不動產物權法

摘 要：就不動產的善意取得來說，其涉及內容以及影響因素非常繁多且復雜，憑借在傳統民法法律內容可知，善意取得僅僅適用于動產，而幾乎不涉及不動產方面的內容。在我國物權法中卻這樣規定：動產和不動產皆適用善意取得。因此從某種程度上來說，當下所施行的不動產善意取得可以說是對于傳統民法的完善、改進以及創新。不管是最終的目的，還是最初的使用理論都有相同、互通之處。但是，他們之間在有些規則上是不同的，也就是說隨之帶來的差異就是適用善意取得的要件必有區別了。在本次畢業設計中，主要是憑借物權法為基礎，來深入探究了不動產善意取得所涉及的相關內容以及影響因素，進而期望能夠為我國相關法律制度體系，尤其是不動產善意取得法律體系的完善，提供一定的建議與意見。

關鍵詞：不動產;善意取得;《物權法》

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）08-0242-01

作者簡介：王夏梅（1995-），女，漢族，海南三亞人，海南師范大學，法學本科生，研究方向：法學。

一、不動產善意取得的制度概述

（一）不動產善意取得的概念

善意取得，學術界也將其稱作及時取得，是民事制度中的一種，被廣泛地應用于各個國家。其具體含義為財產所有者在處理其所擁有的財產時，假若把財產轉讓至第三人，且第三人是以善意且有償的舉動獲得財產時，那么受讓人將全權獲得財產所有權。其在一定程度上可以看做是法律對于安全快速交易與所有權保護之間實現一種平衡舉措。在《物權法》還沒有正式實施之前，憑借在傳統民法法律內容可知，善意取得僅僅適用于動產，而幾乎不涉及不動產方面的內容。由于不動產存在登記制度，因此其所有者一般是憑借登記的內容來確定的。

（二）不動產善意取得的形成

憑借查閱相關資料可知，不動產善意取得的出現最早可以追溯到二十世紀初期，是法學界專家學者憑借日耳曼法中的“以手護手”理論為基礎，所提出的一種理論制度，其類屬于物權的外在表現形式，當個體具有動產擁有權時，即確定其為動產物權的所有者。假若個體失去了對于某一物體的占有權，那么他對物體實施的效力也會大大折扣。所以站在這個角度來說，當所有者的某一物品被占有人轉讓至第三人時，所有人無權強迫第三人返還物品，僅僅只能夠向占有人提出相應的賠償，此時第三人具有對于物品的所有權。在《物權法》中，我國法律制定者結合我國實際國情，還開創性的構建了不動產物權的善意取得制度，極大地豐富了我國法律體系。

二、不動產善意取得的構成要件

（一）產善意取得的適用前提—無權處分

憑借《物權法》中的相關條約內容可知：“無物品所有權的人將把動產或者不動產轉讓至第三人時，原物品所有權人允許追回”，但不涵蓋善意取得情況。進而可知，“無權處分”可以被認為是善意取得制度實施的充分條件。即便是這一條里面沒有確切的把無權處分當作是獲取到善意的一個構成要件給列出來，不過因為這一條把它當作是一個前提條件，因此，按照體系解釋這一方面來講的話，無權處分是獲取到善意的一個構成要件。

為了能夠和我們國家社會發展的實際需要相互適應，參考著那些發達國家在立法方面的一些先進經驗，我們國家的《物權法》里面明確指出：不具備處分權的人要是將不動產或是動產轉交到受讓人的，所有權的擁有者有權利進行追回。在這一基礎之上，對善意的獲得和它的相關組成給出了一個相對比較系統性的規定：受讓人轉讓這一動產或不動產是出于善意的目的;以合理的價格轉讓;那些進行轉讓的動產或不動產已經根據法律規定需要進行登記的都登記過了，不用進行登記的都給予了受讓人。

（二）需要確認轉讓合同的效力

轉讓人如果沒有權利處分財產的話，就得和受讓人簽署合同。我們國家的《物權法》里面沒有把無權處分的合同是不是有效當作獲取到善意的一個構成要件，于是這就產生了一個問題，也就是在適用于善意取得的時候，有沒有必要明確一下轉讓合同的實際效力？在物權法草案里面以前把轉讓合同自身的有效性當作是善意取得的一個成立條件，不過在最后通過這一部法律的時候，又刪除了這一要件。

在不動產無權處分的時候，凡是滿足善意取得的構成條件的話，那么就不用再對合同效力進行考慮了。善意取得一定要建立在轉讓合同合法這一基礎之上，在適用善意取得構成要件的時候，一定要充分考慮到合同有沒有包含一些沒有效力的因素，要是合同里面不存在所謂的無效因素的話，并且還能夠滿足善意取得的構成條件，那么縱然是構成了無權處分，擁有所有權的人也無法按照《合同法》里面的規定來提出合同無效。

（三）處分不動產時第三人善意的判斷

就如何判斷取得人的善意，我們國家的學術界在這一方面的爭議基本上就是聚焦在取得人有沒有具備調查核實這一方面的義務和取得人因為失誤而沒有盡到這一義務的時候可不可以認為它不是善意的，更正登記以及異議登記實際上就是為了保障權利人而設立的相應措施。

[ 參 考 文 獻 ]

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