房地產估價規范實施中的若干問題探討

雷明

摘要：近幾十年來，我國經濟社會發生著巨大變化，帶動房地產市場走向繁榮，房地產估價成為房地產市場中重要的經濟行為。對房地產估價活動的研究非常必要。

關鍵詞：房地產估價規范;實施;問題;分析

1、房地產估價概況

1.1房地產估價定義

房地產估價是指房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

1.2房地產估價類型

房地產估價類型主要分為一般評估、特定評估和房地產抵押貸款評估三種形式。這三種形式存在著較為明顯的差異，一般評估法律效力不強或沒有法律效益，但是特定評估和房地產抵押貸款評估是具備很強的法律約束力的，特別是新的資產評估法的出臺，對此類房地產估價的法律要求越來越嚴格。對不同的評估類型從法律法規、相關政策乃至收費上進行規范和區分，對于有針對性的拓展房地產估價業務、促進房地產估價行業發展、促使我國形成科學完整的房地產估價體系是非常有幫助的。

1.3估價原則

估價原則是估價活動所依據的法則或標準。盡管《房地產估價規范》里要求不同的估價類型應遵循不同的估價原則，但并沒有針對不同的估價類型進行細分，隨著時代的轉變，房地產估價原則中很多要求都已經不符合當前的房地產估價業務開展的要求，故需要結合不同估價業務的特點，根據實際情況，有針對性對房地產估價原則進行更新、完善及細分，并在此基礎上遵循特定的估價原則來對不同類型的估價業務進行科學的評估。

2、房地產估價規范實施中的若干問題

2.1房地產估價考慮因素復雜

房地產估價活動從古代起就已經存在，隨著時代的發展，人們對房地產的估價要求越來越精細，結論越來越趨于合理，理論不斷有所更新和充實。對地租的考慮，對農業區位和工業區位的考慮，對市場便利因素的重視，對繁榮的第三產業余各種經濟活動的優化的考慮。我國對房地產估價理論進行專業的研究起步時間較晚，開始于20世紀30年代，較早的著作有章植的《土地經濟學》，高信的《南京市之地價與地價稅》，王季深的《上海之房地產》等。起步較晚的房地產研究在改革開放以后獲得雨后春筍般的發展，相關研究文獻大量出現，我國出現眾多房地產估價專業人員，房地產市場繁榮帶動房地產估價理論研究不斷走向深入。蔡兵備根據城市新區性質、城市發展潛力提出城市新區地價動態評估模型，考慮了人口狀況、經濟發展水平和速度等因素。畢易波著重考慮了房地產估價活動中估價對象的損耗問題。柴強在其著作《房地產估計理論與方法》中指出了房地產估價中考慮的三個因素，即房地產的有用性、對房地產的有效需求、房地產的相對稀缺性。陳敬東提出了房地產享樂價格函數模型，主要考慮了房產與地產的價格兩方面。由此我們可以看出房地產估價活動十分復雜，需要從地理、數學、環境、人文等方面綜合考慮房地產的價值與價格，給房地產估價活動帶來某種不確定因素。

2.2房地產估價存在違規行為

房地產作為一種可能變現成為高額利潤的一種資產，往往對房地產委托方以及房地產估價師產生誘惑。一方面房屋委托人希望獲得較高的房地產價格，會通過不正當渠道對房地產估價師產生影響，另一方面房地產估價師對房地產估價活動的主觀隨意，使本應該慎重客觀的產地產估價成為某些人的主觀想法。

房地產估價師的主觀隨意和職業道德不高。房地產估價師如果沒有認識到自己的工作的嚴肅性，對需要進行實地勘察、收集大量評估資料的過程潦草對待、主觀決斷，就可能會使房地產估價發生重大失誤。房地產估價師對待房地產估價活動中的立場不堅定、曲意服從或者主動迎合房地產委托人的意愿，對房地產估價做出片面或者虛高的結論，體現出一些房地產估價師的職業道德問題。

2.3經濟社會新發展對《房地產估價規范》提出新要求

目前我國經濟社會處于穩定快速發展階段，帶來房地產市場的新常態。要求《房地產估價規范》隨著客觀狀況的變化，隨時更新相關內容。例如房地產估價中應當考慮的因素需要進行全面定義，避免房地產估價師對房地產估價因素的缺漏。

《房地產估價規范》第四節《估價程序》4.2.11中提到“建筑結構”，指估價對象的建筑結構形式，作為估價對象與可比實例、可比實例之間的一個可比條件。但是在實際房地產估價中，要求房地產估價師勘察與確定估價對象自身存在的，對房地產價格有重要影響作用的各類質量或安全隱患問題。《房地產估價規范》第五節《估價方法》5.4.13中規定：“采用分解法測算建筑物折舊時，……并應分為可修復折舊和不可修復折舊兩類，……修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額的，應作為可修復折舊;否則，應作為不可修復折舊。對可修復折舊，應測算修復成本并將其作為折舊額。”該條規定也就是說，當修復成本沒有超過修復后的房地產價值增加額的，此工程就是值得修復的，繼而再測算折舊額。但是根據筆者多年的經驗，一些客戶在明知修復成本超過修復收益的同時，依然花大量資金重建或者超成本修復，他們在考慮成本與收益之外，也關注了該建筑的內在價值、使用的現實性，比如省去申報、審批等繁瑣程序選擇修復或重建，一邊修復一邊生產經營等，很多其他的因素會影響房地產買房的決策。因此隨著現階段我國經濟社會快速發展，人們應當正確對待不可修復折舊的成本問題。

結束語

近幾十年來，我國房地產市場走向繁榮，房地產估價成為房地產市場中重要的經濟行為。本文介紹了《房地產評估規范》的實施，指出住房和城建部批準《房地產評估規范》為國家標準，給房地產評估帶來可以遵循的規則，但依然存在一些問題。房地產估價考慮因素復雜，給房地產估價活動帶來某種不確定因素;房地產估價存在違規行為;房地產估價師專業水平不高，對于存在的安全隱患等因素，一些房地產估價師采取回避或者忽視的態度;經濟社會新發展對《房地產估價規范》提出新要求。

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