租售同權政策對房價的影響及預測

杜思雨

【摘 要】自我國改革開放以來，全國人口流動規模快速增長，不少人會選擇從農村前往城市，從經濟不發達的地區前往經濟較為發達的地區就職，這無疑加重了城市的住房壓力，國家根據這種現狀出臺了租售同權政策，鼓勵居民租賃房屋，保障承租人享受公共服務的權利。本文主要通過調查問卷、文獻資料和調研走訪調查的研究方法來調研群眾對于租售同權的看法，從而淺析租售同權合同政策對房價的影響及預測。

【關鍵詞】租售同權合同政策；承租人權利；房地產；租賃企業

1.租售同權合同政策基本概況

1.1租售同權合同政策的出臺

根據國家發展改革委等九部門發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中提到：“承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務。”也就是說，承租人在租房的一定地域內，享有“公共教育，勞動就業創業，社會保險，醫療衛生，社會服務，住房保障，公共文化體育，殘疾人服務等八個領域81個項目的公共服務”。即住建部將通過立法來保障承租人的權利和義務，保障其合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本的公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

1.2租售同權合同政策出臺的背景

第一，我國住房租賃需求量大，但可供房源總量不足，機構化，規模化住房租賃企業不夠成熟，制約著住房租賃市場的發展；第二，即便租賃住房房源充足，承租人有房可租，他們也并沒有獲得相應的公共服務的權利；第三，與買房居民相比，承租人不能穩定的享有住宅，和自有住宅相比，租賃住宅租金高條件差，承租人的生活條件相對來說較差。在這種情況下，租售同權合同政策應運而生。

1.3租售同權合同政策出臺的現狀

（1）學區房的房租價格上漲

隨著租售同權合同政策的出臺，承租人在學校周邊租房其子女也可以享受在學校受教育的權利，為了子女得到更加優質的教育，很多家長會選擇在教學水平高的學校附近租房，使得學區房的房租價格呈現上漲的趨勢。

（2）政策的相關條款不完善

由于租售同權合同政策出臺的時間較短，并沒有具體保護承租人權益的法律，使其的權利難以得到真正的保障，同時，租賃房市場的發展也較為緩慢，存在很多問題，導致很多人對于租房顧慮重重，在條件允許的情況下，還是會選擇買房。

2.租售同權合同政策的出臺對房價的影響

2.1當前我國房地產現狀

近年來，我國商品房價格一路上升，對照世行指標中國房價遠超于國際合理房價標準上限，處于過高的水平，如此高的房價，超過了正常工薪階層和普通民眾的承受能力，一個家庭可能要用十幾年的收入來買一套房子。對于這種情況，政府不斷出臺限購限貸限價等政策進行宏觀調控，雖然放緩了房價上漲的速度，但是房價依舊處于很高的水平，對于人民大眾來說，仍然是可望不可及的。

關于中國的房價未來會不會出現暴跌，筆者個人覺得應該不會，原因有下面三個：

（1）房地產作為我國的支柱性產業，它是中國經濟發展的命脈，所以與財政掛鉤，那么這個行業就勢必會被政策所調控，所以房價的漲跌都是有一個限度的，即使在未來出臺一些限購，限價或者是房產稅的政策落實到位以后，房價都可不能出現暴跌的情況，它會有一個底線的。

（2）中國和其他國家最大的一個差別就是人口基數。世界上的發達國家人口數量相對來說都是比較低的，所以他們的房子需求量低，自然房子價格也便宜，而中國卻不一樣，中國的人口基數大，所以需求量也特別大，尤其是近幾年來，城市迅速發展以后，一些鄉鎮農村的人也紛紛往城市里遷移，所以城市里的房子需求量不斷增加，市場前景好，自然價格也會有所提升。

（3）目前房價過高，很多人買房都是要通過銀行貸款來實現的，而貸款是維持銀行運作的主要經濟來源，銀行需要從貸款中來獲利。如果房價出現暴跌，房市崩盤，那么很多銀行都會出現問題，面臨破產還不算什么，甚至引起嚴重的經濟危機。

2.2政策出臺的影響

租售同權合同政策的出臺有助于房地產價格的理性回歸，在中國，大多數居民買房的目的是為了解決子女的上學問題，這也催發了一波又一波的“炒房熱”，房價越炒越高。而租售同權合同政策的出臺緩解了承租者子女的教育問題，對于價格虛高的學區房，起到一定的控制作用，對于炒房，也起到了一定的抑制作用。租售同權合同政策的出臺對房價帶來的影響如下：

（1）使得租房需求不斷上升，其所帶來的一系列優惠政策使人們不再拘泥于買房，而會選擇在經濟情況差的時候租房，這會大大促進租賃房市場的發展，當然，這也會促進房地產企業的轉型升級，來迎合當前的市場需求。

（2）使得買房價格得到一定程度的控制和降低，很有可能能夠促進“房住不炒”的目標實現，而且對于所租賃的房子來說，也會提升其附加值，故租房價格會有所提高。

3.根據租售同權政策的出臺對房價的預測

此次共抽取208人填寫調查，根據調查問卷，可以看出，47.1%被調查者年齡處于25-45歲之間，而且54.3%的被調查者在租房住，這體現出大多數中青年年齡層次的人對于租賃房屋需求市場很大。77.4%被調查者對于租售同權政策都不是很了解，這體現出地方對于此政策的宣傳不是很到位，在了解了租售同權政策具體內容的情況下，45.1%被調查者體現出了愿意租房的意向，因為大部分人還是覺得當前我國的房價較高，自身的買房能力有限。但是45.6%被調查者認為租售同權政策對于房價變動都不會起太大的作用，62%被調查者認同該政策能夠調節城市人口結構，幫助城市留下更多的人才，50%被調查者不是很認同該政策能夠真正改善資源分配，解決入學難的問題，所以說政策的出臺還是需要相應的法律法規支持。85.5%被調查者認為應當制定相應的政策來避免學區房的租金非理性上漲，來保障承租人的利益。在過去租售不同權時，租金較為便宜，不能提供相應的公共資源服務，而房價持續上漲，而租售同權合同政策出臺之后，對于持續升溫房地產的價格能夠起到一定的降溫作用。總體而言，大部分被調查者還是很期待租售同權合同政策的出臺，這項政策對于國家發展還是能夠起到很大的作用的，而且對于大多數租房創業的年輕人來說，能夠對他們的權利有一個很大的保障。

4.完善我國“租售同權”政策的建議

4.1加大宣傳力度，改善民眾的傳統觀念

我國自古以來就將房子這種不動產看的很重，大部分民眾都愿意傾盡財產去購買一套房產，這種傳統思想根深蒂固，貫穿今古。所以說，國家需要加大宣傳力度，利用媒體等方式向廣大民眾傳播新思想新觀念，詳細普及政策的具體內容，讓民眾了解到“租售同權”的好處，同時在法律上明確承租人的權利義務，打消群眾心中的疑慮，這樣，才能從根本上保證租售同權政策的順利普及和推行。

4.2鼓勵推動租賃市場發展

目前我國租賃市場房源多為私人住房出租，可供租客選擇的種類較少，我國應當借鑒美國等國的成功經驗，加快建設公租房，長租房，進一步探索租房的新模式，在鼓勵私人住房進入租賃市場的同時，構建多種類的住房租賃市場供應體系，滿足不同承租人的需求。

4.3進一步推進配套政策改革

目前來看，我國某些領域的部分政策與“租售同權”政策的相關內容相矛盾，使得“租售同權”政策得不到最佳推行效果，因此國家需要積極學習美國等國的做法，進行配套政策改革，改變政策中矛盾的內容，使其與“租售同權”政策相輔相成，促進“租售同權”政策的真正有效的落實。

4.4完善立法體制

目前來說，我國還沒有出臺針對“租售同權”政策來保障承租人的法律規定，部分城市雖然頒布了某些住房保障條例，但是實施起來也有一些困難，容易使民眾產生誤解，導致政策實施產生偏離，為了政策的穩定快速的推行，國家必須加速立法，明文規定租賃雙方的權利義務，將住房租賃步入法制化行列，保障租賃雙方的合法權益。

5.總結

租售同權合同政策的順利推行和實施需要我們大家共同的努力，目前我國大多數民眾還是傾向于購買房產，這需要國家加大宣傳力度，對群眾普及相關政策內容。“租售同權”在短時間內，只能夠在一定程度上擴大承租人的權利，但并沒有讓承租人和住房者享受完全同等的權利，這需要國家加快立法的步伐，來保護承租人的合法權利，同時還要鼓勵促進租賃市場健康穩定快速發展，進而可以抑制房價的增長，讓老百姓有好房可住，提高國家的幸福指數。

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