淺析房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃

謝旻月 周詩蕾 洪晨霞

摘? 要：近年來，全國房地產稅一直在改革路上大步向前，稅收征集更加規范、完善的同時，給房地產商也帶來了別樣的機遇與挑戰。土地增值稅作為房地產稅的重要組成部分，是國家重要稅收之一，對于房地產企業控制運營成本有著重大影響。通過深入解析國家政策，熟悉征稅規定，合理進行土地增值稅稅收籌劃，對于提高企業獲利能力，增強競爭力具有重要意義。

關鍵詞：房地產;土地增值稅;稅收籌劃

一、前言

改革開放以來，房地產開發行業興起，地價上升，房地產行業逐步成為我國支柱型產業，財政稅收的主要來源，成為促進經濟增長的一大重要動力。也正因如此，國家為更好促進行業發展、防止房地產行業秩序混亂現象發生，相關政策不斷出臺，20世紀90年代國務院頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，正式將土地增值稅引入房地產開發行業之中。而隨著稅收管理的不斷完善，房地產開發企業土地增值稅稅負比重不斷增大。根據調查統計結果，2007年國家土地增值稅稅收金額為403.10億元，2011年已經增長至2062.61億元，而到了2016年數額達到4212.19億元。房地產行業在我國從興起到發展經歷時間不長，但很快占據產業重要地位，行業態勢直接影響到整體經濟形勢，而房地產經營受稅收影響較大，怎么進行有效稅收籌劃成為房地產企業關注焦點。

重慶市作為房產稅改革試點城市之一，新稅制下房地產行業的經營情況具有一定代表性，重慶龍湖地產則是成長于重慶、發展于全國的成功地產企業，在重慶市房地產開發企業中起著表率作用。本文以龍湖地產成功經驗為實例進行深入研究，獲取相關信息，以龍湖企業為切入點，探究土地增值稅下企業稅收籌劃情況。

二、房地產企業土地增值稅實施現狀

“營改增”實施以來，房地產企業稅收清算工作不得不進行相應調整。首先，在原營業稅政策中，土地增值稅增值額的扣除項目“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅，而改革后，國稅局頒布的《國家稅務總局關于“營改增”后土地增值稅若干規定的公告》指出“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅，“營改增”雖盡量避免了重復收稅，但也使得企業稅收可扣除項目減少，間接增大企業稅收負擔?？梢?，“營改增”后房地產企業的稅收可扣除項目受到了一定的限制。

土地增值稅征收還一定程度上加大了企業的清算難度?！盃I改增”政策出臺后有了許多新規定，在清算、審查方面企業需要花較大力度按照新規重新核實，在政策沒有明確涉及的方面，如違約金收取、補退款和拆遷補償等問題在政策規定都較為模糊，而部分房地產企業通過預收房款等方式減少稅基的方式常有出現，對清算工作的程序和公正性有一定影響。

隨著日趨完善的稅法規制，稅收籌劃的可實施空間也日益縮小。不斷推出的稅法法規，對房地產企業征稅做出了很多稅收限制，原有的稅收籌劃計劃很可能與現行法律沖突，從而變成違法行為。

三、重慶市房地產開發商經營現狀和特點

2018年1-10月，重慶市房地產開發投資3469.47億元，相比之下同比增長率為8.7%，增速比1-9月下降0.1個百分點。住宅投資2486.85億元，同比增長率為18.1%，增速比1- 9月下降0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的71.68%。重慶辦公樓投資83.82億元，辦公樓投資占房地產開發投資的比重為2.42%。重慶房地產開發中商業建筑投資459.6億元，商品房投資房地產開發投資比例為13.25%。

從2018年重慶的主要房地產相關政策可以看出，雖然整體政策環境相對寬松，但今年已引入重慶改革的監管政策。從市場調查中可以了解到市場監管工作明顯收緊，致力于打擊投機性房地產需求，整頓相關企業的銷售和融資活動。

四、具體案例分析

（一）龍湖簡介

龍湖房地產有限公司成立于1993年，在重慶長大，業務遍及全國。2010年，它被評為最具成長性的基準公司。該集團總部位于北京，擁有1，12012名員工，業務范圍涵蓋房地產開發，商業運營和物業服務。累計開發項目數量已超過100個，建筑面積超過2000萬平方米，待開發土地儲備約3，949萬平方米。2017年龍湖房地產的年度合同銷售額為1560.8億元。

（二）企業現行運行情況分析

到目前為止，龍湖的土地儲備總量約為500萬平方米。主要集中在李家、大竹林、蔡家、大學城等地區，今年又增加了沙區核心區和中央公園區。其中，龍湖2016年儲量為187.7萬平方米，全部集中在大竹林李家。2017年，龍湖總儲量為180萬平方米，平均樓面成本為4778元。其中，龍湖的傳統商業優勢做出了巨大的貢獻，如沙區核心區火車站的土地。該可比價格出現在觀音橋，其次是中央公園的地塊，中央公園的地塊價格僅為4300元，與華潤金匯去年的6000多個相比，還有很大的折扣能力。

（三）龍湖稅收籌劃分析

一方面，龍湖企業房地產開發的稅收籌劃將有助于企業減少稅基，從而降低應納稅所得額。因此，企業可以獲得更大的利益，也可以通過稅收轉移減輕稅負。

另一方面，房地產企業在開發土地過程中如果項目款項支付期限如果較為集中，會加大企業負擔，導致稅收杠桿無法實現，因此，龍湖地產可采用按不同年度分期開發付款的方式，不僅可以減輕損失，也可以推遲支付企業所得稅，以使公司的資金處于良性循環中。在房地產開發初期，龍湖房地產根據企業所得稅法，政府補貼收入應當依法納入企業所得稅。土地增值稅清算時，應當在完成年度企業所得稅完成前完成，并繳納土地增值稅。還可以從企業所得稅中扣除，以防止已經結轉的項目銷售的發生以支付企業所得稅。

五、土地增值稅稅收籌劃建議

對于土地增值稅的清算工作，有三個部分需要重點關注：轉讓取得的收入，法定扣除項目金額以及國家相關優惠政策。本文將針對以上三個角度分析土地增值稅的稅收籌劃工作。

（一） 從收入角度進行稅收籌劃

一是對房地產的銷售收入進行合理分解。例如對于經過簡單裝修再進行出售的房地產，企業將購房合同和裝修合同分兩個合同分別簽訂，把裝修業務的費用從房地產銷售中獨立出來。這樣，裝修費用將劃入勞務收入的范圍，減少土地增值稅的征收。相似的，對于房產中可以單獨計價的部分也可以分離出來。第二是為房地產制定合理的價格。在銷售定價時，企業將銷售價格設定的低，那么需繳納的土地增值稅金額就會相應減少。因此在綜合考慮企業的經營目標，市場狀況等因素下合理地確定房地產的銷售價格，將對降低土地增值稅稅負有很大幫助。

（二） 從扣除項目角度進行稅收籌劃

盡管“營改增”的實施使得房地產企業的稅收可扣除項目受到了一定的限制，但是結合企業具體情況，在遵循國家稅收相關規定的條件下仍舊具有一定的籌劃空間。首先，可以在政策允許的情況下，合理轉移費用，擴大土地開發成本。企業在日常會計核算過程中合理地將一些 “管理費用”，“銷售費用”等劃分到開發項目中，那么就能增大開發總成本，使得可扣除金額增加，進而降低土地增值稅額。此外，房地產開發項目財務費用中的利息支出通常有兩種可選擇的計算方式，只要符合相關要求，企業可以選擇其中一種適合自己的方法。根據該條規定，企業應在籌資之前對于開發的金額和利息等進行預測，在兩種扣除方式中做出更加經濟的選擇，以盡量減少稅收。

六、從國家優惠政策角度進行稅收籌劃

企業在進行稅收籌劃的過程中，如果能夠深入了解國家優惠政策，結合企業具體情況，就能夠獲取一定的減稅空間。如國家對于合作建自用房有暫免征土地增值稅的規定。對此，房地產開發企業可以通過預收房款作為建房的資金，符合國家所規定的一方出地，一方出資，從而獲得免稅。房地產開發企業還可以采用委托代建的形式，在建造初期就提前物色銷售對象，通過這種形式，開發商取得收入的同時沒有發生產權的轉移，因而不屬于征收土地增值稅的范圍。

七、結束語：

對于房地產開發企業來說，稅負是十分值得關注的一項重要成本。合理地、盡早地根據企業實際經營狀況進行稅收籌劃十分關鍵。對于土地增值稅這一重要稅種，企業應當引起足夠重視，仔細鉆研其中的可籌劃空間，從多角度分析并結合實際情況，實現企業的利益最大化。

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[7]段淑芬.關于房地產開發企業土地增值稅納稅研究[D].納稅，廣東財經大學，2016

作者簡介：

謝旻月（1998—），女，籍貫：江西省南昌市，民族：漢，最高學歷：本科，目前職稱：學生，研究方向：會計。

周詩蕾（1998—），女，籍貫：江西省南昌市，民族：漢，最高學歷：本科，目前職稱：學生，研究方向：經濟學。

洪晨霞（1997—），女，籍貫：重慶萬州， 民族：漢，最高學歷：本科，目前職稱：學生，研究方向：資產評估。