房地產企業成本管控思考

張啟偉

摘要：伴隨國家對房地產行業的宏觀調控日益趨緊，房企過去那種高周轉、高杠桿開發模式越來越難以為繼，我國房地產行業的暴利時代已經結束，加強成本管控，開拓新的利潤增長途徑，向管理要效益，通過精細化管理，保持和建立成本競爭優勢，已經成為目前房地產企業維持生存和保持企業持續健康發展的必然選擇。本文基于房地產企業進行成本管控的重要性，對目前房地產企業在成本管控方面普遍存在的問題進行了思考，并提出了主要控制措施。

關鍵詞：房地產;成本管控;全價值鏈;品牌意識;責任考核

一、房地產企業成本管控的重要性

（1）是保持企業持續健康發展的必然選擇

2017年，中央十九大報告明確“房住不炒”的定位，確立了房地產行業未來發展的基調，當前的房地產行業集中化程度越來越高，市場競爭慘烈，房企利潤空間不斷遭受擠壓，房地產企業通過獲取土地，快速開發銷售即可賺取高額利潤的時代已經成為過去，如何“活下去”，已經成為目前眾多房企不得不面對的首要問題，房企唯有及時調整管理思路，實施精細化管理，通過加強成本管控，增加利潤，建立成本競爭優勢，才能在新的一輪行業洗牌中爭得一席之地，才能維持企業的持續健康發展。

（2）能夠為項目開發決策提供支持

房地產企業進行項目開發，首要問題就是針對目標地塊進行投資收益測算，衡量項目風險和收益，成本在其中的作用至關重要，高質量的成本信息能夠保障項目投資收益測算的準確性，合理制定項目目標成本以及土地競價價格，有助于企業做出正確決策。而企業成本管控水平的高低，會直接影響其所提供成本信息質量的高低，因此，通過加強成本管控，能夠為企業經營決策者及時提供合理準確的成本信息，支持企業項目開發決策。

（3）保證項目實現預期經濟效益，降低投資風險

房地產項目開發的主要目標就是實現項目預期收益，渠道主要分為內、外兩個途徑，外部途徑是通過銷售開發產品獲取銷售利潤，在現行國家宏觀調控政策以及行業經營環境雙重壓力下，房企單純依靠外部途徑實現項目預期收益已經變得越來越困難。而內部途徑，企業可以通過精細化管理，實現降本增效，因此，新經濟形勢下的房地產企業成本管控益發凸顯其重要性，企業通過科學高效的成本管控，可以合理控制、降低各項支出，提高項目報酬率，保證項目實現預期經濟效益，并進而降低投資風險。

（4）促進企業管理水平提升，實現成本戰略，提升企業核心競爭力

成本管控是企業省理的一個子系統，兩者是布、“水漲船高”的關系，成本管控水平直接體現公司治理能力，樹立全員參與，全面覆蓋的成本管控意識，加強成本借控是提高企業管理水平的一個重要組成部分。通過成本管控，企業可以提升掃頁目利潤空間，實王則曝本增效，形成成本競爭優勢，增強市場競爭力，擴大市場份額，對于提升企業核心競爭力至關重要。

二、當前房地產企業成本管控存在的主要問題

（1）成本管控缺乏系統性、整體性

房地產項目一般都要經過項目開發習頁目建設一項目竣工一售后服務等階段。現實中，房地產企業通常是通過設立相關職能部門分工負責各階段相關業務，“部門墻”將項目各階段業務人為分割，各自為戰，眾多房企往往存在重項目開發輕經營管理的思想，沒有將成本管控與項目開發有機結合，造成項目科研不嚴謹，審核不嚴格，增大了投資風險;部分房企側重項目工程建設階段成本管控，而忽視了事前設計階段成本控制，設計方案不優化，隨意變更，造成投資成本加大;部分房企在項目工程建設過程中，只考慮如何降低成本，不斷壓減建筑承包商、材料供應商的合同成本，而忽視工程質量、品牌建設，造成后期開發產品滯銷、返工、維修成本加大等;眾多房企成本管控意識淡薄，企業領導者認為成本管控僅僅是財務部門或者是成本管控部門單一部門的職責，沒有在整個企業樹立全員參與，全面覆蓋的成本管控意識，使得項目成本管控缺乏系統性、整體性，缺少各職能部門之間的良好配合，使得成本管控無法得到真正落實。

（2）成本管控制度不完善

目前，眾多房地產企業的管理在總體上還是相對粗放的，特別是在成本管控方面，部分房地產企業日常管理中不僅對成本管控重視與認識程度不夠充分，而且也未能建立健全與企業相適應的成本管控制度，日常進行成本管控，缺少標準和規范，缺少制度約束和正確的指導方法，不知道依據什么干，該干什么，該怎么干。

（3）成本管控執行效果差

大多房企崇尚項目開發“高周轉”模式，項目建設過程中側重項目施工速度，而忽視成本管控，事前沒有對成本目標沒有進行具體細化，科學分解，層層落實，責任到人，過程中沒有嚴格按照分期預算數據進行實時、動態控制，人為干擾，現場施工工程隨意變更現象時有發生，未建立專職成本管控部門或者成本管控與項目管理不同步，施工現場工程變更信息不能及時傳遞到成本管控部門，成本分析、責任考核流于形式，造成項目支出不斷增加，成本失控。

（4）成本核算不規范，成本信息不真實

房地產項目開發產品復雜多樣，有高層、多層、獨棟別墅、聯排;有普通住宅、公寓樓、商業用房、生產經營辦公樓房、單獨出售的配套設施;有毛坯房、裝修房等等，房地產開發成本主要有土地成本、前期費用、建安成本、基礎設施費用、公共配套設施費用、借款費用等，實務中，經常出現開發項目沒有按照規定事先正確劃分成本對象，項目開發過程中，沒有嚴格按照成本對象進行成本歸集、成本分攤隨意，期間費用和開發成本混淆，暫枯成本依據不充分，造成成本核算不準確，成本信息不真實、不完整，導致企業經營管理者無法及時發現成本管控中存在的問題。

（5）工程結算不及時，增加期間費用

沒有按照合同規定及項目工程進度及時進行工程結算，造成工程結算出現嚴重分歧，影響項目后期竣工驗收及相關手續的辦理，同時也造成項目開發周期延長，期間費用增加，影響項目經濟效益。

三、主要控制措施

（1）提升企業成本管控意識

房地產企業要想在激烈的市場競爭環境中立于不敗之地，就必須認真進行項目科研，平衡項目的收益和風險，堅持“策劃先行”的管理思維，持續強化、提升企業的成本管控意識，通過內部挖潛，擴大利潤空間，建立競爭優勢。企業領導層特別是“一把手”應當在成本管控工作中起到表率作用，充分理解成本管控在企業經營管理中的重要作用，重視成本管控工作，不亂開口子，不亂批條子，認真學習、自覺遵守各項成本管控規章制度，保障成本管控工作在企業中順利開展，對全體員工，企業應當加強培訓和宣貫，提高全員業務水平，在企業中形成照章辦事的良好氛圍，建立全員參與，覆蓋項目全生命周期的成本管控理念，加強各職能部門間的協作管理，不斷提升企業成本管控意識。

（2）建立基于企業全價值鏈的成本管控體系

房地產企業應當站在企業戰略高度進行成本瑞參腔，建立基于企業全價值鏈的成本管控體系，組建橫向的跨職能成本瑞竇控領導小組，具體決策、領導成本管控工作，綜合運用目標成本法和作業成本法，利用目標成本法進行利潤規劃和目標成本管理，對目標成本進行層層分解，采取全面預算管理，將其落實到各職能部門并加以有效執行，使成本目標轉化為執行計劃，在實際執行情況與計劃目標的對比分析中，進行因素問題的分析，通過有針對性的實施優化靈婦鰲措施，力求縮短二者之間的差距。利用作業成本法對房地產項目從不;阿汽量日二施工建造一營銷移交等各環節進行成本動因分析，區分各環節中的增值作業和非增值作業，通過優化設計方案等措施，盡力消除或減少項目開發過程中的不必要的非增值作業，努力降低資源耗費，減少各項成本費用支出，房地產石匕業建立全價值鏈的成本管控體系，除了眼睛向內，苦練內功外，還應當進行企業間價值鏈分析，通過建立優質供應商資源庫、業務外包、一體化戰略、戰略聯盟等方式合理規劃，整合產業鏈上下游環節的各供應商資源，進一步提高項目開發各環節的價值創造能力，進而實現項目全生命周期總成本最優化。

（3）注重成本效益，樹立品牌意識

房企進行成本管控不能只是一味強調降低支出，而應當注重成本效益，更加關注投入產出，應當以顧客為導向，努力提高項目開發產品的綜合性價比，在實現成本降低的同時，為顧客提供有價值、增值高的產品，樹立品牌意識，建設具有自身鮮明特色的品牌，不斷提升品牌價值，通過品牌價值和規模效應，不斷擴大市場份額，保持企業持續競爭優勢。

（4）建立健全企業成本管控制度

完善的成本管控制度是企業實施成本管控工作的依據和基準，房地產企業不能只注重項目開發以及工程建設的安全、質量、進度，企業應當結合自身實際情況，建立健全和企業規模、發展階段、管理模式相適應的各項成本管控制度，加強執行力建設，注重績效評價和責任考核，通過制度約束，運用科學合理的成本管控方法，規范優化業務流程，確保成本管控制度的合理性和規范性，不斷提升企業成本管控水平。

（5）持續優化改進成本管控內容，不斷強化成本管理

房地產企業成本管控內容涵蓋立項、設計、招投標、施工、營銷、融資、稅費等各階段、各環節，在進行成本管控內容的不斷優化改進過程中，房企不僅要以資金的合理分配作為物質保障，更要以成本內容的具體細化優化、持續改進完善來確保成本管控的有效實施，房地產企業涉及環節眾多，房地產企業進行成本管控，不僅需要各環節自身具備良好的管控能力，同時也需要各環節之間良好的協調與配合，需要企業從內、外方面，進行全鏈條、全方位的綜合因素考慮，在實施精細化管理的同時制定具體的成本計劃，并在執行全鏈條成本管理模式下不斷強化成本管理，保持企業的成本競爭優勢，持續提丁日全業的核心競爭力。

（6）及時進行工程結算，充分發揮工程結算審計作用

房地產企業應當將成本管控充分融入項目管理中，根據項目工程進度及時進行工程結算，現場施工工程變更信息應當及時傳遞到成本管控部門，對于隱蔽工程，應當及時組織驗收、確認，避免造成后期工程結算出現嚴重分歧，房地產企業應當科學選擇工程造價咨詢公司，為他們提供便利工作條件，合理設定收費標準，充分發揮第三方作用，及時進行工程結算審計，有效控制成本。

（7）強化成本管控責任，加強績效考核

房地產企業進行成本管控，應當在合理確定目標成本的基礎上，將目標成本層層分解，落實到各環節、各階段、各部門，形成責任成本，同時，對成本管控應當分工明確，責任到人，避免因業務邊界、崗位責任不清，造成互相推諉扯皮，效率低下等現象，將成本管控過程、結果納入績效考核，及時分析，科學評估，嚴格考核，及時兌現，激發、增強全體員工的成本管控責任意識，不斷降低各項支出，實現成本管控目標。

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