房地產開發項目成本管理和控制

楊妮

[摘要]近年來，隨著社會經濟水平的不斷提升，房地產開發項目也隨之快速發展。為促進房地產企業健康持續發展，需要加強對企業開發項目的成本管理。本文首先分析了房地產開發項目成本管理中存在的問題，然后立足于問題現狀，提出了促進房地產企業加強成本控制的有效策略，以期取得拋磚引玉的作用。

[關鍵詞]房地產開發 項目 成本管理

房地產企業為我國國民經濟的增長貢獻了重要的力量，在市場經濟中占有重要的地位。對房地產開發項目進行有效的成本控制，可以節約房產企業的資金投入，提高企業的經濟利益，是房地產企業日常管理中加強內部控制最有效的手段。隨著房地產行業密集度越來越高，傳統的成本管理模式存在的問題日益凸顯。

一、房地產開發項目成本管理存在的問題

由于近年來我國房地產企業建設規模的不斷增加，房產企業對內部的成本管理控制越來越重視，原有的成本控制理念已不再滿足市場環境發展的要求。因此，對房地產開發項目傳統的成本管理模式進行探討具有重要的現實意義。

首先，傳統的房地產開發項目成本控制方面存在著管理制度和管理體系不健全的現象。成本管理范圍不夠全面，缺乏對相關項目的全過程管理。部分企業尤其是中小房地產開發企業，缺乏開發經驗和足夠的資金投入，且專業的人才隊伍建設健全，對房地產開發項目的成本控制缺乏重視程度。對相關內部控制體系和管理制度的建設不全面，且缺少現代化的管理經驗，致使企業在項目開發過程中，成本居高不下。對成本的控制主要集中在房地產施工階段，缺少對項目施工前和施工后的成本管理體系。

其次，在成本管理方面缺乏細節處的控制，對成本控制存在一刀切的現象。目前，我國大多數房地產開發企業將開發項目的成本管理作為單項的會計賬目進行統一核算，缺乏對各項成本支出的精益管理，對企業項目開發的各項費用缺乏精細化的控制，如項目開發前的規劃成本，相關配套設施的使用成本以及土地管理成本等。在項目的具體施工前，由于缺乏精細化的控制體系，使得項目的方案設計、項目的擬建選址以及項目的市場定位存在問題，在施工前對相關預案的反復更改，也在一定程度上增加了企業的管理費用投入。

最后，部分房地產開發企業缺乏對成本的動態管理機制，在我國目前的房地產成本管理體系中，大部分房地產開發企業會選擇在項目的決算環節進行對成本投入的具體分析，對項目建設的全過程缺乏有效的成本管理手段，進而使得成本管理的效果不夠明顯。雖然企業最后對項目建設進行了必要的成本費用投入總結，但是由于缺乏動態的管理手段，致使成本的真實性大打折扣，項目的賬目費用很難反映出房地產開發企業真實的成本投入。

此外，由于大部分房地產企業采用的是以工時為標準進行開發項目成本的計算體系，在此過程中由于動態管理模式的缺少，使得一些非相關的制造費用也進入了成本的核算體系中，影響了成本數據的真實性。

二、控制房地產開發項目成本的策略

（一）強化成本管理觀念，健全管理制度體系

為強化對房地產開發企業成本控制的全過程管理，相關的管理人員應增加自身成本管理觀念，并健全成本管理制度體系，對企業開發項目進行多個環節進行有效的管理。企業應注重引進先進的管理人才，加強對企業人員有關成本控制方面的培訓，并建立有效的激勵制度，引導企業人員積極參與成本管理工作之中。

在培訓的過程中，應注重加大資金投入，以此引進科學的成本管理經驗以及先進管理技術。房地產開發企業應以施工單位成本控制能力為基礎，進行項目的委托和建設，并對項目的全過程進行合理的預算和評估，在成本投入，資金使用、費用管理等多個方面加強控制力度。以目標效益的達成為切入點，建立項目施工前后的全過程管理體系。同時，項目管理人員應提高對優秀建設項目的學習力度，對優秀項目的成本控制方案進行實地探討和研究，提高自身的成本控制經驗，以此健全房地產開發項目成本管理制度體系。

（二）引入市場競爭機制，加強成本精益管理

為增加對房地產開發企業的成本細節處的控制，避免成本控制出現一刀切的現象，需要在項目成本控制中引入市場競爭機制。對項目建設中的材料投入和相關設施的使用進行綜合考量，選擇最優的建設方案。在建設材料的選購環節，通過市場競爭機制選擇質優價廉的產品，以此增加項目施工前的成本控制。并對相關的費用投入，建立分類的會計核算賬目，加強成本的精益管理體系建設。在項目施工中，應充分利用市場機制的有效性，對施工單位進行招投標，選擇成本控制觀念強，施工建設口碑好、項目開發能力強的施工單位，并對施工企業的項目建設計劃加強成本核算和精細化管理。

對項目開發中的成本規劃、配套設施的使用等方面進行合理的控制。在項目建設中，因突發情況產生的費用支出，進行事前的合同描述，以此劃分雙方的責任，避免因突發事故造成的項目開發成本增加的情況。在施工建設完成后，應注重對成本投入的全過程考核，完善對項目成本投入的精益管理體系。

（三）建立信息管理系統，強化對成本投入的動態管理

為強化對房地產開發項目的全過程管理，還需建立一套完整的信息管理系統，對成本產生的各環節進行動態的管理和分析。房地產企業施工項目的成本管理信息體量巨大，范圍廣泛。相關企業需要從施工材料的供應商、市場競爭對手、業主客戶、政府組織等多個渠道進行成本管理信息的收集總結，為保證信息的多樣性和準確性，需要實時更新信息系統并綜合考量外部市場競爭環境以及企業自身的發展目標。在企業部門內部建立成本信息管理平臺，通過員工的自主參與，加強對成本核算的動態管理。

此外，加強對成本信息的動態管理應注重成本信息的真實性，通過科學有效的信息完善成本管理體系。對企業的內部信息和外部信息進行合理的比較和查驗，保障項目成本管理工作的有效性，避免額外管理費用的增加。同時，對成本信息的變動應積極地做出反應，及時更新成本管理信息系統，以此保證房地產開發項目成本信息的可靠性，形成對企業成本控制的動態管理機制。

三、結論

綜上所述，房地產開發企業通過強化相關人員的成本控制觀念、健全管理制度體系，在施工材料的采購上引入市場競爭機制，以及建立完善的信息管理系統的策略，加強了對成本控制的精益管理力度，強化了對成本的動態管理，是解決目前我國房地產開發項目中成本管理問題的有效手段。