新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪分析

于彬

摘要：本文主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和權(quán)籍調(diào)查進(jìn)行研究和分析，通過(guò)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查非常復(fù)雜，在操作的時(shí)候不單單需要測(cè)繪不動(dòng)產(chǎn)平面，還需要調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，另外還需要精確測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)的面積。由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，房屋建筑面積逐步增大，新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪分析難度更大，本文著重對(duì)其進(jìn)行分析，以供參考。

Abstract： This paper mainly focuses on the research and analysis of real estate surveying and survey of rights records. Through relevant research， it has been found that real estate ownership survey is very complicated. In the operation， it is not only necessary to map the real estate plane， but also to investigate the structure of real estate， and it also needs to measure the area of real estate accurately. As the current speed of economic development is accelerating and the building area of houses is gradually increasing， it is more difficult to investigate and analyze the survey of real estate and its ownership in the new situation. This article focuses on its analysis for reference.

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)下；不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查；測(cè)繪

Key words： new situation；real estate；right-based investigation；mapping

中圖分類(lèi)號(hào)：P208 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）27-0180-02

1 新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題

調(diào)查房地產(chǎn)地籍的時(shí)候需要注意房地產(chǎn)登記和申請(qǐng)的整個(gè)流程，必須依照國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，明確調(diào)查工作主要有土地的用途、土地的界限、土地的面積等，最終匯總這些資料形成地籍調(diào)查報(bào)告，作為房地產(chǎn)證書(shū)和房地產(chǎn)登記的重要依據(jù)。調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)集的時(shí)候，調(diào)查方式很多，主要包含了權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定、測(cè)量等。權(quán)屬調(diào)查主要是利用實(shí)地勘察，還有外業(yè)核實(shí)等諸多方法將房地產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行進(jìn)一步明確。

1.1 缺乏規(guī)范性

登記的過(guò)程中，機(jī)構(gòu)銜接的過(guò)程中出現(xiàn)一定的問(wèn)題，造成不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法順暢連貫的進(jìn)行。不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，需要國(guó)土、林業(yè)、房產(chǎn)各部門(mén)進(jìn)行通力合作，才可以確保登記工作快速有效。在此過(guò)程中很容易產(chǎn)生各機(jī)構(gòu)無(wú)法連貫銜接，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的工作產(chǎn)生直接影響，所以我國(guó)要依照現(xiàn)在形勢(shì)變化的情況，由于各部門(mén)的職責(zé)分配情況和差異性，當(dāng)前在資料數(shù)字化或者保管過(guò)程中，沒(méi)有規(guī)范性，無(wú)法實(shí)施共享相關(guān)數(shù)據(jù)，無(wú)法通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行有力支持等因素，造成了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記困難重重。

1.2 缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的過(guò)程非常復(fù)雜，在實(shí)際操作過(guò)程中出現(xiàn)測(cè)繪分散，測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況，各地在執(zhí)行過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)調(diào)換、權(quán)籍調(diào)查困難重重，管理制度出現(xiàn)很大的缺陷，盡管法律法規(guī)當(dāng)中規(guī)定了房產(chǎn)測(cè)繪、地籍管理等的相關(guān)操作，但是沒(méi)有辦法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過(guò)程中的各個(gè)門(mén)類(lèi)進(jìn)行全方位涵蓋。某些地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍種類(lèi)非常復(fù)雜，造成分散登記測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)不同而導(dǎo)致獲取的數(shù)據(jù)格式、精度、坐標(biāo)等都出現(xiàn)較大差異，無(wú)法共享不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)。

2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作要點(diǎn)

2.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)

以宗地為口子突入，根據(jù)地籍調(diào)查情況為主要基礎(chǔ)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查外業(yè)操作過(guò)程中獲取的數(shù)據(jù)，最大程度的完善高分辨率影像圖底圖、大尺度地形圖、農(nóng)村宅基地圖、集體土地所有權(quán)實(shí)物圖、含坐標(biāo)的城鎮(zhèn)地圖等，通過(guò)外業(yè)測(cè)繪內(nèi)業(yè)判讀的方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作進(jìn)行完善。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪流程

第一步需要做好準(zhǔn)備工作，收集和分析歷史，依照相關(guān)資料將調(diào)查方案完整的制定出來(lái)，并且將指界通知書(shū)提前發(fā)放，查找控制點(diǎn)。在業(yè)務(wù)系統(tǒng)當(dāng)中查詢(xún)相關(guān)資料并到指定部門(mén)，比如林業(yè)房產(chǎn)，國(guó)土等部門(mén)提取檔案。其次是權(quán)籍調(diào)查工作，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查和核實(shí)，測(cè)繪不動(dòng)產(chǎn)單元、自然幢、宗地等的草圖，將其在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中詳細(xì)填寫(xiě)。接著進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，內(nèi)業(yè)主要是進(jìn)行地圖繪制將自然幢、宗地屬性等錄入其中，并且做好計(jì)算房屋面積的工作，外業(yè)主要是進(jìn)行測(cè)量，測(cè)繪房產(chǎn)，宗地界址點(diǎn)等。接著進(jìn)行質(zhì)檢入庫(kù)，主要核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性，主要包含了表格成果、文字成、，圖件成果等，將其進(jìn)行轉(zhuǎn)換，登錄到不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)當(dāng)中，直接調(diào)用不動(dòng)產(chǎn)系統(tǒng)就可以獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，在入庫(kù)前還需要做好邏輯檢查和拓?fù)涔ぷ鳌Ｗ詈筮M(jìn)行成果歸檔，以宗地為單位，對(duì)調(diào)查成果進(jìn)行歸檔整理，要求和規(guī)范化操作，分為紙質(zhì)數(shù)據(jù)和電子數(shù)據(jù)兩種。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的應(yīng)用

當(dāng)前張三需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理。需要核實(shí)其國(guó)有建設(shè)用地和房屋使用權(quán)，其住宅位置是在a縣的b街道24號(hào)，該地區(qū)的地籍區(qū)號(hào)是222。行政規(guī)劃代碼是111111，另外其宗地序號(hào)是25號(hào)，還有幢號(hào)信息、層數(shù)信息分別是10和3，還需要錄入其樓層和戶(hù)號(hào)，分別是2和1，還有其他的明確信息，如下圖所示。外業(yè)人員依照不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)繪的結(jié)果，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入，內(nèi)業(yè)人員通過(guò)相關(guān)軟件進(jìn)行處理，首先將宗地圖繪制完成，并且將對(duì)應(yīng)信息輸入其中。

第一、對(duì)宗地圖進(jìn)行繪制，并把對(duì)應(yīng)的相關(guān)信息進(jìn)行錄入。如圖1所示。

第二、將自然幢的屬性錄入系統(tǒng)當(dāng)中，如圖2所示。

進(jìn)行地基質(zhì)檢和分析修改工作，核查管理轄區(qū)地質(zhì)等相關(guān)信息，對(duì)宗地的懸掛、重合、閉合等情況進(jìn)行檢查，確保宗地屬性情況。依照自然幢的邊線錄入測(cè)繪信息，有效繪制測(cè)繪空間的平面圖，并且深層次的管理單元號(hào)、面積等，把測(cè)繪標(biāo)高等最終結(jié)果繪制出來(lái)，形成樓表盤(pán)表、分戶(hù)圖、宗地圖等。

3 提高不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作效益的措施

3.1 調(diào)查機(jī)構(gòu)的合理選擇

為了讓作業(yè)效率提高，需要對(duì)設(shè)置的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇，主要可以通過(guò)市場(chǎng)化的模式合理的選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)，確保調(diào)查機(jī)構(gòu)的資質(zhì)符合要求，現(xiàn)在各地市的選擇性相對(duì)較小。可以讓多家調(diào)查機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合調(diào)查和管理，并且出具相應(yīng)的測(cè)量報(bào)告和調(diào)查結(jié)果。

3.2 數(shù)據(jù)入庫(kù)環(huán)節(jié)

如果權(quán)屬結(jié)果沒(méi)有出現(xiàn)較大偏差，核實(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)之后，就可以讓相關(guān)人員進(jìn)行簽字。通過(guò)信息科人員對(duì)其進(jìn)行入庫(kù)，將單元號(hào)編制起來(lái)。如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，一定要及時(shí)進(jìn)行反饋修改相應(yīng)的結(jié)果。入庫(kù)工作完成后，相關(guān)的信息課人員需要用專(zhuān)用章處理地圖，并且，及時(shí)提交做好登記工作。如果房產(chǎn)不需要做權(quán)調(diào)前置，相關(guān)人員可以直接將其錄入地圖當(dāng)中，并對(duì)其進(jìn)行登記辦理，與此同時(shí)，相關(guān)人員可以進(jìn)行交接審批，各部門(mén)分工管理對(duì)信息進(jìn)行共享，并且確保測(cè)繪工作的合理性、精確性、有效地進(jìn)行控制。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理

通過(guò)電子登記簿，有效管理相關(guān)林木、土地的定著物，合理掌控權(quán)屬關(guān)系及相關(guān)事項(xiàng)，作為信息化的基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中需要相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)引起重視，規(guī)范登記并且對(duì)登記簿當(dāng)中的信息進(jìn)行審核，確保審核結(jié)果和登記相同，防止業(yè)務(wù)人員出現(xiàn)失誤或者數(shù)據(jù)遺漏的情況，及時(shí)對(duì)相關(guān)程序進(jìn)行更正，確保有專(zhuān)人對(duì)登記簿進(jìn)行保管，定期維護(hù)，并且進(jìn)行備份，有效維護(hù)相關(guān)敏感信息，對(duì)其權(quán)屬管理進(jìn)行加密，讓信息保護(hù)等級(jí)進(jìn)一步提高。

4 結(jié)束語(yǔ)

總之，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作發(fā)展的速度進(jìn)一步加快，所以，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和測(cè)繪工作的重要性逐步強(qiáng)化，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理的時(shí)候，一定要首先做好房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，并且與實(shí)際情況相結(jié)合，通過(guò)合理選擇不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪方法，讓房地產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪和調(diào)查工作進(jìn)一步加強(qiáng)。

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