中外社區商業開發模式比較及經驗借鑒

靳晶晶

內容摘要：隨著經濟的發展，一種新型的商業地產模式—社區商業逐步興起。社區商業的出現不僅解決了社區居民日常生活需求的問題，而且作為一種基礎型商圈對整個城市的商業也起到了補充作用，是整個城市商業構成不可或缺的一部分。本文在介紹我國社區商業開發模式的基礎上，分析了美國、英國、日本、新加坡四個發達國家的社區商業開發模式，從四個發達國家社區開發模式的經驗中總結出一些啟示，以促進我國社區商業開發模式的優化。

關鍵詞：社區商業 開發模式 經驗 啟示

引言

隨著經濟的發展，世界各國的經濟形態逐漸發生變化，20世紀50年代，一種新的商業形態—社區商業在美國逐漸發展起來，給美國居民的日常生活帶來了極大便利。伴隨著各國城市商業中心的飽和，以及居民郊區化的現象出現，社區商業在全世界得到了快速發展。社區商業的出現不僅解決了社區居民日常生活需求的問題，同時作為基礎商圈，對整個城市的商業也起到了補充作用，可見社區商業是以社區居民為服務對象，以使居民方便快捷的購物和提供居民所需的基本服務為目標，區別于城市商業和區域商業的一種基礎商業形式，是構成城市商業的重要組成部分。

我國社區商業相比國外起步較晚，而且發展不平衡。隨著社會經濟的不斷發展、居民消費需求的日益提高、人口郊區化現象的不斷擴大、城市交通狀況的惡化，如何能讓居民在平時方便快捷的購物也是需要考慮的問題。所以在這一背景下，發展社區商業是未來大中型城市必然的發展趨勢。

我國社區商業開發模式分析

（一）社區商業開發概況

雖然我國社區商業起步晚，發展較不平衡，但是隨著經濟的發展，我國政府也開始逐步重視社區商業的發展。商務部于2005年發表了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》，明確提出了要用5年左右的時間在大城市中大力發展社區商業，初步完成5000個項目的改造與建設。2012年，商務部發布的《“十二五”時期促進零售業發展的指導意見》中明確指出，將適度發展大型商業網點，加強社區配套商業設施建設，形成以城市中心商業區為核心、城市區域商業中心為骨干、社區商業為基礎的商業格局。

近幾年，我國在社區商業建設上也取得了顯著的進步和成果，特別是在一些大城市中，社區商業發展更為明顯，如上海的百聯西郊購物中心，營業面積6萬平方米，匯集許多專賣店、大賣場，主要服務周邊3-5公里范圍內的三個社區10萬-15萬的居民；北京已發展社區便利店、超市2000多家，再生資源回收點2000個左右，肉菜市場385個，菜店164個，極大地方便了社區居民的日常生活；沈陽，將連鎖企業引入社區，諸如：沈陽市副食集團、佳美隆跳蚤連鎖公司、九七超市等，既便于整個社區商業網點的統一管理，又保證了這些連鎖企業的良好發展。

（二）社區商業開發模式

從總體上看，我國的社區商業開發模式主要有社區底商、社區商業街、社區商業中心三種。從整個商業效果來看，社區底商模式能滿足居民的基本生活需求，利用住宅，公寓等物業底層建筑，從事零售商業和服務業，可作為小區配套型購物中心；商業街能滿足居民的綜合性服務；商業中心，則是滿足居民全方位的需求，是真正的集購物與休閑于一體的多功能商業聚集地。具體開發模式如表 1 所示。我國社區商業的開發模式基本上表現為兩方面：一是在舊社區原有的商業設施基礎上加以改造，主要以社區底商和社區商業街兩種形式出現；二是對國外開發模式的借鑒，在新建社區的周圍配套設置相應的商業設施，采用合理的布局規劃，主要表現為商業中心。

國外社區商業開發模式分析

（一）美國社區商業開發模式

作為社區商業起源的國家，美國的社區商業已經達到了高度發達的程度。美國的社區商業起源于20世紀50年代，其發展是因為居民居住郊區化而導致的商業活動郊區化，并無政府的太多干預。到了20世紀60年代，美國居民郊區化規模不斷擴大，相應的社區商業發展也達到了成熟的階段。主要是以購物中心的形式出現，能滿足居民“一站式”購物的需求。從規模上看主要有3種類型，如表2所示。

社區購物中心主要是以單層樓的形態出現的，占地面積大約為4-12萬平方米，能夠滿足大概2-10萬的居民的日常生活需求。主要零售業態包括超市、便利店、連鎖零售企業，以及各項服務設施。主要有兩大特點：一種是以一個規模較大的零售單店為整個商業區域內的中心，然后在該中心周圍輔以其他的相配套的零售設施，即中心發散式的布局；另一種是以塊狀發展，一個塊狀地帶既有購物場所，又有娛樂休閑空間，這樣就構成了一個大區域聯盟式的消費空間。美國社區購物中心各業態大概比例為：購物約為65%，餐飲約為15%，娛樂休閑約為12%，綜合服務約為8%。這種以購物中心為核心的社區商業開發模式與其發達的經濟、廣闊的國土面積、較高的汽車普及率以及較低的人口密度是密不可分的。

在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等城市，社區商業的規劃和整體布局由政府統一確定，一個居住區地塊中，政府會統一規劃多棟住宅，在住宅和街區之間交叉布局社區商業的開發。而在完成整體布局和規劃后，由大型零售商以及商業地產開發商等相關公司組織完成開發工作。政府主張以20分鐘社區生活圈為主要形態，因此，美國最常見的社區商業模式是街道中心以及中等社區中心模式。以波特蘭為例，政府要求市中心建設用地控制在0.0036平方公里以內，街道寬度在9米以內，社區商業的開發必須在此規定范圍之內，這也體現了政府對于城市和社區邊界的嚴格控制，讓美國社區商業能夠在規劃范圍內承載更多的功能，保證了社區與商業之間的良好互動。

（二）英國社區商業開發模式

英國社區商業也是以社區購物中心的方式出現的，也是由于居民郊區化而產生的，但是美國的居民郊區化是由于居民本身的居住原因，而英國社區購物中心的社區商業開發模式則是在政府的干預下形成的。二戰以后，英國大部分城市都遭到一定的損毀，于是由政府出面規劃，并由政府撥款的新城開發公司聯合私有企業共同建設，因此，新城開發的政策實質上是由中央政府直接制定。在新城區建設的過程中，政府將社區商業作為社區服務設置之一納入規劃，并設定每個社區服務半徑約為10分鐘的步行距離，服務人口約400-500人。新城區由居民區與工業區構成，而新城區的社區商業區往往被規劃在新城區的中心區域，與行政管理區、社會活動區毗鄰。90年代后，越來越多的大型新城區建立起來，大型新城區擁有更為完善的生活服務設施以及文化娛樂設施，而社區商業也升級為規模較大的購物中心。由于英國的人均土地面積低于美國，而且汽車普及率也沒美國那么高，因此其社區購物中心網點分布要比美國的密集，規模以及服務半徑也小于美國。英國社區商業中心規模大約為1-3萬平方米，能為約2-4萬居住人口提供生活服務。

隨著新城區服務半徑的不斷擴大，超市、購物中心的數量也越來越多。不斷崛起的超市開始擠壓社區小商店的生存空間，破壞了原有的社區商業平衡，因此，2010年英國政府宣布對社區小商店進行減稅，為期兩年。在政策的推動下，社區小商店在英國的新城區中的地位再次得到鞏固。而《2015年英國商業街前景報告》認為，社區小商店作為英國社區商業中的重要組成部分，不僅具有商業功能，更具有社會功能，因此在社區商業不斷發展的歷史進程中，應當充分考慮當地的傳統文化和已建立起來的和諧社會關系。可見，英國的社區商業在發展過程中也并非一帆風順，新城區規模的不斷擴大使得周邊小城區的社區商業生存空間被擠壓，實際上不利于小城區的社區商業的發展，也違背了英國政府對新城區的規劃初衷。

（三）日本社區商業開發模式

二戰后的日本，經濟快速發展，僅用了30年的時間就完成了國家的經濟恢復重建，并迅速成為了世界格局中較為強大的一股經濟力量。戰后的日本以最快的速度完成了工業化進程，隨著日本經濟發展速度的加快，城市人口也逐步向郊區轉移，在這一過程中，日本的社區商業逐步發展起來。

當前日本社區商業的發展主要有三種模式，一種是社區底商，也是日本社區商業的初始形態，社區一樓的居民可采用自營或出租的形式來進行一些商業活動，當前日本的社區底商依然是一種普遍的社區商業模式，尤其在地鐵出入口分布密集，日本小區的開放性質是社區底商發展繁榮的重要因素之一。第二種則是傳統商業街的形式，商業街的模式是社區底商的升級，在一定的底商集聚后所形成的區域性質的社區商業。商業街對于社區經濟甚至是區域經濟的影響力十分顯著。但是商業街在發展過程中也出現了無序經營、占道經營等問題，而為了改善這一問題，底商自發成立商業街管理委員會。但隨著新的社區商業模式的發展，傳統商業街模式已經開始衰落，《2015年日本商業街實態調查》報告顯示：日本傳統商業街模式衰退率高達97%。第三種社區商業模式是鄰近型小型購物中心模式，也是日本當前最流行、發展最好的社區商業模式。由于日本交通基礎設施建設的完善以及汽車的普及，居民更傾向于去位于郊區地段的購物中心進行購物。當前日本的鄰近型購物中心多由專業的不動產公司進行規劃和開發，如永旺集團、三井不動產等。以永旺商業管理有限公司為例，其將購物中心劃分為郊區型大型購物中心以及都市鄰近型小型購物中心進行規劃發展，并根據商圈大小與周圍居民的消費能力來進行科學合理的規劃。

（四）新加坡社區商業開發模式

新加坡的社區商業也是在20世紀60年代經濟快速發展、城市中心居住趨于飽和、人口郊區化的情況下發展起來的。新加坡的社區商業有個特有的名字—“鄰里中心”（Home by Home），即按照社區建設標準，根據社區的規模、類型、人口配備相應的商業設施，不以盈利為目的，由開發商和物業統一管理，專為社區居民提供生活服務。根據以上的解釋可以看出，鄰里中心是包含在社區最初規劃之中的，由政府指導規劃和統籌管理。

一個標準的鄰里中心，主要的設施配置有：1個超級市場、1個菜市場、2個食閣、30家以上的商店等。主要提供的服務有：購物、餐飲、醫療、娛樂、美容美發、家政等一系列居民生活所必需的服務。具體分類如表3所示。

新加坡的鄰里中心是新加坡政府在1965年推行并長期實施的組屋計劃的延伸，已經成為了新加坡的城市名片。當前的鄰里中心主要分布在由政府規劃的組屋區內，在政府的統籌下，組屋區有完善的生活配套服務，即社區商業。政府在規劃鄰里中心的過程中遵循的是新加坡的社會文化情況，讓鄰里中心具有：“國家至上，社會為先；家庭為根，社會為本；關懷扶持，同舟共濟；求同存異，協商共識；種族和諧，宗教寬容”的精神內核，而這樣具有東方智慧與西方人文精神的社區商業規劃指導思想讓鄰里中心與新加坡的社會文化一樣，具有高度的包容性與民族特色。在鄰里中心的規劃過程中，將服務對象定位為區內的居民，因此鄰里中心也和城市功能存在一定的差別，鄰里中心與城市功能的相互交叉構成了新加坡城市人民活動中心的完整系統。此外，由于鄰里中心受到政府的調控，完善的公益服務讓鄰里中心的社區商業模式無論從商業性，還是從公益性方面來講都具備極大的優勢。

（五）國內外社區商業開發模式對比分析

通過上述對我國與美國、英國、日本、新加坡四國社區商業開發模式的對比，不難發現當前我國的社區商業開發模式與日本社區商業開發模式最為相近，但是區別在于我國社區商業街不拘泥于傳統商業，已經靈活地轉變為以街道為載體的新型商業中心，如常見的步行街等，且多與區域商圈進行配合，擁有完善的社區商業服務功能；而日本的社區商業多是由社區底商集聚而發展起來的，因為依附于住宅區，其商業競爭力遠不及我國的社區商業街，而日本的社區商業后起之秀—鄰近型購物中心的出現打壓了社區商業街這一現象也反映出了這一點。而基于日本社區底商的繁榮，我國應當堅持發展社區底商。

美國和英國在社區商業開發模式上存在共同點，一方面兩國的國情都決定了社區郊區化，因此社區商業也朝著郊區化方向發展；另一方面，兩國的社區商業都根據郊區的情況有采取分級式的社區商業模式，其服務范圍都有一定的差異，保證社區商業能夠覆蓋各個郊區；此外，為推動郊區的社區商業的發展，兩國政府都實施了統一的規劃，這在一定程度上能夠保證社區商業與城市經濟同步發展。而美國的政府更注重對于社區商業邊界的界定，對社區商業的范圍進行了嚴格的劃分；而英國政府更注重社區商業內部服務設施的完善，以及社區商業內在的業態平衡。對此我國應當參考英美兩國的經驗，將社區商業規劃納入到城市發展規劃當中，由政府逐步引導社區商業進行合理的規劃。

在新加坡的社區商業開發模式中，政府不僅起到了指導規劃的作用，更強調了社區商業的公益性質，正是因為政府的作用才使得新加坡的鄰里中心社區商業模式獲得成功。因此，我國應當將社區商業的商業功能與公益功能進行結合，以進一步完善社區商業服務體系。

國外社區商業開發模式啟示

（一）強化政府在社區商業中的指導規劃作用

從本文的案例分析對比來看，英國、美國、新加坡等國的政府對于社區商業開發都有著強有力的控制，開發者需要與當局達成共識，這樣不僅能夠提高社區商業規劃的科學性，更能夠提升社區商業規劃的成功率。因此政府可以在社區商業建設初期，將其納入到城市總體建設工作規劃當中，并通過公開招標的方式來選擇適宜的商業地產開發商，在充分調查社區資源的基礎上制定出科學合理的規劃方案。

（二）注重社區商業公益性質與商業性質的結合

當前我國的社區商業開發模式主要是社區底商、社區商業街、社區商業中心三種，其中社區商業街、社區商業中心都是緊鄰商圈而規劃建設的社區商業，商業性質突出。而根據新加坡鄰里中心的啟示，社區商業中心應當以便民利民為宗旨，并將提高居民生活質量作為發展目標。未來，我國的社區商業中心還應當堅持以人為本的原則，將公益性的服務設施進一步完善，在社區商業街中增加社區醫療服務中心等。

（三）適當政策傾斜鼓勵社區商業業態多樣化發展

從日本的案例中可以發現，日本的社區商業內在體系存在不平衡現象，社區購物中心擠壓了社區商業街的發展空間致其衰落；而英國政府同樣也面臨過此類問題，但是英國政府推出了減稅政策。因此我國可以適當借鑒英國的成功經驗，在土地出讓、稅收減免、信貸等方面給予政策傾斜，尤其是一些小型的商家，他們是維護社區商業繁榮穩定、便利惠民的重要因素。因此，應適當鼓勵退休失業社區居民創業，以豐富社區商業的多樣化。同時，需要制定優惠政策以引進一些具有競爭力的中小型連鎖便利店、連鎖超市等，以維護各級社區商業的良性競爭環境。

結論

總體而言，雖然我國社區商業起步較晚，但隨著我國經濟的發展以及人民生活水平的提升，社區商業得到了極大的進步。本文在分析討論了國外四個案例之后，研究發現：我國的社區商業有自身的優勢，同時也要適當借鑒國外的成功經驗。因此，我國要在不斷發揚自身優勢的前提之下，通過借鑒國外的成功發展經驗，讓社區商業得到又好又快地發展。

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