宋代如何調控房地產市場

張熙惟

【摘要】宋代房地產租賃業(yè)之所以繁榮，是因為宋政府視房地產業(yè)為治政要務，通過稅收政策、提供保障房、嚴禁貴戚豪勢兼并等調控手段，規(guī)范引導房地產業(yè)健康發(fā)展趨勢，有利于緩解社會矛盾，維護社會穩(wěn)定，是發(fā)展社會經濟和提供社會保障之所需。

【關鍵詞】宋代城市 房地產 市場化 行政管理

【中國分類號】K928 【文獻標識碼】A

“安其居，樂其俗。”自老子提出這一民生思想后的兩千多年間，歷代政治家、思想家無不為如何實現(xiàn)“耕者有其田，居者有其屋”這一民生愿景，矢志探索，孜孜以求。“安居樂業(yè)”成為事關治國安邦、維護王朝長治久安的重大政治課題，即如歐陽修在“三王之治損益不同”之策問中所說：“其官不得安其府，民不得安其居，亦何暇修政事，治生業(yè)乎？”相較于前代，宋代城市房地產市場得以快速發(fā)展，房地產業(yè)方興未艾。

城市化水平提高、人口增長和人口流動加快與城市綜合經濟功能增強奠定了宋代城市房地產市場持續(xù)繁榮的基礎

有宋一代，伴隨商品經濟的發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平提高。城市經濟已超越鄉(xiāng)村經濟，商業(yè)比重已超越農業(yè)比重，城鎮(zhèn)化率已達百分之二十以上，在全國宏觀經濟體系中扮演著舉足輕重的角色，為商品生產開辟了更為廣闊的市場空間，加快促進了市場經濟的繁榮。宋代城鄉(xiāng)一體化趨勢增強，城鄉(xiāng)市場相互依存，彼此促進，城市成為吸納人口的主要聚居地。即如宋代學者洪邁《容齋續(xù)筆》所描述的：“自村疃而遷于邑，自邑而遷于郡者亦多矣”。

宋代被公認為是我國歷史上人口較快增長的時期。宋代全國人口從宋初的三百多萬戶，到徽宗時期增長到兩千多萬戶，人口數(shù)量遠超漢唐，首次突破一億大關，城市人口已達全國人口的百分之十五以上。作為“一線城市”的開封、杭州，人口數(shù)皆逾百萬。各路、府、州治所如建康、揚州、成都、長沙等城市，人口大都在數(shù)萬或數(shù)十萬以上。城市居民在宋代戶口統(tǒng)計中已被單獨登記確定為“坊郭戶”，“并以家業(yè)物力”劃分等第。坊郭戶的家業(yè)物力包括動產和不動產，動產是指經營工商業(yè)的資財，稱為“營運物力”，或稱“浮財”;不動產為房地產，謂之“屋業(yè)”。

人口增長促進人口流動加快，城鄉(xiāng)一體化使城市成為安置鄉(xiāng)村剩余勞動力的重要場所。加之宋政府推行不抑兼并之策，加劇貧富分化，“貧富無定勢，田宅無定主”成為宋代經濟社會發(fā)展常態(tài)。城鄉(xiāng)賦役不均，也促使大量鄉(xiāng)村人戶“舉戶鬻產徙京師，以避徭役”。有時則因某些特定因素如災荒、動亂、戰(zhàn)爭等，使大量人口“相比而集于城郭”，導致城市人口一定時間內的快速增長。尤其是城市綜合經濟功能增強，成為資本與商業(yè)的集聚地。城市社會保障事業(yè)得以較快發(fā)展，以易于謀生、生活方便、公共設施較完善等，吸引各色人口入居城市。楊侃《皇畿賦》描述開封是“甲第星羅，比屋鱗次，坊無廣巷，市不通騎”。《夢粱錄》記杭州“城郭廣闊，戶口繁伙。民居屋宇高森，接棟連檐，寸尺無空”。大量人口入居城市，極大促進了以房地產交易、房屋租賃為主要業(yè)態(tài)的城市房地產市場的迅速發(fā)展，房地產業(yè)作為宋代“第三產業(yè)”發(fā)展中的佼佼者，標新立異，獨領風騷。

房地產買賣交易、商品房建設供給、房屋出租與租賃構成了宋代城市房地產市場的主要業(yè)態(tài)

“有錢則買，無錢則賣”，資本已成為左右宋代房地產市場的決定性力量。房地產的買賣交易，極大地推動著房地產的商品化，使宋代成為城市房地產市場最活躍的時期。當時經營房地產利潤之厚，在城市諸行業(yè)中首屈一指。宋代房屋租賃多稱僦、稱賃，租金有賃值、掠房錢之稱。司馬光就評論說：“十口之家，歲收百石，足供口食;月掠房錢十五貫，足供日用。”陶谷《清異錄》記載：“僦屋出錢號日癡錢，故賃取值者，京師人指為錢井經商。”意為出租房屋賺錢容易，不比經商費心經營。當時經營房地產業(yè)者上至皇親國戚，下至黎民百姓，不僅有富商大賈和豪紳貴戚，而且權勢者與官府也趨之若騖，競相逐利其中。

還在宋初軍政改革時，宋太祖就鼓勵軍將大臣多積金錢，買好的田宅“為子孫立永遠不可動之業(yè)”。這無疑為權貴勛臣逐利房地產大開方便之門。史載：“諸王邸多置產市井，日取其資”。宰相趙普亦“廣第宅，營邸店，奪民利”。宰相晏殊被彈劾“不聞奇謀異略以了國事，唯務私家營置資產”，以各種名目“射占官地，蓋屋僦賃”。官府也以眾多官地、官屋出租，增加財政收入。宋初財政收入中房地產收入為大項。真宗大中祥符年間，僅官屬房屋出租年收入即達十四萬余貫。各類學校為籌措辦學經費，也多建房出租以所得租金為重要經費來源。當時學校出租房產稱為“房廊”，租金稱之“房廊錢”。如青州州學是仁宗天圣年間由宰相王曾罷知青州時所籌建，擁有學田三十頃。據(jù)理學先驅石介所作《青州州學公田記》載，王曾擔心三十頃學田的收入難以滿足辦學所費，遂傾囊出資在學校附近建屋百余間，租賃取資，“歲入于學錢三十一萬”。十年之后，青州知州趙集賢“又作屋凡八十三間，別為旁舍六十二間，歲入于學通六十七萬，學之公用于是大充”。

宋代房屋租賃市場尤為繁榮，當時無論是經商所需、旅居所求，還是任官所居、士子求學等，皆因不同需求而租房。宋代商業(yè)呈現(xiàn)前所未有的繁榮，城市成為行商坐賈、行鋪稗販的聚集地。《東京夢華錄》記述開封街衢店鋪，鱗次櫛比。有的為擴大營業(yè)面積，甚至侵占通衢大道，故而到徽宗時官府要征收“侵街房廊錢”。而往來各地的商旅除部分擁有自居房產外，大部要靠租賃房屋居住經營。

現(xiàn)任或待闕的官吏也多靠租房居住，即如一代名相韓琦在《辭避賜第》奏章中所稱：“自來政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是”。南渡詞人葉夢得《石林詩話》也記載：“京師職事官，舊皆無公廨，雖宰相執(zhí)政亦僦舍而居”。《湘山野錄》記宰相寇準盡瘁國事、清廉自守：“公歷富貴四十年，無田園邸舍，入覲則寄僧舍或僦居。”位列“唐宋八大家”的蘇轍曾發(fā)感慨曰：“我生發(fā)半白，四海無尺椽”，直至退休后始在許州城蓋了新房，欣喜之下吟詩抒懷：“平生未有三間屋，今歲初成百步廊。欲趁閑年就新宅，不辭暑月臥斜陽。”

宋代右文崇儒，朝廷主要通過科舉考試選拔人才。大批士子為獲取功名，要赴諸州參加每年秋天舉行的解試，赴京城參加每年春天舉行的省試及殿試，每年應試的舉子從數(shù)萬到數(shù)十萬不等。《西湖老人繁勝錄》就記載說，每逢“混補”（意為不拘學歷的選拔考試）之年，“每士到京，須帶一仆。十萬人試，則有十萬人仆，計二十萬人”。尤其是考期綿長，牽年跨月，多數(shù)考生因考試或備考而租房賃居。《夢粱錄》即記載：“諸處貢院前賃待試房舍，雖一榻之屋，賃金不下數(shù)十楮”。萬千學子的居住需求對城市房屋租賃市場發(fā)揮著重要的支撐作用。

然而當房地產成為最賺錢的行業(yè)時，所帶來的負面影響也是顯而易見的。一是形成房地產業(yè)中的食利階層，“富家巨室，競造房廊”，出現(xiàn)“房緡日掠數(shù)百貫”的房地產大戶。一個“掠”字，便是經營房地產獲取巨額利潤的鮮活寫照。二是促成房地產價格的高昂，使得京城等“一線城市”“尺地寸土，與金同價”，“非勛戚世家，居無隙地”。地價的昂貴，勢必抬高房價，加劇城市居民建房、買房、賃房的負擔。三是加劇房地產消費的不平衡性，促進城市居民的兩極分化。出現(xiàn)一極是“田園第宅富擬王室…‘室居宏麗，交窮土木之工”的豪貴階層，一極是薄有只磚片瓦僅能棲身避寒的“蟻族”蝸居。因而即便是有官俸收入的官員，也難免“室如蝸牛廬”之嘆。南宋初年宰相張守就有詩云：“紛紛甲第照清都，誰信蝸牛亦自廬。”四是房地產的無序開發(fā)，也導致諸中心城市街市、坊巷日趨局促狹窄，加劇積累火災隱患、社會治安、交通擁擠等社會問題，對城市經濟民生帶來重要影響。因此，如何加強對房地產市場的監(jiān)管與調控，就成為宋政府保障民生、維持社會穩(wěn)定需著力解決的重要政治課題。

通過設立管理機構、完善稅收政策、提供公租房、規(guī)范房產中介、限建限購等措施，宋政府加強對房地產市場的管理與調控

宋代城市房地產業(yè)盡管有長足發(fā)展，但仍不能滿足日益增長的住房需求，進而出現(xiàn)房屋緊缺的狀況。為此，宋政府采取多項措施加強對房地產市場的管理與調控。

其一，通過設立房地產管理機構，以加強對房地產市場尤其是官營房地產業(yè)的監(jiān)管，不斷完善房地產市場監(jiān)管體制。宋初即設立名為“店宅務”的房屋管理機構，地方設立同樣性質的“樓店務”，全面負責官營房地產的計值出租、房屋修建維修并兼顧經濟民生等事務。史載：店宅務“掌官屋、邸店計直、出僦及修造、繕完”。適時制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范房產出租者、承租者的權利與義務，穩(wěn)定租賃市場。

其二，通過房地產稅收政策以調控房地產市場。《宋史》記載五大類稅賦，“日城郭之賦，宅稅、地稅之類是也”。房屋成為資產稅中的主要組成部分，房地產交易中的契稅也被列為主要稅種。宋初就規(guī)定，凡田宅交易都要照章納稅，到官府辦理房產買賣合同，繳納契稅，時稱“印契錢”。房地產買賣通過官府辦理手續(xù)的，稱紅契。幾私相交易的為白契，相當于“小產權”，不受官府保護。租賃房屋要簽訂名為“賃歷”的租賃合同。在房產買賣與租賃活動中，買賣租賃契約發(fā)揮著相當重要的作用。在宋代司法實踐中，凡“交易有爭，官司定奪，止憑契約”。

其三，提供公租房，引導通過租賃解決住房需求。據(jù)《宋會要輯稿》載，真宗初年開封有公租房“二萬三千三百間”，神宗時官屬“賃屋一萬四千六百二十六間，空地六百五十四段，宅子一百六十四所”。公租房中既有一般房屋，也有居住面積相對較大的宅院。官府提供公租房給所需者，規(guī)定只能自住而不允許轉租，以杜絕“二房東”。鼓勵民房出租，也鼓勵住房需求者賃房居住。如仁宗天圣二年（1024）四月即詔：“開封府民有賃店宅務客店者，與免諸般差遣”。對賃房居住的官員則給予住房補貼，如熙寧三年（1070）詔：“寺丞月添支錢十五千，主簿京朝官十二千，選人十千，無廨舍者月給宅錢五千”。

其四，監(jiān)控房屋租賃價格，為無房者提供救助。規(guī)定無論官私出租房屋，皆不得隨意奪賃和擅自增添租金。真宗大中祥符三年（1010）六月，即詔“在京店宅，自今止以元額為定，不得輒增數(shù)剝奪”。徽宗大觀元年（1107）重申：“自今后京城內外業(yè)主增修屋業(yè)，如不曾添展間椽地步者，不得輒添房錢。如違，以違制論。”同時建立起比較完備的貧困戶救助體制，先后設立公共福利救助機構如福田院、居養(yǎng)院、安濟坊、養(yǎng)濟院等，為鰥寡孤獨提供食宿及生活費用。

其五，規(guī)范房地產中介。作為房地產經紀人的“莊宅牙人”在宋代有長足發(fā)展。宋政府對牙人入職資格、職業(yè)能力、居間業(yè)務、權利義務、職業(yè)規(guī)范等作出明確規(guī)定，把牙人納入到房地產市場管理體系之中，為牙人發(fā)放從業(yè)執(zhí)照“牙人身牌”，制定《牙保法》，建立起行業(yè)組織“牙行”。對此，袁采有評論說：“官中條令，惟交易一事最為詳備。”牙人之制對促成房地產交易，發(fā)揮著牽線搭橋的重要橋梁作用，有利于房地產業(yè)的良性發(fā)展。

其六，實行拆遷補償、查處違規(guī)建筑、限建限購等，穩(wěn)定房地產市場秩序。宋政府對城市擴建占用居民房地產者實行拆遷補償，如神宗元豐六年（1083）開封外城擴建，新修城墻占用“百姓屋地百三十家，計直二萬二千六百緡”，平均每戶補償一百七十余貫。禁止各種違章建筑，由城市治理執(zhí)法機構“街道司”嚴查房屋建設中的“違建”行為。針對房屋需求的急劇增長，還采取限購限建措施。如真宗大中祥符年間，兩次“申禁內外群臣市官田宅”，“現(xiàn)任京朝官除所居外，無得于京師購置產業(yè)”。仁宗時也重申“現(xiàn)任近臣除所居外，無得于京師置屋。”

然而，雖有種種制度限制，但“甲第名園，越法逾制，別墅列肆，在在有之”。徽宗年間時任御史中丞的何執(zhí)中在開封“廣殖資產，邸店之多，甲于京師”。南宋初年殿中侍御史杜莘老彈劾朝廷佞臣王繼先列其十大罪狀，其一就是在都城廣造第宅，侵占民居、街道、河道及官地，“起蓋房廊，收領賃直”。盡管這都是特例，但卻對宋政府調控房地產市場產生較大負面影響。

宋代官府對房地產的監(jiān)控，多為一時一事的糾偏，缺乏宏觀長遠的謀劃，從而使房地產業(yè)發(fā)展過程中的問題得不到有效解決，制約房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。尤其是權勢者加入和逐利房地產業(yè)，干擾房地產市場的正常發(fā)展，其中教訓尤發(fā)人深省。

（作者為山東大學歷史文化學院教授）

【參考文獻】

①[清]徐松：《宋會要輯稿》，上海：上海古籍出版社，2014年。

②[元]脫脫等撰：《宋史》，北京：中華書局，1985年。

責編/張蕾 美編/王夢雅