基于新形勢下我國房地產項目管理中存在問題思考

摘 要：房地產業已經成為當今社會經濟系統的重要組成部分， 房地產項目是復雜性的系統工程， 其分成決策期、 設計期與實施期。作為房地產項目管理的開發商是管理主體，是整個房地產項目的組織者， 對房地產項目開展完整項目管理。房地產項目管理的重點是協調好時間、 性能指標與經費之間的關系， 確保房地產建設項目能夠順利開展。因此， 房地產項目管理在房地產項目建設中起到非常重要的作用。

關鍵詞：新形勢；房地產項目管理；問題思考

1 引言

在當前的社會生活中，房屋是人們居住的一個場所，房屋質量對于人們的生活能夠產生十分深遠的影響，如果房屋質量不能保證，那么人們的生活質量必然會受到影響。針對現實生活中的情況進行分析，房地產工程項目在質量管理方面還存在一定的不足，需要加以進一步的完善，因此本文重點從這兩個方面進行了論述，先提出在質量管理工作中的不足之處，進而提出有效的解決措施，這樣才能為今后的發展做出積極的貢獻，讓人們生活在一個更加舒適和諧的環境中。

2 房地產項目工程管理的主要內容

2.1 總體規劃

在房地產開發項目進行之前，相關的人員要根據工程的實際情況作出一份可行的、合理的總體規劃，在總體規劃中，將項目開發前期的準備進行合理的規劃，保證項目的順利進行。

2.2 配合協調

由于房地產開發項目是一項內容復雜繁多且涉及社會因素較廣的工作，加之房地產工程項目的自身建設的工程項目較多、建設范圍較廣和涉及的部門較多等特點，所以，工程項目在建設的過程中易出現矛盾問題，嚴重的影響著工程項目的施工進度和質量。針對上述現象，工程管理人員就要進行嚴格的管理以及協調各部門的工作人員，使相關人員配合協調，尤其是要注意配合相關的開發建設的相關單位，化解其中產生的矛盾。

2.3 質量監督

質量是房地產開發項目中最為重要的因素，也是現代社會房地產競爭中，最為有力的砝碼，過硬的質量不僅僅能夠提高房地產企業的競爭水平及能力，還能促進國家經濟經濟的發展。只有保證其房地產開發項目的質量水平，才能夠使房地產企業獲得最大的經濟效益和社會效益，所以，在房地產的建設開發中，必須要保證工程的質量，加強質量管理以及現場的監理。

2.4 工程驗收

對于房地產的工程項目來說，工程的竣工不是單純地建筑物的施工完成，而是根據工程項目的設計文件要求以及相關的合同的各項內容，按照國家以及地方的建筑工程的竣工的相關法規進行驗收，只有驗收合格后，才能算工程竣工，并且交由客戶使用。

3 房地產項目管理中存在的主要問題

3.1 缺乏理論指導

房地產市場火爆時 ， 開發企業出于市場狂熱以及對暴利的追逐盲目跟風上馬開發項目，投機目的很強。雖然在這樣的情況下仍然有企業賺到錢，但是隨著房地產市場日漸飽和，競爭日趨激烈，靠傳統“拍腦袋”、“憑經驗”的項目開發運營方式逐步暴露出它的弊端：直接導致成本高企、樓盤滯銷、資金回收期延長，甚至項目爛尾，資金鏈斷裂、企業破產等情況屢見不鮮。究其原因是缺乏成熟完善的房地產項目管理理論知識指導，忽視專業經營方法，阻礙了企業的健康發展。

3.2 管理人員水平不高

房地產行業涉及到土地、規劃、施工、財務、營銷、法律、產權登記、合同管理等諸多領域，專業性很強，而且房地產開發不同于其他行業又有自身的特殊性。可是一些開發企業的管理人員要么是半路出家，要么是跨行業任職，對房地產項目管理的認識不夠深入，水平不高、欠缺專業性，無形中加大了項目執行難度，推高了管理成本，增大了經營風險。

3.3 忽視可行性研究

由于房地產項目資金投入巨大，開發周期長，對政策和市場變化敏感，進行立項前的可行性研究、充分論證，已是行業的通行做法。但是投資者的趨利性和市場跟風行為，讓開發企業往往省略了這一關鍵而重要步驟。或者流于表面，缺少實證資料，數據不全、深度不夠，不具備參考價值。一方面是部分項目投資者為了拿到政府優惠政策，低價拿地進行囤地賺取因土地升值帶來的價差，不是真正想搞開發；二是企業管理水平不高，對可行性研究不重視；第三是受時間、成本、費用、人力資源等因素的影響，企業對于房地產開發項目的基礎調查不到位，不經過嚴密的市場調查，缺少產品定位分析，貸款融資方案，施工和銷售進度安排以及經營風險評估控制等措施，只依靠過去的數據或主觀評估，就匆匆上馬開發項目。結果是輕則項目開發失敗、企業破產，重則擾亂市場次序，導致社會不穩定。

3.4 項目進度控制不嚴格

實際中一些開發企業的項目管理不按制定的項目進度運行，隨意性大；同時執行力不夠，各部門缺乏統籌協調，一旦某部分遇阻，則“牽一發動全身”項目推進乏力。俗話說“商場如戰場” 、“兵貴神速” ，拖慢進度事小，錯過大商機事大，對房地產開發企業可能是致命的。

4 房地產項目的工程管理的常見問題的解決措施

4.1 不斷優化計劃管理和控制

必須要強化對房地產項目的計劃管理，盡可能保證相關計劃的系統性，提高其科學性，房地產項目具備多目標性，層次上也相對比較豐富，項目計劃在具體內容上兼顧復雜性以及多樣性。針對房地產企業的項目計劃管理工作，應盡可能保證計劃內容的科學與完善，保證項目計劃在進度以及質量等不同要素上均能符合相關要求，此外，高度重視房地產項目設計以及施工工作，尤其需要加強對房地產營銷環節的管控。所有參與到房地產項目中的部門以及人員均要積極為計劃的制定奉獻力量，力求保證計劃的完善性以及科學性。最后，必須要強化項目計劃的協調性，站在縱向角度和橫向角度上保證計劃的協調，還要確保不同房地產項目之間保持良好的協調關系。

4.2 加強項目管理人才培養

要想順利開展房地產項目管理工作， 必須要重視對項目管理人才的培養， 保證項目經理具備良好的團隊組建能力以及領導能力， 能夠及時解決沖突問題以及相關技術問題， 同時還要具備優秀的行政管理能力以及資源配置技能。房地產企業除了要積極從國外引進一些優秀的復合人才之外， 還應該要加強對房地產項目人才的內部培養， 保證其能夠熟悉企業整體運營狀況。企業決策人員一定要積極轉變人才培養觀念，選擇具備管理潛質的人員給予針對性和全面性培訓， 給其提供參與項目運作的機會。其次， 項目管理人員應主動學習相關管理知識，形成良好的管理理念。最后， 項目管理人員應通過有效的溝通和交流， 全方位了解項目實施情況， 掌握具體運作情況， 提高自己的綜合素質以及工作技能， 同時也推動房地產企業項目工作的順利實施。

4.3 增強施工人員的質量與安全意識

加強對房地產工程項目的質量管理工，還要對施工人員的道德素質進行大幅度提升，幫助其樹立質量與安全的意識，培養施工人員具備高度的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質量，對于工程中出現的問題能夠及時反映并且及時解決，對工程的質量進行有效的保障。此外，還要還要提高施工人員的專業技術和能力，促使施工人員在進行操作時能夠對所有的新技術與新設備進行充分良好的應用，把提高工程項目的質量問題落到實處。

5 結語

綜上所述，加強房地產工程項目質量管理的重要性已經不言而喻了，這與人們的生活具有很大的關聯性。科學的房地產工程質量管理工作可以在很大程度上提升房地產項目的投資效益，并且保障了人民的生命財產安全，同時促進我國的經濟發展。加強房地產工程質量管理工作，實現對房地產開發和建設的有效管理，是社會普遍關注的問題。

參考文獻：

[1] 趙強.淺談房地產企業如何加強項目的質量管理[J].中國高新技術企業，2008（9）.

[2] 郭鴻飛，李凡.房地產項目質量管理體系思考[J].合作經濟與科技，2011（5）.

作者簡介：

石胡兆（1988—）男，漢族，山東泰安人，研究生畢業，土木工程專業，主要從事房地產項目管理工作。