基于政府調控角度下的房地產市場經營發展策略

胡靚

摘要：自改革開放政策實行之后，迎來了中國房地產行業發展的繁榮時期，由于房地產行業的迅猛發展，中國的經濟水平也隨之上升，房地產行業甚至成了國民經濟發展結構中的支柱型產業。本文以政府調控下的房地產經濟為背景，對政府調控模式進行分析，從而得出我國房地產市場的經營發展策略研究。

關鍵詞：政府調控;房地產行業;發展策略

由于房地產行業在我國國民經濟中不可或缺的地位和經濟作用，帶來了巨大的經濟效益，因此受到我國經濟的廣泛關注和重視。但由于房地產行業的特殊性，使得此行業不能完全受市場這只看不見的手影響其發展，還需要進行政府調控，將兩者相結合，才能實現房地產行業穩定發展。

1.我國的政府調控政策分析

改革開放政策施行以來，我國的房地產政府調控政策漸漸出臺并大致分為四個階段：

第一階段為1978年后的理論與嘗試階段。在這一階段，開始在房地產行業中注入新思想，利用新的管理體制將房地產行業打入市場，在這一發展時期，包括房地產行業在內的諸多行業都紛紛尋找最佳運行模式，由政府實行固定的經濟體制，完全由政府調節，沒有加入市場經濟的成分，因此產生了資源配置低，效率低等問題。

第二階段為1992年至1995年短暫的炒作與調整階段。這一階段下社會主義市場經濟進入中國經濟發展行列，在社會主義經濟理論的影響下，我國房地產行業開始進入高速發展的繁榮時期。

第三階段為1995年至2002年的協調穩定發展階段。這一階段則是對房地產行業產生的“過熱”狀態進行合理控制，但由于金融危機的產生，我國的國民經濟也遭受影響，房地產行業也隨之發展緩慢，此時，急需國家出臺新的房地產調控政策以促進房地產行業的恢復和平衡。

第四階段為多項調控政策多管齊下，一起出臺。2003年后，我國的房地產價格持續上漲，大部分城市下房價上漲迅速，也出現了一系列問題，部分地區出現炒作現象。因此，政府出臺了一系列調控房地產經濟的政策，取得了階段性的進步。

近年來，我國房地產行業調控政策主要有兩類：第一類將開發商資金流動問題和土地開拓問題進行研究，促進房地產行業的穩定發展。控制投資與供應的增長速度，對投資過熱現象進行監管與抑制，從而調整房價過高等不良現象;第二類是政府打擊炒作特別是供給階段和消費階段的炒作現象來抑制房價突增，過快上漲。利用一系列稅收政策打擊投機取巧購房行為。

2.我國房地產市場經營發展策略

2.1政府進行原則性規范

只有客觀的對房價進行分析，理智區別價格層次，對于不同檔次的房屋類型實行不同的調控政策。高檔型住房的消費人群一般為高收入者，他們一般對房屋的質量、設計、物業以及周邊環境的要求都比較高，針對這類房屋政策，應該給予合理的價格上升空間。中低檔性房屋一般消費人群為普通中產階級，只要滿足基本的住房生活需求即可。針對這類房屋類型，政府應給予一定的房屋優惠政策，使其價格保持在中等穩定水平，避免其價格突增，影響這類消費人群的生活品質。

2.2遵循限低放高，以低調節的政策

針對此政策的具體實施細節為對中低收入人群給予廉價住房優惠保護，對于高收入者則給予一定開放空間。在政府調控上，通過一系列住房保障措施來解決收入較低家庭的住房問題。在土地分配問題上，實行國有和部分私有的政策，同時鼓勵商業銀行為購房人群提供一定的保障措施如低息貸款等，對低收入家庭需要貸款買房者實行貸款保險或降低其首付額度。政府要堅持可持續發展，把目光放遠，通過市場競爭與政府調控的有效結合，促進房地產市場穩定健康發展。

2.3加強有效供給，協調供需矛盾

供需之間產生的變化是企業及購房者的投資動力。使得土地規劃合理，增加土地供應量，促進城市規劃調整，增加住房建設土地用量，通過清理土地閑置和亂加占用，提高土地利用效率。同時，定期對土地進行合理的規劃并不斷調整，這樣可以讓市場發揮作用，有效地利用土地。避免造成土地供應量不足的局面。對于已經出讓給他人的土地，政府應該要求企業加快其開發建設速度，提高完成時間，增加限制條款，加大懲處力度。對于長期得不到開發的土地，政府應收回這部分土地重新再開發以便重新進入市場。

2.4完善住房保障體制

住房是社會保障體制的重要組成部分，對于中低收入人群，政府需增加福利住房，加大對政府計劃土地的要求，每年固定建設一部分土地為廉租房土地用地，同時加大監管力度，促進上傳下達，地方政府有效完成調控計劃。適當減少稅收，給予中低收入者更多的買房空間，加強市場的流通，從而有效緩解供需矛盾。

2.5打破壟斷，有效競爭

加強土地市場透明度，公開市場土地信息，在土地被壟斷的情況下，政府應使其價格趨于合理，在土地出讓過程中，政府應注重土地質量而非一味關注土地價格，對企業的產品品質和質量要求嚴格把關，對住房的環境，配套設施以及生活設施都實行高標準要求，這樣才能夠實現對房地產市場良好的引導，更有利于市場穩步發展，滿足人們的生活需求。在經濟迅猛發展的今天，發展質量成為發展的重中之重，在保證質量的前提下提高速度，增加社會保障福利，推進質量和速度的同步穩步發展，才能從根本上解決房地產行業的一系列諸如供需，價格等矛盾，從而促進房地產行業形成健康的發展形勢。

結束語

本文主要概括了中國政府對于房地產調控政策的實施階段分析，得出了不同階段房地產市場的供需矛盾和政策實施。通過對政府調控政策的研究和對比，在政府調控的角度下，提出了針對中國房地產市場的不同發展策略，希望對中國房地產市場的發展有所裨益。

參考文獻：

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