營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析

楊云

摘要：營業說和增值稅是我國的主體稅種，我國于2011年提出了營業稅改增值稅的方案，于2016年5月1日正式將營改增在全國推廣，營改增的試點產業包括服務業、金融業、房地產業、建筑業等，本文主要對房地產企業進行研究，探討分析營改增政策的實施對房地產企業會計核算和納稅產生的影響。

關鍵詞：營改增;房地產;會計核算;納稅影響

隨著我國經濟建設不斷發展，國家在各方面制度的建立上也越來越完善，營改增政策就是經濟建設中一個產物，營改增是指營業稅改為增值稅，其最大的特點是減少稅負重復征收，能夠減輕企業的稅收負擔。營改增政策的實施影響最大的產業是房地產企業，房地產是指房產和地產，在經濟學上稱為不動產，而在法律上又是一種財產權，具體權利包括所有權、使用權、租賃權等。而營改增對房地產企業既有有利影響又有不利影響。

一、對營改增的具體闡述

營改增是指本應該繳納營業稅的應稅項目現全部改為增值稅，從大體來看營改增是一種減稅政策，營業稅重復征稅，并且不能抵扣，而增值稅道道征稅，層層抵扣，有機的將營業稅的價內稅變為增值稅的價外稅，房地產企業在營改增后其納稅身份和稅率等均發生了改變，增值稅只對增值部分征收稅費，其增值部分是指流轉中進項與銷項核算當期應繳納的稅款，會對企業的會計核算、納稅行為、財務報表等產生影響[1]。

二、營改增對房地產企業會計核算和納稅的具體影響

（一）積極影響

1.銷售不動產所含的增值稅可以抵扣

營改增政策實施后，原本企業不動產中包含的增值稅額均可以在一定時間范圍內進行抵扣，例如企業新建廠房、辦公樓、道路修改等，這些都可以作為進項稅額進行抵扣，這樣能夠激發房地產的購買欲望，加大企業對不動產的投資。例如：某企業購買不動產需繳納11%的增值稅，納稅人可在開具發票之日起180內進行認證抵扣，當期未抵扣完的可以在后期進行抵。對于二手房屋的銷售，個人能夠降低相關的二手房屋轉讓費用，并且規定該房屋超過兩年后給予免征增值稅。

2.減少稅額重復征收

房地產企業在實際經營過程中，其成本計算包括土地成本、建筑安裝費用、材料成本等，在營改增之前，營業稅的計算以銷售額為計算依據，會對一些成本征收營業稅，而以上成本早在項目建設期間已經繳納過稅，這樣就會產生嚴重的重復征稅現象[2]。在營改增有效實施之后，房地產企業只需要依據自身生產經營中的增值部分繳稅即可，建筑安裝成本、材料成本等會在增值稅專用發票中抵扣，以此可以減輕企業的稅收負擔，極大地避免重復征稅。

3.明確財務工作關系

營業稅改為增值稅之后，能夠嚴格規范納稅制度，增值稅本身作為主體稅種之一，在營改增之后，其涉及范圍更廣，為了加強增值稅管理，財務部門需要對相關的票據進行嚴格審核，這一舉措使得企業更加看重財務人員的會計核算能力和納稅意識，有利于財務人員增強自身職業素養，不斷學習新政策，更新國家稅收知識，促進企業積極納稅[3]。另外營改增之前，營業稅的計算比較簡單，依據營業稅額和營業稅稅率即可計算，營改增之后，計算增值稅需要根據會計科目逐一計算，其銷售額指不含稅的金額，應納稅額需要將檔期的銷項稅額扣除進項稅額，并且增值稅需要對發票進行認證抵扣和申報，這需要工作人員具備扎實的稅務知識基礎，明確每一工作流程，提高財務工作的準確性和效率性。

（二）消極影響

1.影響財務報表

營改增實施前，房地產企業購置不動產的價值會當作成本在固定資產的入賬價值中計算，而營改增實施后，增值稅是價外稅，需要對不動產購置的價稅分離，不動產的購置金額必須作為進項稅額抵扣，這樣就會降低固定資產的入賬價值，使得企業的資產負債率提升，破壞融資活動的正常經營。在一定程度上加大了房地產企業的財務風險。營改增之后，利潤表也受到了相應的改變，在計算營業收入時，由于增值稅要價稅分離，會在收入中減去增值稅，這樣企業的收入就會減少，另外從現金流量表來說，一般房地產工程前期需要投入大量資金，但是增值稅發票只有在工期結束后才取得，這無形中增加了企業經營風險，對現金流量產生不利影響[4]。

2.對稅負的影響

營業稅和增值稅是兩種不同概念的稅種，房地產企業在銷售不動產時的營業稅稅率為5%，而營改增之后需要交納增值稅，其稅率按照10%繳納。其一，營改增政策實施之前，企業在計算所得稅時，由于營業稅的自身特點，屬于價內稅，會在營業稅金及附加科目中計算所得稅被扣除，政策實施后，其增值是不會在稅前被扣除，會增加稅額的繳納;其二，政策實施前，繳納營業稅，房地產企業根據實際的不動產固定資產和對應的稅額進行繳納，不會扣除機器設備的購買時的增值稅，這樣企業成本就會增加，實施以后，房地產企業計算增值稅時會扣除一定的購置成本費用，導致企業成本較少;其三，營改增政策中規定，銷項和進項可以相互抵扣，增值稅價稅分離后，這就使得企業在合作過程中出現對納稅人的選擇，不利于企業靈活發展。

3.財務工作影響

營改增之前，房地產企業在財務工作中會計科目的貸方只有“應交稅費——應交營業稅”，而營改增之后，增值稅計算需要對購買時的材料價，勞務等進行明細化記賬，其會計核算相對較復雜，會計科目也對應增多，如：“銷項稅額”、“進項稅額”、“進項稅額轉出”、“已交稅金”等，在一定程度上加大了財務人員的計算工作量，同時對財務人員的專業技術要求也有了一定的提高[5]。

三、應對營改增對房地產企業會計核算和納稅的有效對策

（一）建立健全企業營改增制度

房地產企業要想在營改增政策實施后較小政策對企業的沖擊，就要先完善企業營改增制度，通過制度來加強、規范對財務人員的管理，以此來提高企業財務相關人員的工作效率，進而提高財務工作的質量。在對制度進行完善時，可以根據企業實際的經營情況，對每一位員工進行績效考核，對每一位工作者的職能、工作內容進行詳細劃分，保證制度落實到位，對工作者賞罰分明，既能夠避免相互推卸責任，還能提高員工之間的競爭力。對于財務人員，要嚴格按照制度實行，定期對工作進行核查，做財務控制風險評估，對于核查中存在的財務風險和信息披露要高度重視，相互監督工作，在提高效率的同時保證工作質量[6]。

（二）對獲取的票據要統一管理

在增值稅的計算中以流轉過程中產生的增值額為計稅依據進行征收，其構成的關鍵要素包括銷項稅發票、進項稅發票抵扣，所以增值稅的計算與發票息息相關，財務人員需要對發片進行嚴格管理。對票據管理的有效措施：其一，房產企業經營過程中，要優先考慮材料和設備的質量與價格，綜合比后還能盡可能的選擇一般納稅人的企業合作，這樣可以開具增值稅專用發票，可進行一定的進項稅額抵扣。其二，財務人員在拿到增值稅發票時，要注意票據申報的期限，避免申報期限超過有效期，引發流動資金風險，為了降低風險，需要加強對票據管理人員的知識培訓，防止企業出現逃稅、漏稅事件的發生。其三，營改增政策上的實施對房地產企業有積極影響，同時也有不利影響，為了更好的規避營改增對企業會計核算和納稅產生的不利影響，財務管理者要具體分析營改增影響，對企業成本進行重新籌劃[7]。另外。當地產企業在經營過程中，施工周期長，期間所耗用的成本資金大，并且國家財務政策也在不斷的更新，企業人員需要不斷更新了解新政策，對于稅務上的優惠政策要及時溝通學習。

（三）積極的尋求政策支持

我國房地產行業是所有經營活動為一體的綜合性產業，屬于我國的第三大產業，房產企業要持可持續發展理念，為了更長久的發展，就要及時的借助政府的大力扶持，優化企業的管理方式，政府政策變動大，房地產企業人員要時刻關注國家稅務政策，盡可能的享受國家對房地產給予的優惠政策。營改增政策的實施對企業的影響較大，其目的是減少企業稅收，減輕企業稅負。如果企業不能很好的應對市場變化，政策中的優勢也會變成不利因素。具體方法：首先，企業要科學合理的應用政府政策，明確政策的時效性和有效性。其次，營改增之后，房地產企業會有一個緩沖過渡階段期，企業可能會面臨各種稅務困難，為了減少企業的損失，政府提出了相關的有效政策，例如加大資金扶持小微企業的發展，對資金周轉困難的企業提供資金支持，地方財政也可以給予一定的財政支持，減輕企業的面臨的重大資金壓力，幫助企業渡過營改增的政策沖擊。

（四）提高財務人員專業知識水平

為了減少營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響，就要從財務人員的專業水平入手，財務人員是會計核算和納稅工作的主體，其工作能力的高低專業直接影響稅務工作的質量和效率。要加強財務人員的納稅意識，就要定期組織企業財務工作者進行相關稅務知識和營改增政策的培訓。營改增之后，企業的財務報表也發生了變動，計算增值稅的會計賬務處理更加的精細化和嚴格，賬務上要求增值稅的各個明細科目要記錄完整，取得的增值稅發票要及時申報并且在有效期內抵扣。現在的會計做賬已經完全脫離傳統的手工帳，企業做賬更加的現代化，因此要加強財務人員對計算機軟件的操作，以此可提高數據信息的準確性和會計工作的效率[8-10]。

四、結束語

總而言之，營改增政策對房地產企業會計核算和納稅工作既有積極影響，也有消極影響，企業要很好的發揮有利之處，還要巧妙的避開不利影響帶來的經濟沖擊，努力在市場無規律變動中提高會計核算水平，做好納稅工作。

參考文獻：

[1]劉璇.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響研究[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2018 （07）：61-62.

[2]吳瑋，毛莉瑩.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].現代營銷（下旬刊），2018 （05）：193.

[3]馬鷗.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析[J].中國國際財經（中英文），2018 （06）：61.

[4]邱新忠.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響研究[J].中國鄉鎮企業會計，2018 （01）：41-42.

[5]曹玉萍，尹楠.“營改增”對房地產企業會計核算的影響分析[J].財會研究，2017 （11）：39-41.

[6]薛蘭寧.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].中國國際財經（中英文），2017 （19）：20-22.

[7]王建英.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2017 （10）：91-92.

[8]楊文華.簡述營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].財會學習，2018 （05）：117-118.

[9]錢宏華.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析[J].經貿實踐，2017 （23）：290.

[10]沈琪.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析[J].財會學習，2017 （06）：102-103.