城市房屋拆遷補償法律制度的問題與完善研究

徐麗萍

摘 要：隨著社會的高速發(fā)展和創(chuàng)建現(xiàn)代化城市的要求，城市房屋拆遷已經(jīng)成為城市建設(shè)中必不可少的手段。我國已經(jīng)就城市房屋拆遷的補償問題進行了法律層面的規(guī)定，制定出了配套的法律制度，可是在實際的運用中發(fā)現(xiàn)了許多問題，這些問題會對拆遷補償造成不同程度的影響。我們需要針對這些問題展開研究，制定切實可行的措施來進行解決和糾正。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè);城市房屋拆遷補償;法律制度

中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）02-0217-01

在我國的法律中并沒有對城市房屋拆遷補償概念進行明確的規(guī)定，所以在對補償問題進行研究時并沒有具體的法律依據(jù)，只能從一些分散的規(guī)定中進行概念的理解。我國的城市房屋拆遷從本質(zhì)上講是一種政府行為，政府為了城市改造的快速進行，通過利益權(quán)衡會對某一片區(qū)域進行房屋拆遷。既然是利益權(quán)衡，就必然會涉及到補償和安置問題。我國的法律法規(guī)中對這一類問題處理的原則是保護被遷人的合法利益以及對被遷人進行合理的安置，而且規(guī)定拆遷過程必須嚴格按照法律程序進行。但是我國的城市房屋補償?shù)木唧w法律制度并不健全，其中存在一些規(guī)定模糊、范圍不明的規(guī)定，并且在實際拆遷中，被拆遷人往往處于弱勢地位，他們的合法權(quán)益極易受到侵犯。

一、城市房屋拆遷補償法律制度存在的問題

（一）對“公共利益”的認定不明確

國家進行城市房屋拆遷時，主要是以服務(wù)“公共利益”為目的，但是“公共利益”在法律中并沒有明確的認定。通過對我國實際拆遷情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般可以分為三類：第一類是國家進行修路或者修建一些公共設(shè)施;第二類是政府為了經(jīng)濟發(fā)展而修建一些商業(yè)場所;第三類是“拆舊建新”，房屋功能并未發(fā)生變化[1]。其中第一類情況可以認為是為“公共利益”服務(wù);第二種情況中很有可能出現(xiàn)個別商家以“公共利益”為幌子，目的卻是謀求個人利益;第三種情況也是比較復(fù)雜，其中也會存在利益交易的問題。一般說來，為“公共利益”而進行的拆遷附帶著“正當”的光環(huán)，如果認定不明確，那么就會造成被拆遷人的利益損失。

（二）補償標準模糊

進行拆遷工作前必須首先制定補償標準，然后將補償標準公示給拆遷戶，拆遷戶如果對補償標準不滿意或者覺得補償標準不合理，那就可能造成補償糾紛。我國法律中對拆遷補償標準進行了一些規(guī)定，認為補償標準的制定必須要結(jié)合拆遷地區(qū)的多種因素，比如拆遷區(qū)的地理位置、物價水平以及被拆遷房屋原先的用途。我國城市房屋拆遷補償標準模糊主要表現(xiàn)在：第一，補償標準確定方式不合理。補償標準的確定主要是通過專業(yè)的房產(chǎn)評估機構(gòu)對具體的房產(chǎn)進行估價，但是評估機構(gòu)主要是與拆遷方接觸，評估費用也由拆遷方負責，那就可能出現(xiàn)評估機構(gòu)做出故意拉低評估價格的行為;第二，補償標準過低。拆遷戶所得到的拆遷補償會依照評估機構(gòu)做出的評估結(jié)果來進行補償，但是補償金額和日益升高的房價無法相比。

（三）補償范圍不合理

我國的相關(guān)的法律中規(guī)定了拆遷補償范圍，拆遷戶可以獲得的補償范圍包括自己擁有所有權(quán)的房屋和相關(guān)物品，但是一些違章建筑以及超過批準期限的建筑都不會在補償范圍之內(nèi)，但是卻缺少對以下幾種內(nèi)容的補償：第一，土地的使用權(quán);第二，預(yù)期收益;第三，生活成本。這些內(nèi)容都是切實關(guān)系到拆遷戶的利益，應(yīng)該得到相應(yīng)的補償[2]。但是實際情況卻是拆遷戶得到一次性的補償，從此不再與拆遷者有所關(guān)聯(lián)。

二、城市房屋拆遷補償法律制度的改善措施

（一）對相關(guān)概念進行明確規(guī)定

城市房屋拆遷補償法律制度中必須對“公共利益”進行明確的界定，尤其是對于一些涉及到商業(yè)化的內(nèi)容，政府部門應(yīng)該做出合理的解釋，而且需要后續(xù)的監(jiān)督來保障所建項目的公益性。法律制度中應(yīng)該制定專項的程序來對拆遷工程進行判斷，在拆遷工程進行前通過公共決策來認定此次拆遷的性質(zhì)，如果屬于商業(yè)拆遷，那么補償標準就需要發(fā)生改變，或者直接否決此次拆遷。

（二）制定具體的補償標準

對不補償標準的問題，根據(jù)以上內(nèi)容我們可以從兩個方面來對補償標準進行規(guī)劃，首先，在補償標準的確立方式上，我們應(yīng)該通過民主的方式來確定參與評估的評估機構(gòu)，而且評估機構(gòu)在進行具體評估時，三方都必須在場，以增加監(jiān)督作用。其次，應(yīng)該在補償時充分考慮市場環(huán)境和物價水平等因素，適當?shù)恼{(diào)高補償標準[3]。政府部門應(yīng)該保證拆遷戶在得到補償后能夠進行正常生活，避免“越拆越窮”的出現(xiàn)。

（三）增加補償范圍

補償范圍的不合理其實是對拆遷戶合法權(quán)益的侵犯，我們需要增加補償范圍來保護他們的合法權(quán)益。首先是對土地使用權(quán)的補償，土地的使用權(quán)對應(yīng)的是土地如果繼續(xù)使用就會得到收益，現(xiàn)在土地被征用，那部分沒有實現(xiàn)的利益應(yīng)該得到補償;其次對預(yù)期收益的補償，這項補償主要針對那些具備商業(yè)性質(zhì)的房屋，拆遷補償中應(yīng)當補償其未實現(xiàn)的商業(yè)價值;最后，對生活成本的補償，拆遷戶在房屋拆遷后，可能會因為更換住所造成工作的丟失，或者生后成本的提升，這些內(nèi)容也應(yīng)該得到補償。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]張先貴.國有土地使用權(quán)征收補償法律制度研究[D].西南政法大學(xué)，2011.

[2]付姝.論我國城市房屋征收補償制度的完善[D].吉林大學(xué)，2016.

[3]騰保麟.公益性城市房屋拆遷的制度完善[D].廣西師范大學(xué)，2016.