房地產(chǎn)行業(yè)納稅現(xiàn)狀及該行業(yè)與相關(guān)行業(yè)納稅籌劃

武青

[摘 要] 房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)的運(yùn)行和發(fā)展過程中的積極作用有目共睹，房地產(chǎn)行業(yè)在保障民生和改善人民居住條件方面發(fā)揮著重要作用。在目前我國開征的稅種中，房地產(chǎn)行業(yè)需繳納稅金涉及稅種廣泛，在進(jìn)行資金收益時(shí)，可以從多個(gè)角度獲取，在獲取的同時(shí)也就產(chǎn)生了這樣那樣的稅務(wù)，這里面包含了很多方面。對(duì)于多樣的稅收國家怎樣進(jìn)行有效的管控，成為國家及企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)之一。文章從房地產(chǎn)涉及的稅收種類入手，并簡要介紹稅收優(yōu)惠，從而得出房地產(chǎn)行業(yè)可以從哪些具體的方面來合法合理的規(guī)避稅收。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)行業(yè)；稅收優(yōu)惠；納稅籌劃

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 044

[中圖分類號(hào)] F810.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2019）07- 0110- 02

1 房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種簡要介紹分析及相關(guān)文獻(xiàn)綜述

1.1 增值稅

增值稅就是商品在交易過程中所產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)稅收，他和商品價(jià)值上的增加有很大的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)納入到了增值稅的征稅范圍中。同時(shí)納入的還有建筑業(yè)、金融業(yè)等與之有較大關(guān)聯(lián)性的上下游行業(yè)。國家在制定政策時(shí)為房地產(chǎn)行業(yè)提供了優(yōu)惠。在租賃業(yè)務(wù)方面，房地產(chǎn)行業(yè)提供租賃不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)同樣也可以進(jìn)行選擇和優(yōu)惠。所以，在增值稅的納稅籌劃方面，涉及的范圍可以延伸到上下游行業(yè)例如建筑業(yè)、金融業(yè)的共同籌劃，達(dá)到雙贏甚至共贏。

1.2 企業(yè)所得稅

企業(yè)在經(jīng)營中所獲得的利潤還不能算是企業(yè)所得的全部利潤，需要在利潤中扣除一部分稅務(wù)，這樣才能獲得基本的企業(yè)收益。企業(yè)所得稅從本質(zhì)上來說也是一種可以“抵扣”的特殊增值稅，它是對(duì)收入總額進(jìn)行的一系列減項(xiàng)的凈額納稅，或者對(duì)利潤總額的一系列調(diào)整進(jìn)行納稅。這是企業(yè)所得稅的特點(diǎn)之一，也是合法合理規(guī)避稅收的重要依據(jù)。有些可以扣除和不能扣除的項(xiàng)目中，可以通過業(yè)務(wù)整合或分拆盡量滿足可以扣除的要求，有些可以加計(jì)扣除的項(xiàng)目，盡量在滿足資產(chǎn)確認(rèn)和費(fèi)用確認(rèn)的條件下，增加可以加計(jì)扣除的項(xiàng)目，提高企業(yè)研發(fā)能力的同時(shí)，也為企業(yè)節(jié)約了稅收。

1.3 個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅所指的是，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中發(fā)放到員工手中的工資不能作為企業(yè)員工的全部收益，這其中還要扣除一部分國家所得，個(gè)人所得稅屬于國家的硬性標(biāo)準(zhǔn)，不能為某人所改變。如果企業(yè)的個(gè)人所得稅納稅數(shù)額正好處在比分級(jí)的數(shù)額多一點(diǎn)兒的位置，稅額的增加會(huì)是應(yīng)納稅所得額增加的數(shù)十倍，這樣企業(yè)就會(huì)得不償失。所以，在個(gè)人所得稅的納稅籌劃中，要充分把握個(gè)人所得稅的納稅步驟和方式。

1.4 城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)下，城市的興起也產(chǎn)生了一系列附加的建設(shè)稅費(fèi)用，在當(dāng)下，計(jì)稅基礎(chǔ)是營業(yè)稅、增值稅和消費(fèi)稅三大稅種之和，按一定比例進(jìn)行納稅。營改增之后，就成為增值稅和消費(fèi)稅兩大稅種之和按一定比例繳納稅款。由于房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不涉及消費(fèi)稅的繳納，所以房地產(chǎn)行業(yè)的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的稅收籌劃與增值稅有密切關(guān)聯(lián)，應(yīng)參照上述增值稅稅收籌劃進(jìn)行。

1.5 契稅

納稅人在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬等行為，都要繳納契稅。在房地產(chǎn)行業(yè)中，契稅的繳納是不可避免的。契稅的納稅籌劃可以設(shè)計(jì)一下幾個(gè)方面：企業(yè)改制、公司合并、公司分立、同一控制下的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)以及債轉(zhuǎn)股是新設(shè)立的土地房屋權(quán)屬，都是免征土地增值稅的。

以上為房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)的主要納稅種類，除此之外還有土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅收。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及稅收之廣，并且在創(chuàng)收如此龐大的前提下，進(jìn)行納稅籌劃顯得很有必要。接下來，將具體對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際案例對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收繳納給出建議。

在之前的研究中，介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅特點(diǎn)、涉及的主要稅種及分別按稅種進(jìn)行納稅籌劃。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)行業(yè)，如建造行業(yè)、裝飾行業(yè)、金融行業(yè)等，都應(yīng)納入房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃當(dāng)中。因此，本文在納稅籌劃環(huán)節(jié)還涉及了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的上下游行業(yè)的納稅籌劃。

2 房地產(chǎn)行業(yè)納稅現(xiàn)狀及稅收籌劃

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)納稅現(xiàn)狀

從2004年到2014年的十年間，稅收收入從24 165.68億元上升到129 541.12億元，房地產(chǎn)銷售收入從10 375.7億元上升到76 292.41億元，房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入從1 369.64億元上升到16 619.08億元。從之前的案例可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入還在不斷的上升過程中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的不斷飆升，在經(jīng)濟(jì)增長中占比較大，且處于不斷增長之中。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)納稅數(shù)額呈上升趨勢，比例也在進(jìn)一步擴(kuò)大，體現(xiàn)了納稅籌劃的必要性。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃方式及其案例

2.2.1 建筑材料的采購應(yīng)同時(shí)外包

某建筑公司為建筑單位建造大樓，外包的工程款總價(jià)為800萬元。此時(shí)，建筑單位有兩種選擇，第一種：建筑材料自己購買，花費(fèi)價(jià)款為500萬元；第二種：材料交由建筑公司一并購買，此時(shí)，由于建筑公司對(duì)市場的了解及其專業(yè)性，由建筑公司購買的建筑材料僅花費(fèi)400萬元。顯而易見，最后的納稅數(shù)額有所減少。這是一種基于市場的較為簡單的納稅籌劃，主要還是基于產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈的思路，將原材料市場的納稅籌劃視為房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的一部分。

2.2.2 將總公司與分公司合并，取消子公司的法人主體

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營業(yè)績連年上升，并達(dá)到一定資質(zhì)，還設(shè)立了子公司。但是，在經(jīng)營幾年的時(shí)間后，其中一家子公司出現(xiàn)虧損，職工也發(fā)不出工資，僅2012年就虧損80多萬元。在這種情況下，總公司決定拿出部分盈利份額15萬元給子公司發(fā)工資。在企業(yè)所得稅繳納稅款時(shí)，總公司將這部分15萬元從收入總額中扣除，導(dǎo)致被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，補(bǔ)繳稅款，并且繳納罰金和滯納金。在這個(gè)案例中，雖然企業(yè)所得稅可以連續(xù)彌補(bǔ)以前年度虧損五個(gè)納稅年度，但是，這部分的工資薪金不能從總公司的企業(yè)所得稅中稅前扣除。

2.2.3 避免重復(fù)納稅

對(duì)于一般行業(yè)來說，對(duì)于稅收方面可能會(huì)包含很多方面的內(nèi)容，比如材料引進(jìn)，業(yè)務(wù)辦理，產(chǎn)品銷售，所以牽扯的內(nèi)容廣泛，在增加地產(chǎn)稅征收時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)納稅重復(fù)的現(xiàn)象，造成納稅人不必要的損失，也產(chǎn)生了一系列的負(fù)面影響。所以，這就需要裝修材料公司擴(kuò)大能力，此時(shí)，裝飾材料公司為消費(fèi)者開具6 000元發(fā)票，而裝飾服務(wù)公司為裝飾材料公司提供600元的發(fā)票。這種情況下，裝飾材料公司的計(jì)稅價(jià)格為6 000元，應(yīng)繳納的稅額為6 000÷（1+17%）×17%=871.19元。而裝飾公司應(yīng)繳納的稅額為600×3%=18元。由此可以看出，銷售價(jià)格6 000元中的600元有重復(fù)征稅之嫌，所以裝飾材料公司只需要開具5 400元的發(fā)票給消費(fèi)者，此時(shí)裝飾公司應(yīng)繳納的稅額就變?yōu)? 400÷（1+17%）×17%=784.62元，而裝飾公司的發(fā)票可直接開給消費(fèi)者。

2.2.4 設(shè)立獨(dú)立的銷售公司

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通住房10 000套，由于定價(jià)的不同，導(dǎo)致土地增值稅的納稅稅額發(fā)生變化。銷售價(jià)格在1 400元/套的普通住房，增值率為19.97%，沒有超過20%的限額，所以免征土地增值稅；而銷售價(jià)格1 500元/套的普通住房，由于增值率超過20%但是沒超過50%，所以土地增值稅稅額為99.75萬元。這個(gè)案例的稅收籌劃為：將本房地產(chǎn)公司設(shè)立一個(gè)專門的銷售門市部，公司轉(zhuǎn)移給銷售門市部的價(jià)格為1 400元/套，而銷售門市部對(duì)外的銷售價(jià)格為1 500元/套，這樣一來，稅負(fù)就會(huì)減少，而利潤也會(huì)增加。

2.2.5 通過向金融機(jī)構(gòu)貸款進(jìn)行籌資

房地產(chǎn)企業(yè)需要資金1 500萬元，如果選擇向銀行借款，則年利率為10%，也就是每年會(huì)產(chǎn)生150萬元的利息費(fèi)用。所以，在毛收入為3 000萬元，成本費(fèi)用（不包含利息）為80%的前提下，扣除借款利息150萬元的前提下，應(yīng)納稅所得額為450萬元。此時(shí)會(huì)為企業(yè)節(jié)稅49.5萬元。雖然說企業(yè)籌集資金的途徑多種多樣，但是不同的方式就會(huì)產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)。企業(yè)通過向金融機(jī)構(gòu)借款的方式籌集資金，利息費(fèi)用可在稅前扣除。

2.2.6 通過發(fā)行債券進(jìn)行集資

近年來隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，各企業(yè)成本不斷增加，資金短缺問題也在加大，所以企業(yè)想要在激烈的市場競爭中贏得主動(dòng)權(quán)，就要在資金短缺時(shí)擴(kuò)大資金聚集，防止在企業(yè)經(jīng)營不善時(shí)出現(xiàn)資金短缺的問題，為企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不可估量的后果。債券有稅前利息抵稅的重要作用，利息可以稅前扣除，所以企業(yè)在稅收籌劃時(shí)可以利用這一點(diǎn)。

若企業(yè)所得稅匯算清繳是逾期會(huì)承擔(dān)較大的企業(yè)所得稅，而企業(yè)資金相對(duì)寬裕的情況下，可在匯算清繳前確定交樓時(shí)間，確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本；若企業(yè)資金相對(duì)短缺，則可延遲確認(rèn)交樓時(shí)間，同時(shí)可以延遲確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本；在對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)之后，可以提高每年的折舊額，提高賬面盈余，減輕稅負(fù)，當(dāng)資產(chǎn)出售時(shí)，售價(jià)與賬面價(jià)值之間的差額減少，可減少稅負(fù)；企業(yè)可以變出租為投資，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，投資所獲得的利潤值不是固定不變的，而是根據(jù)市場化的調(diào)查研究，分配到市場所需要的地方去，這樣才能形成一個(gè)利益鏈條不斷地發(fā)展目標(biāo)，所以，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)可以將不同經(jīng)營領(lǐng)域的合同進(jìn)行分解，也就是分解收入。房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅的主要項(xiàng)目時(shí)土地增值稅，但是相關(guān)領(lǐng)域的涉稅范圍就與土地增值稅無關(guān)，所以，企業(yè)在分解合同的同時(shí)也是降低稅負(fù)，降低的是主要稅負(fù)，稅收籌劃的作用也是比較明顯的。

3 總結(jié)與不足

稅收在社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了至關(guān)重要的作用，其強(qiáng)有力的調(diào)節(jié)作用為國家社會(huì)企業(yè)甚至個(gè)人的發(fā)展提供了有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)為社會(huì)的創(chuàng)收能力是有目共睹的，但是隨之也必然會(huì)帶來龐大的稅收壓力。這也是多年來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃研究的必要性和重要性。本文從房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅種類入手，分析出房地產(chǎn)行業(yè)涉稅范圍之廣，也進(jìn)一步證實(shí)了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的必要性和重要性。緊接著，從不同角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，當(dāng)然只是萬分之一。本文存在的不足是：納稅籌劃應(yīng)該是系統(tǒng)且完整的，應(yīng)該涉及不同稅種的不同方面，并結(jié)合案例得到最終稅負(fù)減少的結(jié)果。之后會(huì)加以改進(jìn)。

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