淺析城市土地的規劃與供應與房地產業的可持續發展

朱彬

摘要：隨著經濟的快速發展，城市化程度的不斷加深，人們對住房的需求也越來越多，導致了房價的快速上漲。為了確保房地產市場的穩健發展，必須要抑制房價的快速增長，這就需要政府的有關部門頒發一些調控政策。在政府的宏觀調控中，很多政策的頒布都是有著非常顯著的效果的，例如，金融政策、稅收政策等。但是都是治標不治本的，不能從根本上確保房地產市場的長期穩定發展。本文主要從以下三個方面入手：第一，土地的供應與房地產市場的關系;第二，分析現有的土地供應機制對房地產市場發展的影響;第三，完善土地供應機制。通過對以上三個方面的探究，使得城市土地的規劃與供應能夠促使房地產業的長期穩健發展。

關鍵詞：土地規劃;土地供應;房地產業;市場宏觀調控

土地是房地產業能夠得以程序發展的一個最基本的因素，土地的供應是房地產業能夠得以順利開發的先決條件，因此，土地的相關政策會影響到相關房地產業的發展現狀和未來的發展方向。

一、土地的供應與房地產業的發展的聯系

房地產的開發建成的數量是與土地的供應量息息相關，換句話說，有多少的土地就能建成多少的建筑，土地少建成的房產就少，土地多建成的房產就多。因此，對于政府來說，要想使得房地產市場能夠得到穩健長期的發展，政府部門應該合理規劃土地資源。

（一）土地價格影響地產的價格

土地價格的上漲，刺激了土地的需求量，土地需求量的增加又導致了地產價格的升高。因此，土地的價格并不是造成地產價格的原因。不單單是這樣，區域的差異也會對地產的價格產生很大的影響，經濟發展快的地區，對應的地產的價格會偏高一些。

（二）土地供應量的多少影響地產的數量

土地的供應量直接影響著房地產的數量，他們之間的關系可以通過容積率體現出來。所謂容積主要是指城市允許建筑的土地面積和城市總建筑面積的比值。一般來講，容積率與建成的地產數量成正比。

（三）土地的供應影響著整個房地產市場的發展

房地產的需求越高，房地產的價格也就越來越高，并且超過房地產成本的價格影響著土地的需求。土地的供求關系影響著房地產價格的高低，同時也影響著房地產市場的發展變化。

二、現有的土地供應的政策對房地產市場存在的影響

現有的城市的土地的供應政策對房地產業的結構和發展方向產生著非常重大的影響。目前政府對于土地的宏觀調控屬于一級市場的宏觀調控，由于在過去的幾年中，土地資源被過渡使用，因此，未來的幾年內土地的供應量會慢慢減少，對整個房地產市場的影響也是非常大的。

（一）房地產在開發的過程中的土地供應的問題

在土地管理的過程中會出現許許多多的問題，其中表現最顯著的就是土地的供應問題。目前來講能影響到土地供應的問題主要體現在以下的三個方面：

1.缺少完善的土地供應的機制

我國對市場的宏觀研究往往與政府的宏觀調控的步調不一致，在一定的程度上容易造成一級市場在管理上和調控上的失控。而且有關部門所進行的調控的效果并不顯著。

2.缺乏與土地供應相關的法律法規

在城市規劃和土地規劃的過程中，是有強制性文件指導進行的。但是往往在實際實施的過程中，其法律約束力并不強，從而常常會導致土地供應與城市規劃不符的情況的出現。

3.土地的供應體系不健全

經濟的迅猛發展，也帶來了城市房地產市場的快速發展，土地的利用長期處于持續性升高的狀態。但是如果用糧食安全和相關的耕地保護政策來進行約束的話，很多時候土地的供應是有悖于可持續發展的原則的。因此，應該建立健全相關的土地供應體系。

（二）由土地供應引發的一系列房地產市場的問題

由于土地供應體系的不健全等因素的存在，房地產市場的發展也存在著一些或大或小的問題。

1.房地產商困地現象嚴重

近幾年，在房地產市場上出現了一種現象，即“圈地熱”。在這種現象不斷擴大的過程中慢慢出現了兩種行為，第一種是理性的，第二種是非理性的。其中非理性的“圈地熱”造成了很多的問題，例如，銀行貸款中的開發貸款和住房貸款的比例在不斷增加、農民的根本權益得不到維護等。

2.地價上漲導致房價過高

目前房地產的消費熱點已經大體形成，開發商認為房地產消費的前景十分樂觀，因此，加大了投資的力度。但是在投資的過程中缺乏具體的實施計劃，最終往往會導致成交的價格會高于預期的價格。

3.房地產結構失調

人們的生活水平在不斷地提高，人們對于的住宅的要求也在不斷地提高。往往導致中低收入者買不起房而高收入者會同時擁有好幾套房，這就造成了城市房地產業結構的嚴重失衡。

三、保證房地產市場的可持續發展

要想使得房地產市場能夠得到可持續性的發展，首當其沖的就是要建立一個合理的、科學的土地供應體系。

（一）預先對土地供應總量和結構進行科學的評估

目前來講，對于土地供應的調控應該在控制好土地的總量的基礎上，進行土地機構的優化改革，并要做到具體情況具體分析。

（二）優先推進房地產市場的土地供應

為了房地產市場的穩健發展，必須要大力推房地產業用地供應的市場化和優先化。

（三）加強監督管理

目前很多企業在取得土地，再到后期的開發的過程中由很多的計劃、行為等都是不符合規范的。這就需要有關部門加強監督和管理。最好做到定期檢查和不定期抽查以確保房所建地產的質量。

四、結語

土地的供應是房地產業能夠進行開發的前提條件，因此，做好有關的土地供應的工作是至關重要的。例如，能夠穩定房價、能夠完善相關的房地產業的開發體系等。另外各級的國土資源部門也要積極配合有關部門和相關企業的工作，獲得相關部門的支持和相關企業的認可，確保房地產市場的長期穩健發展。

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