作業成本法在房地產開發項目成本管理中的應用研究

馬祥武

摘要：隨著人們生活水平的提高，社會經濟快速發展，房地產行業競爭更加激烈，企業盈利空間變小，因此加強對房地產開發項目的成本管理十分重要。在如此激烈的競爭環境中為確保房地產企業的經濟效益，應該構建科學、系統化的成本管理系統，從而協助企業管理者來找到一種有效的途徑和方法來提高企業經濟效益，提高項目利潤率，降低企業的經營成本。作業成本法是一種新型成本管理理念，以市場定價為指導，為房地產企業提供生產決策、產品定價和成本控制等的管理系統。作業成本法在房地產企業成本管理中應用，對于降低企業經營成本，提高房地產企業的競爭優勢，具有重要意義。

關鍵詞：作業成本法;房地產項目;成本管理;應用

隨著全球經濟一體化的快速發展，國內外企業競爭更加激烈，尤其是房地產企業在近年來競爭不斷加劇，經營成本不斷增加，使房地產企業利潤空間縮小。為確保房地產企業的長效經營與健康發展，在激烈的市場競爭中占據優勢，就要降低運營成本，對生產經營成本進行合理的控制[1]。采用作業成本法即可實現對成本的控制，作業成本法是根據市場導向，為企業在經營與發展中進行合理與準確的指引，實施低成本策略，提高企業產品的競爭力，提高利潤收入。

1、作業成本法

作業成本法也被稱為作業成本分析法，或是作業成本核算法，這種成本計算方式最招是由美國會計大師所提出，是經濟發達與現代化的產物，作業成本法的發展與應用引起了社會業界人士的關注，并在生產作業場所中對資源按照動因進行分配，根據作業動因將作業成本分配到各個產品上。作業成本法可以推動社會經濟的發展，同時也能滿足房地產行業對成本管理的需求，在企業經營和發展過程中通過作業成本法來實現有效的成本管理，對企業在經營與生產活動中所產生的成本進行有效管理[2]。近年來，隨著社會經濟快速發展，房地產行業交易成本不斷增加，房地產行業要想不斷提高自身經濟效益與社會效益，在激烈的市場競爭中獲取有利地位，就要通過作業成本法來對企業經營成本進行核算，確保企業運作與經營流程順利進行，避免資源浪費，提高房地產開發項目的經營效益。

2、作業成本法在房地產開發項目成本管理中的應用

2.1對開發成本進行準確估算

在房地產開發項目中企業多是將各項直接費用與間接費用相統籌，并根據直接成本所占比例及財務會計預算成本來對企業的經營成本進行核算與管理。采用這種管理方式還存在有一定的弊端，可以使企業在間接運作下所產生的費用被忽略，難以對企業在整個經營運作活動中所產生的成本進行全面計算。為此房地產企業可以通過作業成本法來對企業經營成本進行計算，同時根據企業自身經營情況和發展實際情況對運營作業項目內容進行劃分，根據不同的特點來建立作業中心，明確各項作業中心間接花銷，如建筑修理費等[3]。找出各個間接花銷動因，并對間接花銷成本動因進行分析，將所得數據計入到數據庫中，對每項作業成本分配率加以計算，將間接成本與直接花銷成本相加其總和就為企業的經營總成本，可以全面反映出企業在經營發展情況，以便于企業更好的做出決策。例如在某小區新開發項目中，該項目為某省市中心的投資項目，總面積約為15000m2，該建筑樓層為復式型樓房，針對高收入人群的項目[4]。該項目中所建小區綠化面積為整體建筑開發面積的四分之一，當前已竣工和銷售完畢。在該項目中企業具有控制成本的理念和意識，并采用作業成本法，對該開發項目整體運作過程進行成本控制，并通過項目分析來提高項目在開發中的成本控制認識，在實際開發中做好成本調控工作，并采取必要的成本核算與控制手段，不僅有利于對項目成本的控制，同時也保障了該小區的質量和安全。

2.2流程再造估算

在房地產開發項目中運作流程具有較大的彈性，同時項目運營也會在一定程度上受到外在環境的影響，在房地產企業運作中需要較大的運作資金成本，因此可見作業成本法在房地產開發項目中較為適用，可以有效促使房地產開發項目的運作流程動態化與系統化。在歷程再造中可以對房地產企業各項管理工作進行改進與創新，并將原有職能方面管理中心向流程方向轉變，通過這種管理方式是對企業原有管理理念的一種創新與突破，在管理方式上也得到明顯的改進[5]。流程再造指的是始終圍繞著客戶進行，注重用戶的經濟理由，并強調對資源的重新調配，確?？梢詽M足用戶的需求。采用這種方式可以為房地產企業帶來較大的經濟效益，提高其流程運作速度，從而提高房地產開發項目的經濟利潤。

2.3作業分析估算

作業分析估算通常是在房地產企業流程再造后，對企業經營環節中的各個階段及各項作業進行分析，并對企業經營作業加以辨別，判斷出企業的作業成本與實際運作情況一致性，并找出作業動因影響因素，從而對企業在經營發展過程中所消耗的成本進行有效反映出來，對動因進行詳細跟蹤與分析，對企業經營成本與生產成本進行總結與計算。通過作業分析與估算的方式可以剔除企業在經營和運作中所產生的無效消耗與無效作業，減少企業資源浪費，提高企業的經營效益。

結語：

在房地產開發項目中采用作業成本管理法，對企業經營運作的整個環節及各個流程都實行作業成本管理，貫穿于房地產開發項目籌劃，運作及項目運作完畢，對房地產開發項目的各項作業成本實施動態管理，根據項目作業成本的改變而制定出相應的成本控制措施，促使經營總成本降低。在作業成本法的應用中，企業應在開發項目中引入價值工程，并將價值工程與成本管理的理念相結合，使項目成本管理工作的順利進行，提高項目管理水平與經營水平，并提升房地產企業在市場及行業中的競爭地位和優勢，從而提高房地產企業的經濟效益。

參考文獻：

[1]鐘順紅.作業成本法在房地產開發項目成本管理中的應用研究[J].價值工程，2016，35（24）：20-22.

[2]邢愛萍.房地產開發項目設計階段的成本管理對策分析[J].中國市場，2016（30）：153-154.

[3]戚安邦，高躍.基于概率分布的房地產開發項目風險性成本管理方法研究[J].項目管理技術，2016，14（03）：44-49.

[4]林國瓊.淺析房地產開發項目成本管理的優化對策[J].商，2012（05）：50.

[5]鐘任智.從流程再造角度談房地產開發項目的成本控制[J].項目管理技術，2005（08）：37-41.