建立科學的房產經營管理模式的探討

摘 要：隨著經濟不斷的發展，管理科學的細分，房產經營管理作為獨立的研究領域在我國企業界和學術界越來越受到重視。在房產經營管理模式不斷完善化的進程中，呈現出了區別于傳統管理模式的新趨勢、新特征，需要我們認真思考。

關鍵詞：科學 房產經營管理 模式

隨著經濟不斷的發展，管理科學的細分，房產的經營管理作為獨立的研究領域在我國企業界和學術界越來越受到重視。在房產經營管理模式不斷完善化的進程中，呈現出了區別于傳統管理模式的新趨勢、新特征。傳統的公司不動產管理主要組成因素是成本和經營費用支出，管理的重點是為了保值增值。現代房產經營管理則從戰略視角，除了考慮企業在不同地域的經營擴張需要外，更立足企業的戰略層面，從風險控制、組合經營與經營價值最大化的原則來管理房產。

一、建立科學房產經營管理模式的必要性

房產經營管理工作，只有通過建立科學的房產經營管理模式，才能實現房產的保值增值、才能充分挖掘和實現不動產的最大潛力，實現經營價值的最大化。這主要體現在以下幾方面：

（一）有了科學的經營管理，吸引優質客戶，才能實現不動產出租市場的不斷開拓

房產經營具有收益型物業的特性，高的出租率是其獲得良好穩定收益的保證。沒有科學的經營管理理念就不到能吸引優質客戶，甚至會馬上失去已有的客戶，造成出租率下降的不利局面，而當期空置即意味著當期損失。由于公司管理的不動產本身規模大、功能多、設備復雜，加之進駐的多為大型優質客戶，自然各方面的管理要求都比較高。我們只有加強精細化的經營管理，做好不動產經營中的各個環節，逐一細化分解，乃至量化各項工作，使各項工作有序、順利進行；同時加強管理人員的服務意識、對用戶的重視程度、對用戶權利和利益的重視程度、提高用戶辦事的便利程度，在日常管理中滿足業主的舒適性需求，才能吸引客戶，留住客戶，保住市場，擴大市場。

（二）有了科學的經營管理，才能保障保證房產與資金的安全

安全是國家和政府賦予企業的責任；是社會和員工的要求；是生產經營的準入條件；是市場競爭的要素；是持續發展的基礎；是利潤的組成部分。保證不動產安全，減少事故損失，是提高不動產經營的直接經濟效益的保障。安全問題必須貫穿于企業不動產經營管理的各個環節，安全管理是一項至關重要的工作任務。

這就要求我們首先要建立科學的安全管理制度體系，預防租賃房產內發生刑事案件和治安案件，提高消防安全，保證不動產的安全，為客戶樹立房產的安全意識。另外，科學的經營管理制度及流程，可以切實化解和消化房產租賃管理風險，最大限度的預防房產經營管理工作中存在的不確定性負面因素，確保按時、足額收取房產經營收入。

二、現階段房產經營管理中存在的問題

市場預測是為了預測未來市場變化趨勢而進行的調查，它著眼于對未來市場的調查研究。市場預測是預測價格的一個重要步驟，在市場競爭日益激烈的情況下，可以有效避免企業房產出租定價決策失誤。如當預測市場出租價格將快速增長時，與客戶簽訂合同時，如在合同中規定租金年增長幅度較高時，可能會使客戶難以接受，造成客戶的流失，所以可以簽訂短期合同，待合同到期后，根據當時的市場價格，簽訂新的合同，適時增加租金。當預測市場出租價格將降低時，可與客戶簽訂長期合同，利用合同的法律效力更好的保持較高房產租金收入。因此，更好地適應市場需要，提高競爭能力與應變能力，市場調查和分析是不可缺少的。公司現在對調查報告的分析方式比較簡單，對市場價格的變化及走向把握的不準確，不利于長期合同的定價決策。

三、完善房產經營管理模式的對策與建議

（一）加強市場預測，進一步完善出租定價機制

公司要在描述性調查的基礎上，安排專人進行調查數據的梳理，保證調查數據匯總的準確性；借助專業工具、方法對調研數據進行分析；召集相關人員對調查情況進行分析與處理，并加強員工房產經營管理專業培訓，并將成功的房產經營管理的案例作為日常學習的模板，使我們在房產經營管理中更加專業化，使我們對房產出租市場變化的預測更準確、對出租市場的理解更深刻、在合同的談判中更專業，保證在合同談判中占有主導地位，保證房產的保值增值。

（二）突出管理制度化，科學完善管理制度內容

管理制度內容的針對性、規則的合理化，是企業實現管理有效性的基礎，更是合理規范管理行為，及時制止管理問題擴大化，不斷完善房產管理模式的重要支撐，現在公司房產管理體系已從招租工作的啟動招標、與客戶的談判、租賃價格的確定、租賃的合同簽訂、租金和代收費的收取、租賃房產的交接、房產的日常管理、房產租賃管理風險的防范和控制等環節建立起總體的框架，但還有一些流程、環節需要進一步細化和規范，要進一步做好公司管理制度體系的完善工作。

（三）加強精細操作，促進各項經營管理制度的落實

現在各項制度已經比較完備，但在具體操作、執行過程中，還要進一步加強各環節的銜接工作，各有關職能部門按照分工，制定推行制度的配套措施，嚴格貫徹落實各項規章制度。用制度激勵員工，用制度約束員工，用制度團結員工，用制度統一員工。要求公司每個部門明確自己的職責，每個部門在不動產經營管理活動中的每一個行為都要做到，基礎管理標準化、過程管理精細化、把容易做得事做精，手上的事做細，精細做成規范，規范形成制度。

（四）做好房產的日常維修工作，保證不動產經營工作的正常運轉

加強不動產日常維護維修、減少事故損失，是完善不動產使用功能、方便客戶、確保安全、便于管理、延長設備使用壽命周期，降低使用管理成本，提高不動產經營直接經濟效益的重要保障。因此要對房產共用部位和公共設施安排專人定期的進行維護和保養，做到有問題，早發現，早處理，保證設施安全和正常使用，減緩設施的老化，降低提前進行大修的風險。對確實需要大修的項目，提前做出計劃預算，進行維修項目招標，在保證維修質量的前提下，達到既合理控制材料費、工程費和人工費支出，又達到維修質量的目的。

作者簡介：張樂（1979--）；性別：男，山東省濟南人，民族：漢族，學歷：本科；

畢業于中央廣播電視大學；現有職稱：中級經濟師；研究方向：經濟類。