如何做好房地產公司設計部的管理工作

王磊

【摘 要】 本文分析了房地產公司設計管理中存在的典型問題，提出了房地產公司設計管理的要點及改進措施。要搞好任務管理、資源管理、進度管理、技術管理及設計變更控制管理等工作，從而有效發揮各方面的資源整合作用，確保項目設計按時完成，為項目預算和施工做好前期準備。

【關鍵詞】 房地產開發；設計管理；問題；改進措施

一、引言

房地產企業中的設計管理是指設計管理人員根據公司戰略部署，對某一項房地產立項后，從獲取土地，看中位置、規劃分析一直到獲取土地后，對企業整個設計過程的技術配合、效果控制等都進行嚴格管理，這一管理涉及到房地產項目開發的全過程。管理是否到位直接關系到項目的品質、企業建造成本以及市場的接受度。因此，對于房地產企業來說，設計管理工作必須細致入微，來不得半點馬虎。尤其在項目推進當中，建筑設計院什么時間介入，怎樣介入，如何對設計過程進行嚴控，怎樣發揮企業調配資源的能動性，都需要管理人員做好充分準備。一旦有什么閃失，給公司造成的損失是無法估量的，必將影響到房地產后期的一系列工作開展。

二、房地產公司設計管理中存在的典型問題

在許多房地產企業里，設計管理部門的設計師通常都有設計院從業經歷，應聘來到房地產企業設計管理部門后，依然習慣以前的工作方式，在設計與設計管理兩者角色切換中多少會存在一些認識上的誤區。主要表現在以下幾點：

1、角色錯位，忽略重點

有設計院工作經歷的管理人員在工作中喜歡一頭扎進圖紙中查找設計單位的設計錯漏問題。實際上，房地產開發企業的設計工作與設計院的設計工作在性質上是不完全相同的，房地產企業的設計管理工作側重于制定設計方向和任務，設計院的設計工作側重于完成甲方提出的任務和要求。兩者所處立場不同，決定了二者管理的范圍和內容都有較大差別。

2、追求完美，干擾平衡

房地產企業追求的是當前在有效的時間內，項目質量、工程進度和成本相匹配，追求的是有限的完美，而非極致。如果房地產企業的設計管理追求和設計院一樣的完美，將不斷拉長戰線，導致項目延期，增加運營成本。畢竟房地產企業實行的是項目管理制，在約定的時間范圍內，按照約定的質量和成本完成該項目，它對時效性和成本管理把控嚴格，要在經營基礎上，最大化地追求項目的完美和竣工，在時間、質量和成本之間尋求平衡，而不是沉迷在圖紙設計階段。

3、反復討論，影響進度

房地產企業的設計管理問題除了上述的追求完美主義者，還有一個問題就是缺乏統一的設計評審標準，領導不知道該評審什么，來參加評審的設計部門、營銷部門、工程部門和售后部門等不知道從哪些角度進行評審，提出的意見都是隨意性和發散性的，沒有一個正式的統一的評審程序和標準，就造成會而不決，反復修改，到最后虎頭蛇尾，施工圖來不及充分審查，施工進度一壓再壓。

上面所說的都是在房地產企業設計管理工作中比較常見的問題，當然，不同的企業在不同的發展階段會遇到不同的設計管理問題，本人所在的公司中，設計部門要對每一個項目負責，如何縮短設計周期、提高工作效率、監控設計質量、控制項目成本等問題，都亟待解決。怎么解決這些問題，要從設計管理的要點切入，從而找到解決問題的方向。

三、房地產公司設計管理的要點及改進措施

1、任務管理

房地產開發公司的設計管理人員與設計院的設計人員區別在于，設計管理人員計劃設計方向、安排設計任務，評價設計文件；設計院的設計人員工作是圖紙設計，他們是設計工作的具體操作者。在此，我們以某個地塊概念規劃的設計任務要求為例，進行分析：第一，對規劃指導的要求，按照政府提供的該地塊的規劃條件；第二，房地產指標匹配要求，包括調研市場，成本預算，前期規劃，分析決策；第三，循序規劃原則，在市場充分調研后，進行論證分析，做好前期準備；第四，做好規劃的有效銜接，比如設計是否符合業主的要求，是否與政府批報的要求相符合，是否與下期項目開發形成有效對接，是否符合市場發展的實際需要；第五，方案設計時間要符合項目進度，否則影響到工程的整體進展，一旦前期設計階段耗費大量時間，后期施工時間難免會受影響。

從整體設計的步驟分析，準備前夕要做大量的工作，比如研究整體規劃、進行市場調研、做好設計報告、協助工程預算，規劃工程進度，為后期工程施工做好準備，這些都是前期設計的必要條件。同時，作為管理人員，應從產品的角度出發，結合客戶的需要和喜好來進行設計規劃，使執行的任務操作起來更具有針對性。

2、資源管理

房地產企業的設計管理，最大的資源就是乙方設計公司。這個公司并不是一個企業，所有工程也不是由一個企業完成的。在實際施工中會涉及到以下單位：方案規劃設計單位，建筑規劃設計單位，建筑施工設計單位，景觀規劃設計單位，景觀施工設計單位，小區管網綜合規劃及設計單位，室內裝修設計單位，專業深化設計單位等。這些設計團隊都需要設計管理工作人員將其合理配置。一般情況，一個工程完成下來，所涉及到的單位有十幾家。面對如此眾多的單位，首先我們要做的就是確定委托原則。一般情況下我們應兼顧4個原則：

一是擅長原則。在企業確定好戰略目標，明確項目定位后，設計管理部門要根據市場部或客服部的信息，了解客戶的最新需求，例如，根據前期策劃要求，項目的建筑風格是新中式風格，可能映入我們眼簾的就會是A（方案設計單位）+B（施工圖設計單位）這樣的組合，因為這兩家設計單位擅長的就是這樣的設計。二是成本原則。成本控制是每個房地產企業首先考慮的問題。一般在立項時，根據定位和規劃布局控制總體運營成本，包括設計的成本控制。所有的招投標單位都會圍繞這個限額進行，在同等條件下，往往選擇的都是低價競標的設計單位。三是磨合原則。資源的重新匹配需要磨合，為減少磨合成本，企業一般會優先選擇以往合作過的設計單位，一方面是對合作過的單位的設計團隊和具體設計人員情況和實力比較了解，另一方面也是減少磨合成本，合作過的單位溝通效率較高，能夠有效將成本降到最低。四是技術優先原則。近幾年，我們在與建筑設計單位合作時，經常會碰到兩種情況：其一是注重技術，輕視溝通；其二是注重溝通，輕視技術。二者各有優勢，為了權衡二者的關系，降低成本，彌補短板，我們一直注重的是技術為先的發展原則。因為技術問題不是一朝一夕短時間內就能提高的，需要多年的工作經驗積累，逐步完善而來的，關系到企業的整體規劃及目標的實施。技術一旦有偏差，將會造成大量的人力、物力、財力等多方面的浪費，甚至可以擊敗一個企業。而協調問題相對簡單，只要各部門之間相互配合，溝通磋商便會得到解決。另外，工程進展要牽扯到多個部門，并且工程各階段實施的部門又不相同。怎么樣做好這些單位的管理，本人認為，除了任務要求和合同約束外，作為設計管理部門應積極與各部門之間溝通協調，發揮各個部門的資源優勢和技術優勢，通過資源管理資源。

3、進度管理

總體設計并不是簡單對單個專業設計計劃進行疊加，而是要形成科學規劃，有效地穿插時間，不僅節約成本，還能使各個設計成果有機結合，讓資源配置更為均衡。

首先，概念性規劃設計成果匯報這個節點前，要選定建筑方案設計單位及景觀方案設計單位。在匯報時這兩家單位同時參加，形成與規劃設計單位的“交集”，因每個設計單位在其領域關注點不一樣，比如建筑方案設計單位關注建筑單體形態，而景觀設計單位關注建筑單體外部的公共空間，讓這兩家單位在聽取概念性規劃匯報成果時，都關聯自己的設計工作部分，同時發現概念性規劃中的問題所在。其次，景觀設計單位的方案、施工圖的時間計劃與土建施工圖設計院的管網綜合方案、總平面施工圖的設計方案，三者可以相互聯系，因為在場區室外存在大量的構筑物，比如花池、雕塑、圍墻等，極有可能與某個管道的檢查井發生沖突。實際上應當兩個設計并行發展，減少二次會審環節。同時，在編制進度計劃中應盡量細化，可操作性強，并且要對于階段性設計成果有具體性要求。

4、技術管理

設計管理，首先是設計，其次才是管理，這是一個以技術為依托的工作。我們在管理當中，根據企業的自身發展情況，用流程規范過程，使方案的設計更加合理、規范。畢竟設計管理工作是一個要求技術性和管理性都很強的工作。根據個人多年在房地產實踐中的總結，認為，技術管理主要分為以下幾種：

一是技術研究。每一個房地產開發前，都要進行前期規劃，并結合企業本身、地理位置、規劃面積等先進行調研。充分論證后，再根據企業整體發展規劃，制定相關的策劃方案以及實施細節。同時，還要結合城市規劃部門對該地段的規劃方案，并做出實際擺位，等確認好最終方案后，再進行編寫設計任務書。二是編寫好設計任務書。設計任務書編寫工作，必須依據房地產的定位，地塊位置，戶型結構，戶型面積，材料選用，成本控制，是否符合社會發展形勢，資源配置是否合理等環節。三是技術方案研究。技術方案研究涉及到企業的長遠發展，也包括很多因素：比如戶型結構，公攤面積，暖氣管道，天然氣管道，網絡，電話，閉路電視，門禁等等，都要考慮到方案的規劃之中。四是設計文件的審核。例如交流方案過程、聽取匯報、提交修改意見、審核圖紙等。五是設計變更的審核。對于變更后的設計要嚴格審核，不僅包括質量和效果，還要考慮到企業的建造成本和運營成本。

5、設計變更控制管理

變更就意味著風險，一旦發生設計變更，不論結果好壞，都會產生變更成本。當然，變更有可能帶來好的結果，比如新材料的變更與應用，既節省了成本，又能更加符合業主的要求；也可能帶來不好的影響，最突出的影響就是增加成本。有很多原因會導致設計變更，本人梳理了一下單位設計變更的主要類型，包括以下三種：其一，公司領導要求變更。當前，房地產企業做項目，最怕上層領導意見不統一。多頭領導或者領導變更帶來的意見相悖，總會使設計工作反復而無效。當然，也有同一批領導因為公司戰略的變更而要求項目設計發生變更，這些變更都會造成設計成本的增加。其二，營銷部門要求變更。營銷部門直接對接的是市場，他們捕捉市場信息的敏感度和敏銳性比較強，該項目的設計是否符合廣大客戶的合理需要，設計是否人性化，是否便于客戶的起居生活，戶型結構是否規劃合理，公攤是否過大，營銷部門會直接反饋最真實的信息，以便修改設計方案和設計計劃。其三，施工企業提出變更。眾所周知，施工企業是把圖紙變成看得見摸得著的有形實物，處于安全，環保、節能等綜合因素考慮，他們會結合實際，對設計方案提出變更，比如對設備使用問題提出更改意見，或者新材料的應用和替代；同時，施工單位在施工過程中發現圖紙設計有明顯的錯誤和漏洞而提出來的變更意見。

控制設計變更要從控制設計變更的次數和變更處理手段上下功夫。在此特別要強調，必須做好風險預防，這樣可以減少設計次數的變更。在設計管理過程當中，要積極協調并與多方溝通，盡最大努力降低設計的變更。具體可以從三方面著手：第一，編制好設計任務書；第二，對于設計過程做好嚴控；第三，對于設計結果進行綜合評審。同時，還要與公司其他部門及時協調溝通，降低風險，以確保整個房地產工程順利實施。

四、結束語

總之，房地產企業中設計管理水平的高低決定著該企業核心競爭力的強弱，設計管理是動態管理，它的介入不僅要對現有問題進行改進與協調，更要在出圖階段發現問題，解決問題，將圖紙做到盡善盡美，減少企業施工過程中的損失與再投入。同時，由于地產企業往往在信息和施工技術方面具有絕對優勢，在施工前發現問題，更能保障該項目的優良品質和超高質量，節約施工成本和時間，杜絕資金鏈斷裂的可能，達到企業、消費者和社會效益共贏的良好局面，從而進一步增強企業核心競爭力。

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【作者簡介】

王 磊（1984—）男，陜西府谷人，碩士研究生，現供職于西安高新技術產業開發區房地產開發公司，研究方向：建筑設計及管理.