我國房地產金融風險及對策分析

摘要：房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，對國民經濟和整個社會的發展具有重要意義。房地產業和金融業相互融合、相互滲透，在當前房地產供給過剩的背景下，房地產業的發展面臨著嚴峻挑戰，同時使得房地產金融風險的問題更加突出，對房地產業和社會經濟的發展產生消極影響。本文通過對我國房地產金融風險現狀的研究，明確我國房地產金融風險產生的原因，探討防范我國房地產金融風險的措施，對于我國房地產業的發展具有明顯的現實意義。

關鍵詞：房地產金融風險；現狀；原因；防范

一、研究背景

金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持與投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展是我國目前必須面對的問題。

二、房地產金融風險概述

房地產金融風險是指金融機構為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料因素的影響，使金融機構的實際收益與預期收益發生背離，從而蒙受經濟損失的可能性。房地產金融風險主要表現信用風險、管理風險、政策風險、流動性風險等類型。

三、我國房地產金融風險現狀

（一）個人住房抵押貸款風險

1、欺詐風險

目前我國雖已建立起個人信用評級機制，但還不夠完善，只能依據已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制不夠完善，銀行在發放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況作出正確判斷。

2、提前償還貸款風險

金融工具的流動性與收益率之間有一定的關系，提前還貸發生后，銀行將因此遭受服務成本不能得到補償，提前收回資金閑置、預期收益減少等三種經濟損失風險，它直接影響到借款人的現金流。

（二）房地產企業貸款風險

1、假按揭

個人住房貸款比項目開發貸款手續較為簡單，利率也比較低、速度快。為了獲取開發建設項目的資金，開發商會使用“假按揭”的方法來籌集建設資金。它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式流入房地產行業，導致銀行個人住房貸款質量惡化，形成房地產金融風險。

2、房地產企業財務信息虛假

按人民銀行規定開發企業自有資金達到30%以后才能申請房地產開發貸款。我國房地產開發企業過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業銀行信貸支持，房地產開發企業往往利用財務手段，制造虛假報表來虛增自有資金的比例。

四、我國房地產金融風險產生的原因

（一）房地產融資體系不健全，制度安排缺失

長期以來，我國房地產融資以間接融資為主，銀行是該行業資金來源的主渠道。證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的 1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。

（二）房地產業對銀行信貸依存度過高

我國房地產開發商普遍規模較小、資質偏低、權益性資本不足。房地產金融與房地產業相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

（三）房地產融資機構風險意識淡薄

由于缺乏有效的房地產融資監管措施和手段，加之商業銀行產權形式、治理結構、經營機制、內控機制等方面存在諸多問題，受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，房地產融資機構極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。

（四）房地產融資風險管理技術過于簡單

我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和微觀處置。

（五）房地產業和房地產融資的宏觀調控政策傳導不暢

一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，抑制了有效需求。轉軌過程中宏觀調控政策的非穩定性所造成的沖擊波，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創。

五、我國房地產金融風險防范措施

（一）建立和完善房地產業金融政策

拓寬房地產金融融資渠道，實現融資結構多元化，通過金融產品的創新，開拓更多的房地產融資渠道，最大限度地吸納社會資金。同時建立宏觀信用風險預警和控制系統，強化信用風險管理.

（二）加強宏觀調控，切實穩定房價

重點控制需求，擠掉市場需求中的虛假成分，要動用各種手段抑制投資性需求，引導改善住房需求；優化住房供給結構，加大普通商品住房建設的力度，根據收入結構狀況，使中小戶型、中低價位住房在供給結構中的比重擴大；控制土地價格漲幅。公布房產信息，引導公眾心理預期。

（三）加快住房按揭貸款證券化進程， 降低銀行按揭貸款風險

結合我國國情，選擇適合我國的住房抵押貸款證券化模式，克服現行相關制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在一級市場和二級市場上合理運作和健康發展。

（四）商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力

商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策，加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然；信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責。

（五）健全房地產的法律、法規體系

是針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，建立健全有關房地產信貸的法律法規。；嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。

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作者簡介：賈高然（1993—）女，山西太原人，山西財經大學2017級（統計學院）數量經濟學專業.