房地產抵押貸款評估中存在的風險及防范對策

楊洋

【摘 要】近年來，我國的房地產金融市場隨著房地產市場發展逐漸活躍與完善，房地產抵押貸款評估業務日益增多。影響房地產抵押貸款評估存在的風險涉及多個方面，同時也需要此基礎上提出相應的防范對策。

【關鍵詞】房地產抵押貸款評估;風險;防范對策

【中圖分類號】F832?????? 【文獻標識碼】A

【文章編號】2095-3089（2019）06-0287-01

中國房地產業日漸成熟的發展，帶動了與房地產相關的中介行業如房地產咨詢業和評估業的飛速發展。這些中介機構的存在和發展是中國房地產業的發展所必要和必需的，但由于我國的中介機構起步較晚，而且缺乏科學完善的管理，難免會存在一些操作不規范的現象。本文就房地產評估這一中介行業中銀行與中介機構的關系，剖析評估機構在抵押貸款評估中存在的問題，并提出相應對策。

一、房地產抵押貸款評估存在的主要風險

1.評估工作相關人員高估價值。

房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的評估原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算及判定的活動。評估機構和評估人員相當于中介，是房地產抵押貸款價值評估的直接參與者，因此，評估人員的專業素質、職業技術和道德是房地產抵押貸款評估風險的直接影響因素。房地產抵押貸款評估的方法有多種，例如收益法和市場比較法。每種方法所使用的對象和條件都各有不同，因此，評估方法的合理選擇也是及其重要的。不僅如此，不論在實際情況中運用哪種方法來進行估價，都要十分客觀和準確的數據，因此，評估人員的專業素質、職業技術直接影響了評估價值的高低。房地產抵押人為了獲得更多的資金，通常會通過給予高評估費用或回扣來要求估價機構和估價人員來提高所抵押房地產的價值，一些不正規的機構或道德水平不高的估價人員會經不起誘惑，提高抵押人的房地產的價值，因此評估機構及評估人員的職業道德和專業素質也直接影響房地產價值的高低。

2.銀行方面造成的風險。

在抵押貸款審核和發放的過程中，銀行常常會出現不嚴格審核抵押人的還款償債能力，不公正公開選擇正規機構，缺乏專業人員審核估價機構和估價人員以經評估的房地產的價值，發放貸款過高等現象，這些因素都是可以引起風險的因素，而主要風險如下：

（1）單純只關注抵押物價值保障，未關注其還款能力。

現如今，借貸市場的競爭非常激烈，而銀行方面為了達到目標并有效地擴大市場，將抵押人所能提供的抵押物放在重要的地位，致使很大程度地忽略了抵押人的還款能力。又由于銀行方面根據估價機構所提供的抵押物相關的內容來確定發放多少貸款，并且不審核抵押人的收入證明的真偽，貸款的安全性便大大地降低。關注抵押物價值而忽略抵押人的還款能力，在銀行的實際工作中也形成相關的定式，如此一來，抵押人也相信只要有足夠資格的抵押物便可獲得貸款，這也相當于在房地產抵押市場的虛無的繁榮上提供了便利和幫助。

（2）銀行不公開選擇估價機構，缺乏公正性和客觀性。

估價機構是銀行發放貸款中必不可缺的部分，而選擇的估價機構是資質高、信譽好的最佳選擇才可以減少發放貸款的風險。而在現實選擇機構的環節中，通常是從極少數的機構中選擇，造成選擇過少沒有辦法對比的情況。而入圍的機構還常常通過不正當的手段取得超出自己本身的評價，這也相當于助長了銀行機構的腐敗風氣和機會，從而增加了抵押貸款的風險。不僅如此，由于選擇過少，銀行和估價機構容易把評估過程當作過場而忽略了很多缺陷。

（3）銀行缺乏專業人員審核相關內容，難以確認準確的額度。銀行十分缺乏非常專業的，同時具備房地產估價理論和技術的人員，致使確定準確的可貸款額度充滿了難度，大大增加了評估人員評估出錯的概率。不及如此，銀行僅僅根據估價機構評估的抵押物的價值就確定放款額度，大大增加了相關的風險。

（4）銀行發款比例太高。政府雖然對個人購買的房地產所需支付的首付都有嚴格的要求，但是銀行為了在競爭中占據有利地位，常常忽略個人購買面積和是否是首套住房的條件，就直接發放房地產價值的80%的貸款，這樣同時也增加了相關風險。

二、防范對策

1.建立健全的估價制度，提高估價人員素質和技術水平。

中國房地產估價師學會可以經常舉辦房地產估價師教育培訓班，對在規定時間內不能完成學時的房地產估價師應采取一定的舉措。一個好的估價師不但要不斷的學習最新最近的房地產估價理論知識，也要參加過足夠多的估價實踐。因此，對房地產估價師的繼續教育顯得尤為重要。要提高估價人員的技術水平和實踐經驗，唯有通過不斷地學習才能克服解決。房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構、注冊房地產估價師信用檔案。定期對房地產估價報告進行抽檢，對以迎合高估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務的房地產估價機構要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示，以便提高估價機構及估價人員的執業素質。

2.銀行提高風險預警能力。

銀行應設立風險控制部，聘請一些掌握房地產估價理論知識和技術的工作人員。銀行在發放房地產抵押貸款前，風險控制部工作人員應認真審核估價機構給出的估價結果，判斷抵押物價值是否是公開市場價值，以便準確確定發放貸款額度。銀行不得指定房地產估價機構評估房地產抵押價值，應按照公正、公開、透明的原則，擇優決定。銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。另外，在發放貸款時，銀行應認真分析抵押人的還款能力，并以不超過最高貸款比例發放貸款。

三、結束語

總之，房地產抵押貸款評估的風險有來自銀行方面、環境方面以及估價機構等方面。在這些風險中有些是可以規避的，只要銀行和估價機構及估價人員認真分析經濟時局變化，加強風險防范意識，加強監督管理及自身的職業道德和技術水平，采取有效的防范措施，房地產抵押貸款評估業會穩定健康有序的發展。

參考文獻

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