淺談企業(yè)精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用

李圣潔

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之高速運(yùn)行著，傳統(tǒng)的管理模式已無法適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，項(xiàng)目的成功實(shí)施更要依賴于科學(xué)的項(xiàng)目管理方法。在此背景下，精細(xì)化管理理念日漸深入人心，是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的必經(jīng)之路，也是是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。本文將對(duì)企業(yè)精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用進(jìn)行探究分析。

關(guān)鍵詞：企業(yè)精細(xì)化管理;房地產(chǎn);運(yùn)用分析

0引言

經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展也帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在城市建設(shè)的過程中，科技進(jìn)步在帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)也使產(chǎn)業(yè)發(fā)展日趨多樣化。傳統(tǒng)的管理模式無法適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，項(xiàng)目的成功實(shí)施更要依賴于科學(xué)的項(xiàng)目管理方法。因此，精細(xì)化管理的重要性也日益的體現(xiàn)。研究結(jié)果表明，將精細(xì)化管理引入房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中是項(xiàng)目成功執(zhí)行、房地產(chǎn)企業(yè)尋求更好發(fā)展的必然要求，企業(yè)必須以精細(xì)化管理為基礎(chǔ)，制定規(guī)范、科學(xué)、可行的管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的標(biāo)準(zhǔn)化和制度化。

1. 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)精細(xì)化管理的必要性

1.1內(nèi)部環(huán)境的改變

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，中小型房企很容易被淘汰出局，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間已經(jīng)從以往的豐厚型發(fā)展到如今普通型。房地產(chǎn)行業(yè)的門檻一度降低，市場(chǎng)需求擴(kuò)大，產(chǎn)品的供不應(yīng)求使開發(fā)商不重視房產(chǎn)品的制造以及后續(xù)客戶服務(wù)的精細(xì)化，而僅僅把土地與資本運(yùn)營(yíng)當(dāng)作發(fā)展的重點(diǎn)。由于項(xiàng)目開發(fā)成本大幅度加大、利潤(rùn)空間不斷縮小、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大，特別是消費(fèi)者的成熟，所以要求開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從外延性擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵性發(fā)展，即以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、精細(xì)、專業(yè)的做房地產(chǎn)業(yè)，這是提升產(chǎn)品價(jià)值、企業(yè)價(jià)值的唯一手段。

1.2外部環(huán)境的改變

改革開放后，國(guó)家放低行業(yè)門檻，推行寬松的土地、資金政策，同時(shí)供不應(yīng)求的需求現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)和管理精細(xì)化的忽視。最主要的是現(xiàn)在土地資源緊缺、銀行貸款政策收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張，這就需要利用好投資的每一分錢，用每一分錢創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以目前來看，整個(gè)開發(fā)過程都采用精細(xì)化管理，在保證建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，降低開發(fā)成本，花最少的錢去取得最大的利潤(rùn)的做法是必要的。

1.3房地產(chǎn)購(gòu)買者需求的變化

早期房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的最主要的原因是消費(fèi)者的購(gòu)房需求。傳統(tǒng)觀念上來說，我們認(rèn)為在一個(gè)地方生存的根本是有一套自己的房子，因此房地產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。后來，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的管理，消費(fèi)者不再盲目地為了購(gòu)房而購(gòu)房，購(gòu)買熱情也慢慢轉(zhuǎn)化成為成熟對(duì)待，開始考慮家庭的實(shí)際需求等因素更理性地購(gòu)房。這都促使房地產(chǎn)行業(yè)必須放棄粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)為精細(xì)型發(fā)展，運(yùn)用精細(xì)化管理來滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)企業(yè)精細(xì)化管理的運(yùn)用

2.1企業(yè)精細(xì)化管理的內(nèi)容

（1）操作程序方面：嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)定進(jìn)行操作，確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的操作流程都符合操作規(guī)范。

（2）管理和控制方面：這是這一管理模式的重要內(nèi)容，它規(guī)定，企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)行都需要有一個(gè)可以有效控制的過程，便于工作的審核和管理，要最大限度的減少操作失誤和非規(guī)范的操作，要不斷的增強(qiáng)工作人員的責(zé)任意識(shí)。

（3）賬目管理方面：要加強(qiáng)對(duì)賬目的管理和控制，每一筆資金都要做好詳細(xì)的記賬工作，確保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況都在管理層的掌控之中，防止出現(xiàn)資金的漏斗和入不敷出的問題，維護(hù)企業(yè)的切身利益。

（4）分析決策方面：這是企業(yè)開展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的一項(xiàng)重要內(nèi)容，把握好對(duì)企業(yè)的分析和管理，才有機(jī)會(huì)獲得更多的市場(chǎng)份額。因此，企業(yè)必須要重視這一方面的內(nèi)容，不斷的根據(jù)具體的經(jīng)營(yíng)情況分析問題、發(fā)現(xiàn)問題并解決優(yōu)化。

（5）規(guī)劃調(diào)整方面：企業(yè)在發(fā)展的過程中，要留意市場(chǎng)的動(dòng)向，關(guān)注消費(fèi)者消費(fèi)傾向的變化和發(fā)展，此外，還要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)情況，制定企業(yè)未來的發(fā)展計(jì)劃，這一計(jì)劃的制定要結(jié)合自身實(shí)際。

2.2企業(yè)精細(xì)化管理現(xiàn)狀中的不足

2.2.1過分強(qiáng)調(diào)數(shù)字、數(shù)據(jù)

企業(yè)管理中為了實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)的精確化、數(shù)據(jù)化，從而為管理者進(jìn)行決策提供參考和依據(jù)，使決策具有科學(xué)性和可操作性，需要數(shù)字的支持。但是一些企業(yè)為了精細(xì)化，過分強(qiáng)調(diào)數(shù)字和數(shù)據(jù)的重要性，沉迷于數(shù)字假象，主要是數(shù)字的真實(shí)性、有效性問題突出，對(duì)于一些相互矛盾的數(shù)字，不知道如何取舍和平衡，導(dǎo)致精細(xì)化管理出現(xiàn)偏差。

2.2.2精細(xì)化管理的執(zhí)行問題

企業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理，最終要落到實(shí)處，這就離不開人的執(zhí)行。但是，從實(shí)踐來看，一些設(shè)計(jì)比較精良的管理細(xì)則，卻沒有很好地落實(shí)，主要是由于操作性設(shè)計(jì)不夠合理，不注重執(zhí)行人因素。或者是執(zhí)行人不愿意，或者是能力不足等，從而導(dǎo)致精細(xì)化管理只能紙上談兵，無法落到實(shí)處。

2.2.3傳統(tǒng)管理與精細(xì)化管理的沖突

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理中貫徹精細(xì)化管理是一個(gè)系統(tǒng)的、長(zhǎng)期的工程，需要調(diào)動(dòng)企業(yè)的所有資源，實(shí)施起來難度較大。且精細(xì)化管理與傳統(tǒng)管理具有不同的特點(diǎn)，精細(xì)化管理的實(shí)施對(duì)人們傳統(tǒng)的行為方式有很大沖擊，也造成了在精細(xì)化管理的實(shí)施過程中，所建立的各種規(guī)章、制度和流程等受人為的干擾和影響較大。另外，在精細(xì)化管理的實(shí)施過程中，缺乏對(duì)員工的培訓(xùn)，也導(dǎo)致了員工對(duì)精細(xì)化管理的認(rèn)識(shí)不足。人們思想和行為習(xí)慣上的轉(zhuǎn)變需要較長(zhǎng)時(shí)間的適應(yīng)和嚴(yán)格的執(zhí)行及監(jiān)督。

2.3房地產(chǎn)業(yè)如何更好地應(yīng)用企業(yè)精細(xì)化管理

2.3.1在以人為本的前提下實(shí)施管控的精細(xì)化

管控從內(nèi)涵層面來講是對(duì)人的行為進(jìn)行控制。雖然我們提倡的精細(xì)化管理要以人為本，但是這并不意味著管理要軟性化或者自由化，更加不是任性化，而是給予員工一定的自由，為員工的工作創(chuàng)造良好的氛圍和工作環(huán)境，讓所有的員工一起努力創(chuàng)造企業(yè)的優(yōu)良文化，并依靠企業(yè)文化帶領(lǐng)員工努力工作，致力于企業(yè)業(yè)績(jī)的提升和個(gè)人的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.3.2 促使決策的科學(xué)化和精細(xì)化

房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，決定性因素在于管理決策的科學(xué)化和精細(xì)化。企業(yè)管理者進(jìn)行決策的時(shí)候，一方面，要經(jīng)過深入、充分、全面的調(diào)查研究，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，從市場(chǎng)需要出發(fā)，從消費(fèi)者的需求入手，另一方面，還要為廣大員工提供充分的參與決策的權(quán)利和途徑，從而為制定和實(shí)施企業(yè)決策打好良好基礎(chǔ)。此外，要以企業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃來確定企業(yè)的戰(zhàn)略決策，以企業(yè)的短期發(fā)展目標(biāo)來確定企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)決策，并且圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)堅(jiān)定不移地展開。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高。

2.3.3建立和推行企業(yè)精細(xì)化管理制度

企業(yè)的精細(xì)化管理要有充分的制度保障，制度在管理過程中具有非常重要的作用。制度作為一種很好的管理手段，如果沒有制度保障，精細(xì)化管理必然陷入混亂和高成本的境地。因此，要建立和推行一個(gè)長(zhǎng)期不變或者能在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求的精細(xì)化管理制度。要考慮到各種因素，通過反復(fù)論證，根據(jù)生產(chǎn)一線的實(shí)際情況，逐步推行，切忌閉門造車。

3.結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展和完善，使精細(xì)化管理已成為各企業(yè)的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)化管理不僅能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在有效的成本控制下實(shí)現(xiàn)利益的最大化，而且也會(huì)促使其往更精、更細(xì)的方向發(fā)展，在愈加激烈的競(jìng)爭(zhēng)中更好的發(fā)展壯大。在上文中我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理的必要性、現(xiàn)狀的不足之處及如何更好地運(yùn)用進(jìn)行了淺析，希望對(duì)需要的朋友有所幫助。

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