試析房地產信托過熱引發的金融風險及規避策略

吳偉琪

關鍵詞：房地產信托 ?金融風險 ?規避

2017年以來，為給樓市“降溫”，國家實施了嚴格的房地產調控政策，銀行也相應地收緊了對房地產的資金投放，房地產開發企業向銀行申請開發貸款愈發困難。為解決資金難題，大量房企轉而通過信托渠道進行融資，使我國的房地產信托業務出現了明顯的過熱跡象：一是房地產信托業務增速過快。2018年一季度全國投向房地產領域的信托產品共576個，同比增長達145.1%;發行規模1604.43億元，同比增長128.57%。二是房地產信托業務占比過高。3月份最后一周投向房地產領域的信托資金占比40%，兩倍于投向工商領域的信托資金，明顯背離了“金融服務實體經濟”的政策導向。

一、房地產信托過熱破壞調控政策引發的金融風險

隨著房地產信托業務“高熱不退”，金融風險的苗頭也開始顯現：

一是房企融資結構呈短期化，資金風險激增。通過信托渠道融資償還期限一般在1年以內，而之前作為房企融資主體的銀行開發貸款還款期限多數在1至5年。隨著大量房企將融資重點轉向信托市場，其整體融資結構偏向短期化，“短貸長投”成為常態。一旦融資接續出現問題，即可能導致企業資金鏈斷裂，或使房企為“續命”通過各種渠道高價融資，使資金風險進一步積聚。

二是房企融資成本大幅提升，勢必推高房價。大量房地產項目的涌入不斷推高房產信托產品的預期收益，房企的融資成本也“水漲船高”。2018年一季度，房地產信托產品平均年收益率7.71%，比上年同期增長了11%。依此測算，房企通過信托市場融資的年利率在9%左右，比房地產開發貸款年利率（一般6%左右）高了大概50%。房企融資成本大幅上升勢必傳導至消費端，從而推高房價，破壞房地產調控政策。

三是信托市場“一路狂飆”，違約事件頻現。在房地產信托的強力刺激下，信托市場出現了非理性增長。如3月最后一周新成立的信托資金規模突破200億元，環比暴漲近一倍，創下2018年記錄。同時涉地產信托項目的違約事件頻現，2018年來就有中融信托云南國資項目、中江信托浙江同城項目、英大信托—上海融御特定資產收益權集合資金信托計劃、山西信托“信實55號”等出現違約。

二、金融風險的規避策略

為此，建議中國人民銀行、銀保監會切實加強對房地產信托的監管：

（一）建立產品發行調控機制，控制房地產信托產品的發行節奏

制定房地產信托產品調控計劃，適度控制每周涉房地產信托資金的成立、發行數量及規模，盡量將各家信托公司房地產信托業務的增速控制在15%以內，逐步使各家信托公司的涉房地產業務占比減少至30%以內。

（二）建立價格監督機制，對房地產信托產品進行價格指導

實行房地產信托產品價格監管指導制度，設定房地產信托業務的價格上限。要求項目定價需與項目成本進行公允性匹配，不得過分背離實際成本，嚴防因定價過高間接推高房價，或造成項目“爛尾”而引發資金風險的連鎖反應。

（三）完善信息披露制度，提升房地產信托產品的信息透明度

監管部門應要求信托企業對房地產信托業務的底層資產進行嚴格的信息披露，其股權結構務必簡單清晰，安全性和盈利性要有合理、公允的表述。嚴禁對房地產信托業務進行錯綜復雜的多層設計，避免企業借此規避監管、蒙蔽投資者。

（四）完善違法違規處置辦法，加大房地產信托違約事件處置力度

對于出現違約現象的信托公司，除進行必要的處罰外，還要對其從嚴監管，涉及違規事項的房地產信托業務一律不予備案。要求信托公司制定房地產信托項目退出機制，完善項目接盤、抵押物處置等保障投資者利益的制度設計。

（五）加強資金源頭管控，嚴格管理流向房地信托的各類資金

嚴控套用短期消費用途將銀行貸款資金違規引向房地產信托業務的投機行為，監控個人消費信貸資金通過第三方理財機構以私募方式投向房地產信托業務，防止各類信貸、加杠桿資金大量涌入房地產信托市場，觸發重大金融風險。

參考文獻

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