簡議不動產登記檔案的管理模式及其作用

李莉

摘 要：不動產登記是財產權利的證明，并且不動產登記檔案在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收、戶籍管理、個人信用管理等方面均發揮著重要作用，為交易安全，維護不動產市場健康有序發展及領導決策提供了有力支持，基于此，本文概述了不動產登記檔案，闡述了不動產登記檔案管理的主要特征，對不動產登記檔案的管理模式及其作用進行了論述分析，旨在加強不動產登記檔案管理。

關鍵詞：不動產登記檔案；管理；模式；作用

一、不動產登記檔案的概述

不動產登記檔案是指不動產登記部門對于不動產物的產權進行調整、變更以及登記和專業等行為，其前提是擁有不動產物使用權或者是所有權發生了變化，這種登記行為是一種真實記錄，以便更好的管理不動產。在不動產登記行為中，會產生眾多的資料，比如登記檔案，登記簿等，這些都隸屬于不動產登記檔案信息資源。

二、不動產登記檔案管理的主要特征

不動產登記檔案管理的特征主要表現為：（1）獨特性特征。不動產登記檔案管理同傳統的圖書檔案、史料文獻管理不同，具有很強的專業性特征，是其他相關工作所不能取代的。在不動產登記檔案管理的資料中，其包含的載體有契約文件、權證說明、圖紙表冊等，這些資料最客觀全面真實地對不動產信息進行了記載，這些資料具有自身的專業性、唯一性和真實性，和其他管理工作是有本質區別的，必須進行專門的管理。（2）實時性特征。隨著我國經濟的不斷發展和市場化的深化推進，我國的不動產交易市場日趨成熟，也相對火熱起來，尤其是在房產交易這一塊，相關的市場活動十分熱烈。而面對不斷增多的市場活動，不動產的權屬所有也處在一個不斷變化的過程當中，這也使相關的不動產登記管理工作處于一個實時變化狀態。以二手房交易市場為例，每一次的房屋交易都會產生相應的所有權變更，而每次變更都需要不動產登記檔案做好清晰明確的記錄，確保檔案資料的真實準確，這也為法律意義上的權益變更提供了一種契約保證。（3）復雜性特征。不動產登記檔案管理內容種類眾多，且數量很大。其內容主要包括土地、房屋、農場林場、礦產資源、河流等，并且每一類不動產內容都牽涉到規模龐大的群體，如果對其中的任何一項開展調查，都會形成數量紛繁復雜的數據資料。以房屋登記為例，需要對城市的常住人口和已售房屋包括相關的土地信息進行調查處理，其中的任何一個環節，都會出現相關的檔案資料，說明不動產登記檔案管理具有復雜性特征。

三、不動產登記檔案管理的主要模式及其作用

1、不動產登記檔案管理模式。主要有：一是虛擬管理模式，二是物理管理模式，其中物理管理模式按集中程度劃分，又可以分為高度集中管理模式和相對集中管理模式兩種。具體表現為：（1）虛擬管理模式分析。在我國的不動產登記檔案信息管理中，采用虛擬管理模式需要建立專門的信息平臺基礎，并且要能夠在此平臺上對不動產進行審批、交易。然后依照我國在2015年出臺的《不動產登記暫行條例》，對不動產登記檔案信息資源進行管理，并借助信息化平臺實現這些信息資源的共建共享，以此來消除各管理層級間存在的信息孤島問題。并且，采用虛擬管理模式還需要對不動產登記檔案信息資源建立專門的查詢系統，通過設置訪問權限的形式，來增強不動產交易的安全性，以便保護好擁有不動產所有權人的合法權益。由于我國地大物博，在對不動產登記檔案信息資源進行虛擬管理時，也需要在其管理基礎平臺上設立相應的行政區劃，以此登記收集不同地區、不同類別的不動產登記檔案信息。并且要在此基礎上建立綜合性的檔案數據中心和查詢系統，在保障個體權益隱私的同時保證所有信息數據的完整性和準確性。（2）物理管理模式分析。物理管理模式主要是指對不動產實體的管理，比如紙質資料，權籍圖冊等，從我國的不動產登記檔案信息管理現狀來看，各地區的管理水平發展規模都不盡相同。為了增強管理的有效性，需要立足地方實情，具體情況具體對待，在統一領導的基礎上對各地區的不動產登記檔案信息資源進行分級管理，以增強檔案信息管理的專業性。在管理過程中，不動產登記檔案信息資源的物理管理模式通常分為高度集中和相對集中兩種方式。其中，高度集中方式就是建設統一的不動產登記檔案庫，對各地區各種類的不動產信息資源進行集中統一管理。這種管理方式能夠有效維護檔案信息的完整性和安全性，但是其在實踐過程中會受到資金和人員的影響。相對集中管理模式主要是指對不同種類的不動產登記檔案信息資源進行集中管理，也就是對房屋建筑、土地以及林地等不動產資源進行分別管理。在采用相對管理模式時，可以充分利用現代化技術，比如二維碼和互聯網，將不同種類的不動產登記檔案信息資源關聯起來，將房屋建筑、林木與土地海域等不動產種類聯系在一起，以便更好的進行綜合管理。

2、不動產登記檔案管理的主要作用。具體表現為：（1）不動產登記檔案管理是保證物權所有者合法權益的法律憑證。隨著我國社會經濟的發展，市場交易內容和形式也日趨多樣化，物權的所有權變更更呈現流動性加強的趨勢，而其交易過程又充滿了風險和不可預判的特點，需要一個可信度比較高的機制予以保障，不動產登記檔案應運而生，為人民群眾和國家的財產安全保駕護航。通過對不動產的登記管理，使不動產的物權公開和透明，能夠為相關的交易活動提供依據和監督。并且國家在法律上對不動產登記檔案公示后的約束力也給予了保證，這給一些經濟糾紛案件提供了相關的法律依據，也保證了物權所有者的合法權益。（2）不動產登記檔案管理一定程度上體現了城市發展變遷。城市發展的印記一定程度上能在不動產登記檔案中得到體現，土地的使用屬性變化、建筑的所有權更迭等等，都是在社會的發展進步當中對不動產文化屬性的一種體現。不動產登記檔案既具有法律意義上的經濟屬性，也具有社會意義上的文化屬性，在特定時期對當時的經濟動態、社會發展變化都能在一定程度上進行體現。不動產登記檔案是我國經濟發展在進入到經濟結構調整、發展方式變化、社會情況復雜多變下的一個產物，對社會經濟發展具有重要意義。（3）不動產登記檔案管理具有穩定市場的作用。不動產登記的程序和管理權是有國家單位進行負責辦理的，主要是對不動產的詳細信息進行登記管理，在時間效果上，具有相對的穩定性。而在市場經濟的條件下，各種經濟活動和交易行為使不動產物權不斷發生所有權變更，而通過國家機構對這種實際交易安全采取強制約束，可以很好地穩定市場，避免市場風險惡化。不動產和不動產登記檔案對不動產物權所有權的歸屬問題已經進行了法律上的界定，可以從根本上解決相關糾紛，避免交易行為的欺詐性和操作風險。

結束語

綜上所述，不動產的所屬權只有在經過依法登記的情況下，不動產物權的建立、變更、轉讓和注銷才能產生法律效力。而加強不動產登記檔案管理不僅能夠在不動產管理上節省時間，提高工作效率，而且還能優化資源管理，減少不必要的資源浪費，因此對不動產登記檔案管理進行分析具有重要意義。

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