金融緊縮政策對房地產開發(fā)企業(yè)融資模式的影響

陳煒

【摘要】本文在對我國房地產企業(yè)資金現狀以及房地產企業(yè)融資模式進行分析的基礎上，重點論述了金融緊縮政策下我國房地產企業(yè)融資策略。

【關鍵詞】金融緊縮政策? 房地產開發(fā)企業(yè)? 融資模式

在我國房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此資金鏈對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有至關重要的作用。但是由于現階段我國金融行業(yè)發(fā)展相對滯后，導致房地產企業(yè)的發(fā)展過多依賴于銀行的貸款，融資渠道狹窄。此外我國的房地產企業(yè)發(fā)展仍處于粗放式發(fā)展經營階段，資金管理利用率相對較低，導致我國房地產行業(yè)處于亞健康狀態(tài)。近些年由于我國房價上漲速度過快，國家為了對房價開展宏觀調控，收緊了各大銀行對于房地產企業(yè)的信貸額度，造成我國房地產企業(yè)普遍處于資金緊張的狀態(tài)，部分中小型房地產企業(yè)甚至面臨破產的困境。在這種形勢下，積極拓寬融資渠道對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。

一、我國房地產企業(yè)資金現狀分析

（一）金融緊縮政策對房地產企業(yè)的影響

隨著我國房地產調控程度的不斷增加，房地產市場逐漸回歸常態(tài)。金融緊縮政策對于房地產市場的影響主要體現在三個方面。一是在資金籌集方面面臨融資渠道全面收緊的狀態(tài)。為了對房地產市場開展宏觀調控，我國采取了“定向寬松”的金融政策，這在很大程度上限制了資金流向房地產行業(yè)，具體表現為：房地產企業(yè)自籌資金比重逐漸增加，貸款比例相對下降，外資利用比重相對下降。房地產企業(yè)在融資難度不斷增加的情況下，海外融資將是其有效緩解融資困境的主要方式之一。通過利用外資可以有效降低宏觀政策調控對于房地產企業(yè)發(fā)展的影響，提高房地產企業(yè)的資金管理能力。二是在資金使用方面面臨土地價格較高的局面。據相關數據統(tǒng)計，土地費用以及各種稅費約占房地產企業(yè)開發(fā)成本的40%左右，是房地產開發(fā)中的主要成本。近些年在國家的宏觀調控政策下，房價逐漸趨于平穩(wěn)，但是地價卻表現為居高不下的狀態(tài)，這在很大程度上增加了房地產市場的資金壓力。三是在資金回收方面面臨樓市交易慘淡的局面。隨著國家宏觀調控的不斷深入，房價下降預期逐漸增強，導致房地產市場普遍呈現觀望狀態(tài)，造成了樓市成交量普遍下降，嚴重影響了房地產企業(yè)的資金回籠。

（二）房地產企業(yè)資金現狀分析

基于上海宜居房地產研究院調查報告，目前我國房地產企業(yè)普遍處于資金偏緊的狀態(tài)，資金狀況呈現逐漸變差的趨勢。在我國宏觀調控政策的影響下，我國房地產企業(yè)的資產負債率逐漸提高，很多房地產企業(yè)的資產負債率已經在70%以上，逐漸喪失了融資能力。隨著房地產企業(yè)的經營風險逐漸加大，償債能力逐漸降低，我國房地產開發(fā)企業(yè)的資金問題越來越凸顯。

二、我國房地產企業(yè)融資模式分析

（一）我國房地產企業(yè)融資模式中存在的主要問題

現階段我國房地產企業(yè)融資模式中存在的主要問題主要包括三個方面。一是企業(yè)融資過多依賴于銀行貸款，據統(tǒng)計數據顯示目前我國房地產企業(yè)資金來源主要包括自有資金、銀行貸款以及上市融資，相對來說信托、基金以及海外資金等所占比例較小。單一的融資渠道放大了國家宏觀調控對房地產企業(yè)的影響。二是企業(yè)融資偏好股權融資。新優(yōu)序融資理論作為當前最為流行的財務學界理論流派，認為信息不對稱與財務困境成本之間具有密切的關系?；谠摾碚?，企業(yè)應該盡量降低股權融資，在企業(yè)發(fā)展中采用自有資本和留存收益籌資來不斷提高企業(yè)的資本實力。但是我國房地產企業(yè)目前在融資中普遍偏好股權融資，在一定程度上不利于企業(yè)的發(fā)展。三是企業(yè)融資渠道相對不靈活。我國房地產企業(yè)的主要融資渠道包括銀行貸款和發(fā)行股票。國家為了控制房價過快上漲，出臺了一系列的房地產政策來收縮流動性，在導致我國房地產市場交易量下降明顯，進而影響了其資金快速回籠。這也有效說明了當地產企業(yè)的融資渠道狹窄導致了當地產企業(yè)對于國家宏觀政策具有較高的敏感性。四是房地產企業(yè)資金沉淀嚴重。資金沉淀嚴重是指我國房地產企業(yè)的資金使用效率較低，無效資金比重不斷增加。由于我國的房地產調控政策，造成房地產市場呈現觀望的狀態(tài)，樓市成交量低迷，房地產企業(yè)投入開發(fā)的商品沒有形成有效的產出回流企業(yè)，而是變成了積壓產品。因此資金沉淀也是導致我國房地產企業(yè)資金短缺的重要原因。

（二）房地產企業(yè)融資問題原因分析

第一，我國房地產企業(yè)的整體規(guī)模相對較小。雖然經過了十余年的快速發(fā)展，我國形成了數萬家了房地產企業(yè)，但是這其中絕大多數房地產企業(yè)都屬于規(guī)模和實力相對較小的房地產企業(yè)。它們由于企業(yè)規(guī)模以及企業(yè)信譽等原因導致銀行貸款額度受限，而上市融資也難以達到標準，其他融資方式也非常困難，民間融資雖然可行但是由于高成本也難以成為主要的融資方式。

第二，我國金融市場融資體系不完善。這主要體現在三個方面：一是我國間接融資制度存在缺陷。現階段我國房地產間接融資領域存在很多問題，集中體現在：國有商業(yè)銀行在經營原則方面過分追求經濟利益而忽視了資金流動性和安全性;在資金運作方面沒有形成負債業(yè)務與信貸資產業(yè)務的良性互動;在支撐系統(tǒng)方面沒有形成抵押貸款擔保業(yè)務，征信系統(tǒng)不完善;在宏觀環(huán)境方面，我國法律法規(guī)不健全，監(jiān)管不到位。因此構建長效性的間接融資模式對于我國房地產行業(yè)的發(fā)展是當務之急。二是直接融資制度存在缺陷，目前我國由于債券市場發(fā)展相對滯后導致我國直接融資比例相對較小，直接融資結構失衡。此外我國發(fā)展最完善的直接融資方式股票市場中也存在嚴重不足，我國股票市場融資門檻較高，對于企業(yè)資質具有非常嚴格的要求;此外我國的股票融資成本也較高。導致我國大多數的房地產企業(yè)難以通過股票市場獲得資金支持。三是企業(yè)治理結構不合理，在我國房地產企業(yè)管理層只是執(zhí)行股東的決策結果，不參與股東之間的決策過程，這種情況下由于企業(yè)的大股東擁有發(fā)言權，很可能出現大股東為了維護自身利益而導致中小股東或者企業(yè)的整體利益受到損害。因此我國房地產企業(yè)應該建立有效的治理機制，以期通過科學合理的融資決策來健全融資體系。

三、金融緊縮政策下我國房地產企業(yè)融資策略

隨著房地產行業(yè)國家宏觀調控的不斷升級，房地產企業(yè)融資環(huán)境不斷惡劣，同時我國房地產企業(yè)在銀行方面的審核和控制更為嚴格。在傳統(tǒng)房地產融資運作模式出現嚴重問題的形勢下，積極拓寬房地產企業(yè)的融資渠道、降低資產負債率已經成為房地產行業(yè)普遍關注的問題。因此我國房地產企業(yè)應該在傳統(tǒng)融資渠道的基礎上，積極開展房地產信托、債券市場以及房地產證券化等新型融資渠道。通過多元化的融資方式來最大程度降低國家宏觀政策對于房地產郄瑩發(fā)展的影響，實現企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）房地產融資信托模式

在我國房地產信托模式屬于新型的融資模式，雖然起步時間較短，但是發(fā)展速度較快。信托模式主要是指民眾、企業(yè)或者團體將資金委托給信托公司，在資金數量達到一定規(guī)模后由信托公司將資金投入到房地產企業(yè)或者當地產項目，將投資獲得的回報交給委托人的一種融資模式。信托公司作為一種典型的金融機構，具有便捷的融資渠道和投資渠道，可以通過資金信托計劃開展貸款、租賃以及股權投資等多種方式。通過信托公司模式設計合適的資產信托產品，在一定程度上可以有效緩解金融政策變化對當地產企業(yè)所帶來的不利影響。房地產信托模式資金來源廣泛，資金運用靈活，但是現階段房地產信托模式融資成本較高以及償還周期較短是其發(fā)展的主要問題。

（二）房地產債券融資模式

債券融資是房地產企業(yè)融資的有效方式。房地產企業(yè)基于產業(yè)周期長、資金運轉慢等特點可以針對性的發(fā)行中長期債券，來獲得企業(yè)發(fā)展所需要的資金支持。相對來說，在國外成熟的證券市場上，債券融資是企業(yè)發(fā)展首先考慮的融資方式，整體來說債券融資規(guī)模是股票融資規(guī)模的3-10倍?，F階段我國房地產債券市場發(fā)展還處于起步階段，因此房地產企業(yè)債券融資規(guī)模相對較小，遠不及股票融資規(guī)模。此外我國債券市場相對不成熟，存在債券發(fā)行程序不規(guī)范以及債券評級不可信等諸多問題，在一定程度上影響了企業(yè)債券融資的規(guī)模。

（三）加快房地產證券化的步伐

除了上述房地產融資信托模式以及房地產融資債券模式外，房地產證券化也是房地產企業(yè)有效解決融資問題的重要途徑。房地產證券化是構建房地產金融資產流通市場的重要前提條件，通過對房地產資產證券化之后，便可以對巨額的房地產資產開展分割交易，有效提高了房地產資產的流動性?，F階段我國房地產抵押貸款相對來說信用風險較小，房地產資產質量較高，因此房地產資產證券化將會成為未來房地產企業(yè)融資的主要方式。

四、結束語

基于以上分析，由于我國房地產企業(yè)的融資渠道相對單一，導致房地產企業(yè)在發(fā)展過程中對國家宏觀調控政策具有較高的敏感性。因此房地產企業(yè)為了最大程度降低國家宏觀調控的影響，實現自身的長期可持續(xù)性發(fā)展，便應該積極拓展多元化的融資渠道，比如地產融資信托模式、房地產融資債券模式以及房地產資產證券化等。

參考文獻：

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