淺議我國養老地產融資模式

朱國平

摘 要：系統闡述了我國養老地產相關政策法規。從我國養老地產企業融資的特征、形式和發展現狀等方面，分析了我國養老地產融資模式。

關鍵詞：養老地產;融資模式;土地政策;金融政策

文章編號：1004-7026（2019）02-0008-03? ? ? ? ?中國圖書分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A

權威數據顯示，2000年我國65歲以上老年人口達八千萬，占全國人口的7%。根據2015年人口普查數據，我國65歲以上老年人數已經超過1億，占比超過8%。僅僅15年時間，我國老齡人口急劇增多，表明我國人口老齡化進入快速發展階段。

隨著我國人口老齡化加速到來，養老地產成為當前地產界最有發展前途的一個分支。預計未來我國老年人服務市場規模將達數千億元。目前我國很多企業涌入養老地產行業，而決定養老地產開發成敗及質量高低的關鍵因素在于開發商融資情況。

1? 行業政策環境

1.1? 土地政策

2014年，國土資源部部長姜大明主持召開第7次部長辦公會議，研究養老用地供應與監管等有關政策。會議提出，要認真貫徹落實《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》，規范養老用地開發利用管理。嚴防某些單位打著養老地產的幌子“圈地”，但卻不從事養老地產開發。明確規定了養老服務設施用地范圍，加強養老服務設施用地監管，鼓勵盤活存量用地。

我國政府大力倡導養老地產開發，將養老地產土地劃入國家建設用地計劃。保護養老地產土地的“專用”性，遏制一些開發商假借“養老地產”形式圈存土地進行其他商業盈利活動的行為，但這些措施沒有從根本上解決養老地產商“拿地難”或沒錢拿地的現狀。在土地政策和稅收方面，國家并沒有給予養老地產開發商一定的優惠扶持政策。政府沒能及時降低養老地產隱形門檻，使得中小型企業對養老地產項目望塵莫及。

1.2? 金融政策

目前，我國與養老地產相關的金融政策只有一些與保險資金相關的政策。2010年，保險資金獲得進入養老地產的資格。國家逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投入養老地產服務行業。除保險業準入政策以外，目前我國缺乏針對養老地產的其他政策，更缺乏政策扶持改善養老地產商融資困境。

解決養老地產融資難題，應出臺專門針對養老地產的融資政策。美國、日本等REITs模式已非常成熟的國家，政府制定了專門的REITs法律法規，規范REITs的操作流程，幫助開發商更有效地融資。

1.3? 外商投資養老地產的相關政策

2011年2月11號，民政部發布《社會養老服務體系建設十二五規劃》。根據規劃，國家將加大社區養老服務設施建設，包括社區日間照料、社區上門服務及機構建設等。

在機構建設方面，我國計劃在“十二五”期間建設一批供養型、頤養型、護理型和臨終關懷型養老機構，使養老床位覆蓋面達到千分之三十。2012年7月24日，民政部發布《關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》，希冀實現養老服務投資主體多元化，緩解養老服務供需矛盾。

2013年9月13日，國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出要充分發揮市場在資源配置中的基礎作用，逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體。

根據商務部《外商投資產業指導目錄》（2011年），外商投資社會福利屬于鼓勵類產業，而投資房地產業進行土地成片開發則屬于限制類產業。

近期民政部社會福利司正在研究制定涉外資金投入養老服務業的相關規定，其中包括養老用地、銀行貸款、政府補貼以及稅收優惠等。

商務部將會同有關部門針對市場中出現的新問題、新情況，采取有針對性措施，防范投機性投資。加強對跨境投融資活動的監控，規范房地產領域投資，合理引導外資投向養老地產、旅游地產、教育地產等新興業態。

2? 我國養老地產企業融資的主要特征

2.1? 投資規模大

養老地產融資的最大特點是資金需求規模巨大。對房地產企業資金實力要求高，是養老地產的自然屏障，將實力一般卻想跟風養老地產的企業拒之門外。不同于其他地產，養老地產的真正盈利點不在于產權出售盈利，而在于后期運營服務盈利。養老地產產業鏈較長，產業鏈向下延伸，涉及多個服務領域。要運營得當，需針對老年人服務，而落實養老地產后期運營各個環節需要大規模資金支持。

2.2? 回收期長

投資回收期長是養老地產融資的又一特點。養老地產開發、建設、運營需要很長的過程，對企業資金周轉能力是一個嚴峻考驗。大多數投資者青睞于時間短、收益高的投資產品。投資回收期長，意味著投資風險加大。養老地產投資回收期長的特點，使其失去很多短期投資者，增加了養老地產開發商的融資困難程度。

3? 我國養老地產企業融資的主要形式

我國養老地產投資主要有3個主體，其中房地產開發商是養老地產項目最主要的開發投資者，國際養老機構和保險資金企業等投資主體所占比例偏小[1]。

目前，我國養老地產開發融模式主要有：地產企業單獨出資、地產企業與國內外非金融企業聯合出資開發、地產企業與銀行聯手、地產企業與其他一家或數家金融機構聯手等模式。大部分養老地產項目開發都有企業內部融資。內部融資是成本最低的融資方式，只有實力財力非常雄厚的單位才有可能只靠內部融資就解決資金問題[2]。

3.1? 傳統融資方式

養老地產是資金密集型產業，其建設運營與金融業密不可分。有人認為，在不久的將來，養老地產可能以金融產品的形式存在。在我國，養老地產傳統融資方式主要包括下列幾種[3-5]。

3.1.1? 商業銀行貸款

銀行貸款是最常用的融資方式。優點是融資成本低、彈性大、財務杠桿大。缺點是銀行對企業要求高，審查嚴格。

3.1.2? 企業債券

企業債券是具有法人資格的企業為籌集生產與建設資金，依照法定程序發行，約定在一定期限內還本付息的債務憑證。

3.1.3? 上市融資

上市融資是指企業通過發行股票，出售股權向社會公眾融資的一種方式。在國內，上市一直是企業發展的重要目標。上市公司能夠通過資本市場擴寬融資渠道，贏得廣大民眾支持和信賴，從而提高企業知名度。隱性成本高是上市融資的一大缺陷。

3.2? 新型融資方式

3.2.1? 房地產投資基金

房地產投資基金是將基金投資于房地產行業的一種基金。基金由基金公司發行，募集社會閑散資金。基金公司將募集到的基金，交由專業基金管理人員投向股票、債券等有價證券，從而使投資者從中獲得收益。

房地產投資基金是投資基金的一種。養老地產投資基金是養老地產融資的一種創新模式，豐富了養老地產融資渠道。房地產投資基金也是吸引外資投資的良好契機。開發商可以順勢開闊融資路徑，打造良好的外資融資平臺。

房地產投資基金的缺點是境外投資者作為高融資成本投資者，通常要求短期內有較高收益，并選擇在一定時間退出投資，可能造成房地產開發商額外損失。

3.2.2? 私募股權基金（PE）

私募股權投資基金，簡稱PE，是針對未上市企業的一種投資形式，其對象是少數特定投資者。私募股權基金不面向所有公眾開放，投資門檻相對較高。私募過程中，事先交代好了投資者的退出機制。投資者可以通過上市、并購或管理層回購等方式，出售股份并獲得利潤[6]。

相比于公募基金，政府對私募股權投資基金監管相對寬松，相關企業無需披露太多信息。私募基金融資彈性較大、退出方式靈活、收益較高，但融資成本較高、資金使用期限短，也存在小范圍信息披露。

3.2.3? 房地產投資信托（REITs）

REITs是一種融資方、基金公司、資產管理公司共同參與完成的融資模式。基金公司通過向社會公眾發行收益憑證募集資金，資產管理公司通過專業金融分析將募集來的資金投向成熟穩定的地產項目，最后以股息或分紅形式將投資收益分配給投資者。

3.2.4? 保險資金

保險資金與養老地產在同一產業鏈內，相關度極高，因此保險資金入駐養老地產行業具有先天優勢。

首先，保險公司將保險產品與地產居住權結合，將養老地產商目標客戶群從老年擴展到中年。購買相應保險產品的中年業主，將是地產開發商未來的客戶人群。

其次，壽險賭債期一般在10年以上，其保險資金有投資回收期長、穩定等要求。養老地產滿足了保險資金這一要求，與保險達成共贏。世界范圍內，保險資金進入養老地產十分常見[7]。

保險資金既可以直接入駐養老地產建設開發，也可與地產商合作開發養老地產。保險資金入駐養老地產，對企業資質的要求比較嚴格，未達標準的企業不會輕易獲得保險公司資金支持[8]。

4? 我國養老地產發展現狀

4.1? 位置相對集中

由于養老觀念、經濟水平等原因，我國養老地產處于剛剛起步探索和嘗試階段。目前，我國養老地產主要集中在經濟水平較好或自然環境較好的大中型城市，如北京、上海、廣州、深圳等一線城市和青島、杭州等自然環境優美的城市。

我國養老地產發展還很不完善。養老地產的熱潮式發展，使我國養老水平得到了進一步提高，已有多家房產企業與保險機構、醫療機構、投資公司、政府相關機構等合作，共同投資建設養老地產項目。但我國養老地產開發運營仍缺乏先進而成熟的合作機制。往往是單個房地產公司成立養老地產項目，獨立充當融資和開發經營等角色。

4.2? 開發動機不純

近年來，“養老地產”被炒得非常火熱，許多地產商紛紛涌入養老地產市場。實際上，很多地產商打著養老地產旗號向政府拿地，但謀求其他利益。

隨著政府對我國房地產行業宏觀調控，開發商拿地成本居高不下。同時，我國政府為了鼓勵養老地產發展，出臺了一系列優惠政策，其中包括土地政策。很多地產商鉆政策空子，以養老地產名義低成本拿地，去建設普通住宅。其承諾的養老地產，只是配建在普通住宅項目里。

4.3? 缺乏經營管理經驗

歐美發達國家養老地產行業已經非常成熟。我國是少數開始建設養老地產的發展中國家之一。我國目前大多數養老地產項目，仍處在“試水”階段。其經營團隊在項目選址、項目配套設施、養老地產后期運營等方面，離國際成熟標準相差甚遠。

4.4? 融資渠道單一

養老地產是投資回收期較長的產業，投資回收期達10～12年。開發商自有資金很難滿足養老地產項目資金需求，但目前我國養老地產融資渠道較為單一。

5? 我國養老地產企業融資存在的問題

5.1? 政策法規不完善

我國養老地產處于起步階段。雖然政府大力倡導養老地產發展，但未出臺扶持養老地產項目融資方面的法律法規。對養老地產行業融資，政府沒有相關政策來規范養老地產融資市場，也沒有將社會閑散資金聚集起來用于養老地產發展的資源調控舉動。在稅費方面，沒有減免稅費的措施，也沒有鼓勵養老地產開發商積極性的補貼政策。

5.2? 銀行貸款難度大

根據對我國房地產開發投資資金來源情況的統計，銀行貸款占地產資金來源很大比例。根據國家規定，銀行投資在房地產開發總成本中不得超過40%，否則將給銀行帶來巨大風險。

但事實上，開發商開發項目要向銀行貸款拿地，建筑商施工要向銀行貸款墊付資金，消費者買房也要向銀行貸款。這樣，銀行資金占房地產行業總成本的比重就遠遠超過了40%。雖然當前銀行資金不匱乏，但對待地產的態度卻越來越嚴謹。尤其是養老地產項目，銀行態度非常保守。我國地產行業對銀行依賴大，養老地產要通過銀行融資較為困難。

5.3? 民間資本規模小、成本高

目前我國社會居民有大量資金處于閑散狀態。如果養老地產將這些資金利用起來，也是一種資金優化配置。但民間資金要求回報率在16%左右，資金規模小、使用期限短且融資成本高。對養老地產這類對資金需求量大、時間長的行業，民間資本不足以支撐其發展壯大。

參考文獻：

[1]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012（10）：38-42.

[2]王鳳鳴.老齡化社會下的社區與老年公寓設計研究[D].天津：天津大學，2011.

[3]陳佳，馮長春.我國養老地產發展探討[J].現代城市研究，2014（9）：8-13.

[4]李暉.我國上市公司融資行為研究[J].網絡財富，2010（12）：100+119.

[5]高翱.銀行信貸對我國房地產價格影響研究[D].北京：對外經貿大學，2011.

[6]劉燊.美國私募股權基金監管制度改革及對我國的借鑒[J].證券法苑，2010，3（2）：731-767.

[7]Aleksandar Andonov，Nils Kok，Piet Eichholtz.A Global Perspective on Pension Fund Investments in Real Estate[J].2013，39（5）：25.

[8]許潔.我國房地產融資模式的分析和展望[D].北京：對外經貿大學，2010.