我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

楊斌

[摘? ? 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記作為我國(guó)物權(quán)法的重要組成部分，在現(xiàn)代國(guó)家治理體系中發(fā)揮著重要作用。文章闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性與重大意義，分析了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀以及存在的一些問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際情況，探討了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。法律健全化，登記專業(yè)化，平臺(tái)統(tǒng)一化，查詢便捷化將會(huì)逐漸一一實(shí)現(xiàn)，公民的合法權(quán)益將得到更好的保障。

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn);登記制度;現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢(shì)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 03. 070

[中圖分類號(hào)] D63? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2019）03- 0175- 03

1? ? ? 引? ? 言

隨著城市化水平的不斷提高，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易越來(lái)越突出，因此不動(dòng)產(chǎn)登記工作變得越來(lái)越重要。從廣義上講，不動(dòng)產(chǎn)就是不能移動(dòng)的資產(chǎn)，如房子、土地等。一般意義上所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物[1]。不動(dòng)產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)[2]。不動(dòng)產(chǎn)登記又可稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是我國(guó)物權(quán)法中的重要制度，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。通過(guò)這種方式來(lái)確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，可以讓外界通過(guò)物權(quán)公示對(duì)其所有權(quán)產(chǎn)生認(rèn)可，并明確歸屬者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變時(shí)，及時(shí)的記載并加以公開(kāi)，就可以很好地明晰產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)生不必要的糾紛[3]。

在不動(dòng)產(chǎn)交易中，公開(kāi)化的不動(dòng)產(chǎn)信息可以使當(dāng)事人在從事交易之前不必投入過(guò)多的精力和費(fèi)用去調(diào)查對(duì)方當(dāng)事人是否對(duì)轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)享有物權(quán)，或被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)之上是否有負(fù)擔(dān)等情況[4]，既降低交易成本，又提高交易完成的速度。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中的審查機(jī)制，可以發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題，及時(shí)有效地處理交易過(guò)程中出現(xiàn)的違法行為。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的運(yùn)行，可以讓有關(guān)部門(mén)掌握不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況，從宏觀上把控不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，在一定程度上遏制“炒房”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政監(jiān)管與宏觀調(diào)控。

2? ? ? 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度最早可以追溯到民國(guó)時(shí)期，在當(dāng)時(shí)主要為土地私有制服務(wù)。新中國(guó)建國(guó)初期也實(shí)施過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，之后中斷了三十多年，直到1990年才被恢復(fù)，但只是被當(dāng)作一種行政管理手段，未作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段。2007年3月16日，十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)了物權(quán)法，該法設(shè)專節(jié)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確立中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)，標(biāo)志著中國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式確立，為不動(dòng)產(chǎn)登記法的制定提供了整體架構(gòu)和思路。李克強(qiáng)總理在2013年11月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中提出整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2014年11月，國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，明確建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度[5]。2015年3月，國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案，青島、廈門(mén)、廣州、深圳等多個(gè)城市開(kāi)始啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。截止到2018年6月，全國(guó)有335個(gè)地市、2 853個(gè)縣區(qū)共設(shè)立3 001個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬(wàn)個(gè)窗口，8萬(wàn)多一線登記工作人員平均每天為30多萬(wàn)企業(yè)和群眾提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記用于物權(quán)公示起步較晚，過(guò)多強(qiáng)調(diào)登記的行政管理功能，而忽視其公示功能，在一定程度上限制了登記制度的作用。在現(xiàn)行的法律中，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的有《物權(quán)法》、《土地管理法》等，涉及的行政法規(guī)有《土地管理法實(shí)施條例》等，此外還有一些地方性法規(guī)、政策法規(guī)也有相關(guān)規(guī)定。有關(guān)的法律法規(guī)種類繁多，且存在相互重疊內(nèi)容，缺乏統(tǒng)一的依據(jù)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2014年頒布實(shí)施，目的在于實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)以及信息平臺(tái)四個(gè)方面的統(tǒng)一，但由于與該條例相配套實(shí)施的制度和法律不夠完善，使得其未能達(dá)到最好的實(shí)施效果。《條例》規(guī)定，將省級(jí)以上的不動(dòng)產(chǎn)登記工作交由國(guó)土資源部門(mén)統(tǒng)籌，省級(jí)以下的則由政府的具體職能部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)，表明上下部門(mén)并不能完全統(tǒng)一協(xié)調(diào)，機(jī)構(gòu)的整合力度還需進(jìn)一步加強(qiáng)。

目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記具有多層級(jí)、多部門(mén)的特點(diǎn)。從中央到地方，都設(shè)有不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，實(shí)行國(guó)家、省、市、縣4個(gè)級(jí)別的不動(dòng)產(chǎn)登記層次;橫向來(lái)看，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是由多個(gè)行政部門(mén)負(fù)責(zé)管理的，比如，林業(yè)的各種權(quán)力由林業(yè)部門(mén)管理，房屋的各種權(quán)利由房產(chǎn)部門(mén)管理，土地、礦業(yè)、漁業(yè)等也都應(yīng)有相應(yīng)的管理部門(mén)[6]。曾有近十個(gè)部門(mén)可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，雖然充分與相關(guān)部門(mén)的職權(quán)相結(jié)合，但作為公示手段來(lái)說(shuō)，過(guò)于分散的登記不利于登記機(jī)關(guān)的相互聯(lián)系，使得登記過(guò)程變得煩瑣，各類資料的系統(tǒng)性和完整性難以保障。各部門(mén)頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)樣式多元化，不利于體現(xiàn)政府統(tǒng)一登記的公信力。此外，分散登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)的構(gòu)建也帶來(lái)不小的難度，現(xiàn)有的查詢方式較為煩瑣，查找信息要耗費(fèi)大量的精力。這些都充分說(shuō)明我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息還沒(méi)有“完全公開(kāi)”，沒(méi)有達(dá)到真正的公示作用。

在工作人員配置上，日本的不動(dòng)產(chǎn)登記人員要經(jīng)過(guò)專業(yè)、嚴(yán)格的程序進(jìn)行任命;德國(guó)的登記人員權(quán)限以及社會(huì)地位與法官相差無(wú)幾。而我國(guó)還缺少一套完整而嚴(yán)格的不動(dòng)產(chǎn)登記人員的選拔機(jī)制，非專業(yè)人員比例較大。在實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記中，工作人員水平良莠不齊，工作質(zhì)量得不到最大保障，可能出現(xiàn)錯(cuò)誤登記、遺漏登記、遺失登記、遺失登記資料、延遲登記等問(wèn)題，將會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)巨大的麻煩和損失。

3? ? ? 發(fā)展趨勢(shì)

國(guó)家政策的制定和落實(shí)是循序漸進(jìn)的過(guò)程，自2014年以來(lái)，國(guó)家高度重視不動(dòng)產(chǎn)登記工作，加大推進(jìn)力度，各級(jí)部門(mén)積極響應(yīng)，不動(dòng)產(chǎn)登記逐漸走上正軌，針對(duì)還存在的一些問(wèn)題，努力尋找最優(yōu)解決辦法。在不斷的學(xué)習(xí)和摸索中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作將會(huì)實(shí)現(xiàn)法律健全化，登記專業(yè)化，平臺(tái)統(tǒng)一化，查詢公開(kāi)化。

法律健全化。建立完善不動(dòng)產(chǎn)登記法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一，是國(guó)際通行的做法。同時(shí)，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的基礎(chǔ)上，制定具體可行的實(shí)施細(xì)則，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序、登記機(jī)關(guān)的職權(quán)、登記權(quán)利種類、登記范圍、登記責(zé)任等具體內(nèi)容做出詳細(xì)、規(guī)范、統(tǒng)一的實(shí)施細(xì)則，與國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)相沖突的相關(guān)部門(mén)規(guī)章和地方性法規(guī)將進(jìn)一步修改和完善。

登記專業(yè)化。登記的專業(yè)化主要包括登記機(jī)構(gòu)專業(yè)化和工作人員專業(yè)化。實(shí)行分散登記是無(wú)法保障工作的專業(yè)性的，登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一是社會(huì)進(jìn)步的必然趨勢(shì)和結(jié)果[7]。將分散到多個(gè)部門(mén)的登記工作整合起來(lái)，設(shè)立專門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，專業(yè)技術(shù)可以得到保障，也便于對(duì)登記工作的整體管理，提高辦事效率。同時(shí)，建立登記人員嚴(yán)格的考核任用機(jī)制，把登記人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和專業(yè)化考核作為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容，打造業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、人文素質(zhì)高的專業(yè)化登記人員隊(duì)伍，保障當(dāng)事人、利害關(guān)系人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，從而提升不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。

平臺(tái)統(tǒng)一化。將各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，使國(guó)家、省、市、縣四層級(jí)具備統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)、統(tǒng)一的操作軟件、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，登記信息可實(shí)時(shí)共享，實(shí)現(xiàn)相關(guān)登記信息與同級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批、交易信息的實(shí)時(shí)互通共享，是完善不動(dòng)產(chǎn)登記查詢制度的重要基礎(chǔ)。

查詢便捷化。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。隨著統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)建立與完善，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息也將會(huì)更加便捷。面向社會(huì)大眾的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢平臺(tái)逐漸向社會(huì)開(kāi)放，有需求的單位或民眾可以登錄系統(tǒng)，查詢獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的授權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

4? ? ? 結(jié)? ? 語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)對(duì)于公民行使其基本權(quán)利以及實(shí)現(xiàn)其在國(guó)家和社會(huì)中的安身立命，均具有基礎(chǔ)性作用。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在一些不足，只有解決這些問(wèn)題，才能促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的有效保護(hù)。在不斷的進(jìn)步和發(fā)展中，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記將會(huì)越來(lái)越規(guī)范，更好地為公民的權(quán)利提供基礎(chǔ)性保障。

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