商業地產企業財務風險及成因分析

摘 要：商業地產行業在我國國民經濟體系中占據重要地位，是影響國民經濟運作的主要行業之一。本文從財務風險的理論闡釋入手，結合我國商業地產行業中知名度較高公司的情況，論述了商業地產企業存在的系統性和非系統性財務風險，進而從公司內部和外部兩方面分析了財務風險的成因，最后提出了商業地產企業財務風險控制的建議，包括健全財務風險內部控制制度和強化資金管理力度等，以期對我國商業地產企業財務管理提供可參考意見。

關鍵詞：財務風險；成因；商業地產企業

商業地產行業是我國人民密切關注的行業之一，不僅是國民經濟體系中的先導性行業，而且帶動了社會相關行業的發展。近幾年來，伴隨著商業地產行業競爭不斷激烈化，不同類型商業地產企業在運營和發展中遭遇重重困境，財務風險是其中之一，全面認知和定位財務風險，把握風險形成的成因至關重要。

一、財務風險的理論概述

1.財務風險的定義

關于財務風險的理解，學術界大致從兩方面入手，從微觀層面而言，籌集資金造成潛在經濟效益損失的風險；從宏觀層面而言，公司在運營和發展過程中受不確定因素影響可能蒙受經濟效益損失的風險。基于以上不同的理解方式，更多學者偏向于后者，即理解為籌資、投資、營運和資金回收等環節潛在存在的風險。

2.財務風險的分析方法

目前學術界財務風險分析方法類型較多，常用的有財務報表分析法和杠桿分析法。前者是指對公司運營和發展中財務報表的重要指標做出分析，從數據和資料情況反映財務風險；后者是指對比相關數據以挖掘潛在財務風險，重要數據有財務杠桿系數和經營杠桿系數等。

二、商業地產企業存在的財務風險

1.系統性風險

系統性風險包括商業地產企業的環境和外部風險。如宏觀經濟環境。近幾年來，我國物價水平不斷上漲，使得商業地產行業涉及材料和相關費用價格不斷提升，成本增加可能引發財務風險；市場競爭環境。隨著我國商業地產行業進入黃金發展階段，不僅國內公司數量迅速增多，而且大批國外知名公司紛紛入駐國內市場，由此使得該行業競爭日益激烈化，如國內知名度較高的恒大地產、萬科集團、碧桂園、綠地集團、保利地產等。商業地產企業在激烈競爭中往往滋生一系列的財務風險，如公司間的價格戰爭使得利潤空間不斷縮小，進而引發公司的財務風險。

2.非系統性風險

非系統性風險通常指商業地產企業內部風險，從公司運作過程而言，包括籌資、經營和投資風險。

關于籌資風險。從行業特點而言，商業地產行業屬于“三高”行業，即高投資、高風險和高產出，前期籌資大量資金以維持運作，一旦后期產出遇到困境時，將引發財務風險。如下為萬科2012年-2016年Z計分數據，見下表所示。

上表數據顯示，萬科近五年以來Z值接近于1.81臨界值，而且2013年和2016年該數值低于臨界值，由此能夠說明該公司在籌資方面存在一定的風險。

關于經營風險。對于商業地產企業而言，由于開發和運營項目耗時較長，在此期間可能由于一些不確定因素而引發財務風險，如商業地產項目開發地段影響銷售價格等。對于商業地產企業而言，項目投資開發之前需重視調研工作，以減少潛在風險的影響。

關于投資風險。商業地產項目開發復雜程度較高，投資過程須充分考慮多方面因素，如萬科集團為了減少投資風險對公司運營的影響，能夠根據市場運作現狀制定公司發展戰略，向市場推出的產品以中小戶型為主，秉持“不拿地王”的原則。盡量避免投資風險對公司運作形成的影響。

三、商業地產企業存在的財務風險成因分析

1.公司內部原因

結合商業地產企業財務風險的現狀而言，公司內部資本結構、風險管理等均影響著財務風險發生。如商業地產開發項目的資金來源有金融機構借貸款、業主支付部分購房費用以及公司內部資金等，一旦某環節出現差池，便影響著資金體系，進而引發財務風險；公司風險管理水平。公司結合國家出臺的各項政策和市場運作的現狀，構建財務風險管理預警體系，及時、靈活性地調整公司風險管理政策等水平與公司財務風險存在直接關系。

2.公司外部環境因素

公司外部環境因素中政策、經濟和市場環境因素均影響公司財務風險。國家制定的各項政策，如財政、稅收等指引著我國經濟的走向，直接或者間接地影響著商業地產行業生存和發展狀態，進而影響公司的財務情況；一國的經濟發展情況往往與公司發展現狀呈正比例關系，若國家經濟發展速度快，商業地產行業同樣擁有良好的發展前景；反之，行業將進入低迷期。上文已經對商業地產行業競爭情況做出分析，如果行業間競爭較為激烈，對各個公司發揮激發和推動作用，但較容易引發公司的財務風險。由此可見，公司外部環境也是影響財務風險形成的主要成因。

四、商業地產企業存在的財務風險控制建議

1.健全財務風險內部控制制度

健全財務風險內部控制，需從幾方面入手，一是完善公司內部審計制度。構建內部審查機制，定期對公司財務報表和相關數據進行審計，加大監督和審核力度；二是規范會計行為。會計行為的規范性直接影響著財務風險因素，規范會計行為，加大財務管理力度，減少違規行為的出現；三是健全風險管理考核和責任追究體系。將風險管理落實于具體崗位和人員，同時明確崗位責任，加大獎懲力度。

2.強化資金管理，規避籌資風險

強化資金管理，規避籌資風險的關鍵在于，一是完善現金流量預算體系。結合公司運作現狀構建預算體系，定期進行動態化資金流量控制，減少潛在因素造成的影響；二是制定合理的資本結構。商業地產資本結構選擇應科學合理性地選擇負債和籌集資金的方式，加大風險管理力度，減少財務風險帶來的負面影響力；三是拓寬融資渠道，努力實現融資創新。私募資金是近幾年來公司常用的籌集資金的渠道。另外，相互合作共同開發也是一種風險偏低的籌集資金的渠道，公司間相互合作，實現資源共享和整合，減少了單一商業地產企業的負擔，使得財務風險共同負擔，公司之間揚長避短，以實現共贏局面。

總之，眾所周知，商業地產經濟是我國社會經濟的重要組成部分，商業地產行業的發展牽動和影響著我國社會經濟的運作和發展。商業地產企業系統和非系統性風險的控制情況影響著公司的未來運作和發展。因此，對于我國商業地產企業而言，應結合自身實際情況，深追其因，分析財務風險的成因，參考如上財務風險控制建議制定具體策略和方法。

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作者簡介：張雪飛（1973.10- ），女，籍貫：安徽舒城，學歷：本科，職稱：會計中級，工作單位：安徽省六安市舒城縣舒城遠大鳴華房地產有限公司，研究方向：企業財務會計及管理