我國房地產庫存影響因素實證分析

邸妍妍

[摘 要] 文章首先從宏觀和微觀兩個層面定性分析我國房地產庫存的影響因素，在此基礎上，運用灰色關聯分析法分析各因素的影響程度。結果表明，各因素影響程度為：經濟增長>商品房價格>人口城鎮化>土地城鎮化>勞動人口比例。根據文章的定性和定量研究結果，文末就減少庫存、擴大有效需求等方面提出了降低商品房價格，促進租房市場建設和提升住房功能品質等建議。

[關鍵詞] 房產庫存；影響因素；灰色關聯分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.28.053

1 選題背景與研究意義

從1998年住房改革實施到今天的二十年間，我國的房地產行業不僅經歷了輝煌的時刻，同時也經歷了一次次的改革與變化。

在政府大力推動住房改革之后，居民再也無法免費享受相關的福利，而與此同時隨著居民對住房需求的變化，房地產行業應運而生并迅速壯大。自此之后，不僅商品房年新開工面積均大于年銷售面積，商品房庫存不斷增加，隨之水漲船高的房價也逐漸成為影響居民生活收入和質量的主要因素，在一線城市這種矛盾尤為普遍，也因此使得庫存積壓問題日趨嚴重。2003年，政府相關部門為保證房地產行業的健康發展頒布了相關政策，自此明確了房地產在我國經濟發展中的支柱地位。隨著政策出臺房地產開發所需的款額大幅度攀升，僅2003年至2017年增長比例達到18%，從萬億元增長至十萬億元，而同時房地產開發投資的熱潮極大地帶動了經濟的發展，特別是GDP在2003年到2015年這12年間從13億元增長至82億元，增比14%左右。此外，房地產的迅速發展也推動了我國的城鎮化進程， 至2017年城鎮化人口比例升至57.35%。習近平主席于2015年11月的財經領導會議上首次提出了房地產庫存問題，習近平主席強調要解決房地產庫存問題，促進房地產業持續健康發展。國務院總理李克強在黨校講話時也強調與生活息息相關的房地產出現了嚴重的庫存問題。隨后的12月，政府在相關會議上明確了接下來一年我國經濟發展的目標及任務，其中備受關注的去庫存即是專門針對房地產行業下發的發展任務。會議中明確指出可以從完善房屋所有權以及戶籍政策制度的角度或者通過推進城鎮化的發展帶動農村的購房需求的角度等具體解決辦法來從源頭上減少房地產的現有庫存過剩的問題。由此我們不難看出，房地產行業的發展不僅與國家發展息息相關，更體現出我國在當前發展的大環境中對房地產現存問題及發展的關注與重視。

從我國目前的發展狀態以及房地產行業的供需狀態分析，當下我國的房地產發展處于相對供大于需，即供應過剩的狀態。導致這一現象的原因一方面是供需結構的錯位和老化，以及資源配置不均；[1]另一方面使其商品特性決定其很難像食物等日常化用品短時間內減少庫存。所以，對于房地產行業乃至社會經濟來說，當下最重要的議題就是需要從根本源頭上了解影響庫存的因素并找出切實可行的方法來減少房地產庫存。

2 房地產庫存相關文獻綜述

過去二十年來，我國房地產行業蓬勃發展，已成為推動我國經濟增長的支柱行業，但近年來出現的庫存剩余現象不利于經濟及社會的發展。房產過剩已經逐漸成為社會所關注的問題，很多學者對此發表了看法及建議。其中ARMEN 和 ALLEN（1983）[2]指出，住房供需失衡是導致商品房空置的主要因素。而YONG PING LIANG（2006）[3]認為，房產庫存積增的原因不外乎地產商過于追求利潤而忽略市場供求的不協調以及行業的壟斷。王家庭（2002）[4]在探究庫存問題時發現，房屋自身的品質比如周邊的環境及交通等問題是影響房產積存的重要因素。

除此之外，很多專家學者還利用建模的方式通過定量對房地產現有的庫存問題進行探究。郭峰和任宏（2004）[5]在以當下國內商品房空房率的概念以及計算法則的基礎上，觀察對比一定周期內的變化規律，并在符合市場現狀以及口徑統一的條件下，提出了比較符合目前國內房屋空置率的計算方法，最后通過貴陽市內1998年到2003年這6年內的房屋剩余數據進行驗證，以確保公式的可行與合理性。孔英、姚毅等（2013）[6]將國內六個城市的綜合數據進行建模統計，通過實證的方法探究當下國內房地產空置的問題。通過分析發現，國內絕大部分城市的房價與空置率之間的關系為負影響，且空置率為商品房價格的格蘭杰的原因。

3 我國房地產庫存影響因素定性分析

文章基于宏觀經濟學和微觀經濟學的基本原理，在充分考慮市場經濟變化規律和我國房地產業特點的基礎上，將房地產庫存的影響因素分為宏觀和微觀兩個層面分別進行定性分析。

3.1宏觀層面

3.1.1 國內生產總值

作為判斷一個區域或者國家的經濟水平的重要標準之一，GDP的增長不僅可以在某種程度上說明國家經濟的良好與否，對普通的消費居民來說，GDP能體現在他們生活水平的變化以及房屋供求是否協調；從投資者和房地產開發企業角度來說，宏觀經濟向好時，投資與開發信心俱增，房屋供給量也將增多。因此，無論是從需求端還是供給端考慮，GDP都深刻影響著房地產行業未來的發展。

3.1.2 人口城鎮化

所謂的人口城鎮化，主要是指農村人從住宅到生產等各個方面向城市靠近，并逐漸推動城市的擴大，這些都不同程度地影響著房地產市場的發展：一是城鎮人口比重升高，潛在購房者規模擴大；二是產業結構的變化，房地產所屬的第三產業在社會經濟中的比重隨著城鎮化進程逐漸上升；三是城市規模的擴張，必然導致房地產開發土地面積的增長。

3.1.3 勞動人口比例

從國內的住宅現狀來說，雖然很多人將房產作為買賣的投資行為，而且行業內的投資行為普遍存在，但由于我國人口眾多，從實際的居住需求上來說是遠遠大于投資的需求，并且仍占據主導。在當下，有買房需求的群體的年齡段主要在18歲以上64歲以下，而且大部分都是勞動人員，因此人口結構的變化對城鎮居民的住房需求有著很大的關系。隨著計劃生育的嚴打嚴治，人口老齡化逐漸成為一種明顯的社會矛盾，這也就使得在我國房地產購需的人群中人口比例失調問題較為突出，嚴重影響了房產的有效需求。

3.1.4 土地城鎮化

所謂的土地城鎮化，就是土地從農村所有變為城市所有，即城鎮面積的增加。在此過程中，政府批準住房建設用地發揮著至關重要的作用，表現在待開發土地面積的增減，直接影響房屋建設面積；另外，土地城鎮化會拉動人口城鎮化。因此，土地城鎮化對房地產庫存的影響也是多方面的。

3.2 微觀層面

3.2.1 房屋自身因素

建筑房屋銷售滯后有多方面原因，除了房價過高和限購政策等外部因素，房屋自身存在缺陷也不利于化解庫存，最常見的缺陷比如像房屋構架設計老式無法吸引買者、質量存在隱患以及周邊過于僻靜等。

3.2.2 商品房價格

這幾年，房價蹭蹭地大幅上漲是影響房屋庫存的重要因素。而導致房價的上漲的原因：一是房地產商為獲得豐厚的收益而大規模地建設使得房屋數量大幅增多；二是居民購買力與房屋價格不匹配，高昂的房價遠遠超出了普通居民的購買水平，消費需求疲弱。由此可見，商品房價格的影響機制也是多方面的。

盡管我們對各因素的影響機制和可能產生的影響結果分別進行了定性分析，但必須認識到，當前我國房地產市場發展是由政府、企業和消費者共同作用的，市場經濟運行規律也顯示各個因素之間有復雜關聯，單個變量的變化必然會對全局造成影響，牽一發而動全身。為了更清晰地認識各因素對房地產庫存的影響，定量分析也是必要的。

4 我國房地產庫存影響因素定量分析

通過對過去10年間（即2007—2016年）房產市場數據進行統計，利用灰色關聯法對其進行分析。

4.1 關聯系數和關聯度

觀察上述差序列值，我們可以得到：兩極差最大值 M=4.32，兩極差最小值m=0，取分辨率ρ=0.5，求得到灰色關聯系數見下表。

4.2 結果分析

從上表的結果中我們可以看出，影響房屋空置的因素中占比最大的因素是國內的經濟水平，即GDP，緊跟其后的因素是房屋價格，接著便是人口和土地的城鎮化以及勞動人口的比例因素。總的來說，這五種因素中數據相差并不大，最大與最小的數據差也僅為0.14，可見這個五因素與房屋空置密切相關。

此外，從數據結果我們可以看出這五個因素的數值均在0.6～0.8之間，都高于0.5，這說明雖然GDP是占比最多的影響因素，但其他因素也不可以忽略。同時，這說明宏觀經濟向好時，房地產開發企業與各類投資者對房地產業信心指數提升，將加大對房地產的開發與投資，導致房地產庫存走高；相反，經濟增長放緩、停滯，甚至倒退時，企業與投資者行為將更加謹慎，規避風險，有利于房地產庫存的化解。

5 政策建議

從長遠的發展眼光來說，只有切實地解決房產業庫存過剩的現狀才能更好地實現行業的進步。因此，文章針對房產庫存問題提出下列建議供參考。

5.1 政府引導聯合龍頭企業示范作用，適當降低商品房銷售價格

從房屋的供需現狀來看，房價是影響供需的重要因素，而且也是最容易進行管控的因素，所以通過價格的調整與控制是緩解當下供需差距最可行且相對成效較大的方法。在高房價的條件下，取消限購限貸所激發的需求也是有限的。因此，只有合理地對房價的價格進行降低，才能誘發更多的購買需求，從而取消限購政策等控制措施才能真正實施。降低價格減少庫存有利于房地產業的持續健康發展，也有利于居民生活的改善。

5.2 推進租房市場建設，構建多層次商品房供應體系

近十年，房產業的快速發展以及國人傳統的房屋觀念，使得房產業的發展呈現了單一的買賣特點，而租賃等其他方式的房產市場呈現較為緩慢的發展狀態。導致這種問題的原因一方面是國人傳統的房屋情結作祟；另一方面房產業的飛速發展使得房屋的增值以及未來回報率可觀。由此，要想解決房屋庫存問題我們需要完善當下的供房體系，開發銷售房產與租賃房產等多元化房產買賣市場的發展。從企業方面，通過多元化的角度制定符合各類人群的房屋使用方案；從政府方面，利用政府的管控手段加強對房產業的管理與控制，為房屋的租賃以及買賣制定健全的政策，確保民眾可以放心地進行房屋的買賣及租賃，建立可持續的房屋保障體系；從消費者方面，要改變傳統的購房思想，合理有計劃地進行房屋的購置以及租賃。

5.3 因地制宜結合消費者需求，提升住房功能品質

建筑房屋銷售滯后有多方面原因，除了房價過高和限購政策等外部因素，房屋自身存在缺陷也不利于化解庫存，最常見的缺陷比如像房屋構架設計老式無法吸引買者、質量存在隱患以及周邊過于僻靜等。所以一方面可以通過加快商品房周邊公共設施的建設來吸引更多的買家，從而減少庫存。比如建設醫院、學校等與民生息息相關的公共部門讓民眾感受到房屋周邊的宜居性，建立公交站或者地鐵站等提高居住區域的便利性；另一方面對拿地未開工項目，可以適當調整規劃用途，比如可以建設一些宜居的養老院或者科研研究院等個性化的房產項目。

參考文獻：

[1]陸敏.供給側結構性改革背景下商品房去庫存研究 [D].長春：長春工程學院，2017.

[2] ARMEN A A， WILLIAM R A. Exchange and production [M]. Competition， Coordination， and Control， 1983.

[3] LIANG Y， HODDER J E， MALPEZZI S， et al.The anatomy of vacancy behavior in the real estate market [J]. The Journal of Finance，2006.

[4] 王家庭.中國商品住宅空置率過高的原因及對策 [J].經濟評論，2002（1）：79-83.

[5]郭峰，任宏.我國商品房合理空置率確定的實證研究 [J].貴州大學學報（自然科學版），2004（4）：416-419，433.

[6]孔英，姚奕，周豫.高空置率與高房價悖論在我國商品住宅市場的實證檢驗——基于全國省際及六大城市的面板數據 [J].城市觀察，2013（3）：157-163.