不被排除在了“以房養老”的門外。

四、對策建議

（一）明確政府定位，提供健康環境

1. “以房養老”在實施過程中有很多不確定因素，如房產價格、預期壽命等，如果房產增值，老人會吃虧，房價下跌則給金融機構帶來壓力。因此，政府可以采取以下幾種方法降低風險，增加機構和老年人的參與積極性。

（1）推出以房養老保險，將風險分散給幾個不同的保險公司。

（2）實行稅收優惠政策。比如允許企業用某一年的虧損抵消另一年的盈余，減少盈利年的應納稅額，或者五年內減免企業所得稅。

（3）一旦金融機構大幅虧損甚至破產，及時出手援助，防止老年人房產、錢財兩空的悲劇發生，扶持企業繼續發展。

2. 大力完善我國信用體系，揭示社會主體信用優劣，鼓勵高信譽機構推出此類業務，嚴格打擊借機騙房的可恥行為，減少欺詐行為的發生，使其能明白放心的參與到該模式中來。

（二）制定法律法規，支持“以房養老”

1. 開征遺產稅

遺產稅是指對死者留下的遺產征稅，其目的是縮小貧富差距。從美國成功推行以房養老政策的經驗來看，遺產稅的征取起到了關鍵的作用。老人去世后，子女必須將遺產的60%到80%作為遺產稅上繳，因此雙方都傾向于將房產抵押。因此我國也可借鑒其經驗，先于大城市試點征收遺產稅，如果征收得當，不僅可以調節社會財富的分配，增加政府財力和社會福利資源，還能轉變人們的傳統觀念，從側面推動“以房養老”模式的開展。

2. 適當延長土地使用年限

目前，中國的房屋產權期限是70年，期滿后，如果使用權性質不是居住又申請續期，就需補交土地出讓金。對于參加以房養老的老人來說，房屋產權的剩余年限影響了其將拿到的金額，因此有必要立法明確產權到期后的處置方法。如果該到期房產參與“以房養老”，可以派專業人士綜合房產所處地段、新舊程度等進行評估，適當延長土地使用年限，保障老人利益的同時確保相關機構能夠盈利。

（三）穩定房價走勢，完善房地產市場

1. 適當宏觀調控，穩定房價，逐步完善房地產供給結構。

2. 征收購房累進稅率，規定超過兩套的房產所繳納房產稅，隨購房數量的增加而增加。

3. 統一管理我國的房產評估系統，制定一套合理的評估方法。

（四）加強宣傳引導，健全養老機構

政府應明確，經過幾千年形成的傳統思想觀念，決不是一朝一夕所能改變的，因此要給老年人足夠的時間。同時，政府應加大力度宣傳“以房養老”政策，可以通過講座、廣告等方式進行宣傳、正確引導廣大群眾，為大家講解“以房養老”產品的本質、操作方法和意義，幫助老年人盡快轉變想法，使老人們從心底認可該模式，并想加入其中。

五、結語

在我國人口老齡化嚴重、居民住房條件得到提高的背景下，“以房養老”顯然已成為最適合我國的補充養老形式，不但可以減輕養老壓力，還可以提高老年人生活水平，拓寬金融機構的業務形式。然而法律制度不健全、養老機構不完善、傳統觀念難以轉變等問題已成為最大的絆腳石，使得“以房養老”模式的發展遲遲難以推進，難以被廣大老年人接受。對于這種現狀，我國應加快制度建設，綜合房地產、金融、保險等行業共同發展，建設多元化的養老保障體系，同時也需耐心等待，不可急功近利。

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（作者單位：中國人民大學附屬中學）