關于土地開發整理項目的問題及建議

李輝

[摘要]結合實際，對土地開發項目整理的問題現狀進行研究，首先論述土地開發整理項目內涵，其次在討論土地開發整理項目規劃設計和預算編輯要點的同時，對存在的問題進行研究，并按照問題現狀給出相關的控制措施，希望分析后能夠給相關人員提供借鑒。

[關鍵詞]土地開發;整理項目;問題;建議

項目的規劃設計與預算編制是目前我國房地產開發項目中非常重要的一項工作，也是項目開發的基礎，是明確項目投資的關鍵工作。本文主要分析當前的土地開發整理規劃設計與概預算的分析介紹，從而可以了解在該項工作實施過程中存在的問題和不足，并且提出一定的可行性建議。

一、土地開發整理項目概述

我國人口數量眾多，在近年來經濟與社會快速發展的帶動之下，城鎮化發展速度非常快，城市規模在逐步的擴大，這就導致很多的農田耕地被占用，國家為了能夠解決當前的溫飽問題，全面落實“中國人的飯碗要牢牢把握在中國人手里”，我國已經明確提出了18億畝耕地的紅線，可以更好的滿足我國人民的糧食需要。進行土地開發整理是有效保護耕地的關鍵補充和具體舉措，利用土地開發征地可以更好的實現當地資源的合理利用和整治，從而可以大大提升資源利用率，還能夠有效的擴大耕地面積，切實改善土地的質量，對于人民群眾生活質量的提升也是非常有益的，可以滿足日常生活中的糧食產量需要。也就是說，進行土地整理項目管理，是進行土地資源可持續發展的關鍵性措施，也是比較重要的途徑。

項目規劃設計中的預算編制是土地開發整體項目初期階段的重要工作，也是項目前期申報與建設規模確定的基礎依據，是項目能否達到改善人們生活條件的重要依據。項目的規劃設計與預算編制的科學性，對項目能否如期達到預計效益目標具有決定作用。因為土地的開發整理項目是國家嚴格控制城市開發用地的主要措施，同時也是解決當前耕地矛盾的關鍵性措施。項目在初期的摸索環節中，必然要對現行的法律法規條款進行充分研究，吃透政策，把握政策，堅決不打擦邊球，務必依法合規開展項目策劃。本文主要分析當前土地開發整理項目的規劃設計與預算管理，進行簡要的規劃設計與預算分析，為土地資源的合理開發和應用提供良好的基礎條件。

二、土地開發整理項目規劃設計和預算編輯

（一）項目規劃設計和預算編制程序

規劃設計和預算編制工作的主要目的是合理利用土地資源，重點從土地開發整理規劃與資金應用情況兩個方面著手，同時還要以開發整理的暫行規定、土地開發整理項目預算等為依據做好目標和任務，全面依照項目可行性研究報告進行內部資源的合理利用，確保自然資源利用的科學性與合理性，并且采取合適的方式進行綜合性的評價，同時可以按照實際需要來進行土地結構的優化布局，配套相應的生態環保基本措施，提出切實可行的規劃方案和措施，制定出合理的開發與整體規劃設計，提升資源的利用率。

為了確保規劃設計與預算的準確合理制定，需要充分考慮當地的自然環境、地理條件、人文社會條件、土地資源狀態、基礎設施、土地規劃方案以及相應的法律法規等綜合因素，經過全面的資料搜集與整理，從而可以有效的進行影響因素的深入透徹分析，達到優化資源配置、保證各項措施都能得到有效執行的重要目的。具體規劃過程中，要對各類技術方案進行反復論證和綜合比選，全面考量經濟效益、社會效益和環保效益，從而選擇最佳實施方案。

（二）土地開發整理項目規劃設計和預算的作用

國家自然資源部等相關部委逐步完善并發布了土地規劃與管理方面的法律法規制度，為當前的土地開發與整體項目的立項提供了法律依據，可以以此為基礎來進行全面的土地利用規劃與開發整理計劃。而規劃設計與預算是開展該項工作的基礎，并且在其整體的指導引領之下，結合當地的實際情況進行編制，最終將其設定為設計與預算立項的主要根據。

項目規劃設計就是要對當地的土地、自然、社會、人文等進行科學合理的實地調查和分析，即從項目整體角度，又從分項和單項工程實施完善設計意見著手，從而確保地塊開發的整體目標，有效保障整體規劃方案的科學性和可行性。預算工作主要是從經濟的角度來判定項目可能產生的綜合效益，也是評選方案的基礎條件。規劃設計方案的制定要從經濟性與可行性的角度來分析，最終選擇最具合理性的方案，并且將預算控制在預期的范圍內，從而達到優化設計的最終目的，滿足土地資源開發的需要。

審批通過的設計預算文件，也是項目招標工作的主要設計結構框架，是簽訂各項合同與款項支付的基礎，要給工程結算提供有利的技術支持。承發包合同的簽訂應該以預算數據為基礎，并且需要各方遵守相關要求，明確項目分包施工單位的造價或者項目的工程總價值。規劃設計方案最終決定施工單位報價情況，施工單位以此確定投標報價，提升中標幾率，保障自身效益。

設計方案、圖紙與預算等都是制定項目施工計劃的依據和條件，同時也要按照工程的實際需要來進行項目的各項籌備工作，保證人員、材料、設備等資源配置滿足施工要求。監理工程師要結合現場的實際情況來進行監督和管理，同時也要明確工程款項的撥付是否嚴格按照合同規定進行。規劃設計、圖紙與預算是業主進行項目檢查的主要依據，也是確定施工進度、撥付工程款項的基礎條件，確保驗工計價管理流程的規范。

此外，規劃設計、圖紙和預算對于工程的竣工驗收也有著直接的影響，定期將其與項目實施過程中的成本管理情況進行對比分析，從而可以確定項目是否存在失察的情況，充分保證項目各方的經濟利益。

三、土地開發整理項目實施過程中存在的問題

（一）規劃設計深度不夠，圖紙指導性不強

項目的前期工程中包含著大量的測量性工作，目前很多省市都有著獨特的要求。以云南省的土地整理項目為例，當地國土資源管理部門要求所有項目的全部測量工作都由政府指定單位進行，受到經費的影響，很多地形圖測都是以1：2000作為基礎要求。正是因為地形圖的比例比較小，無法滿足個別地區的丘陵規劃設計需要，所以實踐應用價值比較低。當前我國正在實施的土地開發整理項目可研規劃，大多需要保證丘陵地區的地形圖測量不小于1：2000，但是因為很多地區的地形條件異常復雜，地理環境也比較特殊，該比例也根本無法達到土地平整規劃設計方案的要求，再加上很多勘測單位存在技術能力不足、測量結果不準等問題，導致整個測量市場較為混亂。有些測量工作是外包完成的，無法嚴格控制測量環節。設計單位的很多設計圖紙都是以1：2000設定的，且丘陵地區地形圖變化比較大，設計單位在進行現場的勘察設計、調查以及數據計算過程中都存在一定的問題，或者是勘測工作不到位，而有些設計單位是科研院校，很多工作都是由博士生、碩士生來完成的，這些人員缺乏現場經驗和相應技術水平，從而導致設計圖紙與實際情況存在較大差異，不能科學指導項目的順利實施，后期工程變更也比較多。

（二）項目規劃設計脫離實際

設計人員在進行設計方案確定的過程中，將理想化的要求作為最終的目標，雖然也考慮到了生態環境保護，往往過猶不及，過分開展自然景觀的改造設計，這種破壞原有景觀模式的處理方式，將給整個地區的生態環境造成極為嚴重的影響，成本也會大幅提升。甚至有些項目在規劃設計中將當地的農田進行標準塊的設計，導致土地權屬變更較大，當地社會環境比較復雜，鄉里之間糾紛不斷。

（三）前期工作群眾參與度不夠

土地開發整理項目多數是在鄉鎮城郊區域進行的，具體實施過程中會與當地群眾產生方方面面的溝通和聯系，項目竣工驗收之后會給群眾創造一定的效益，如果在規劃設計中沒有充分考慮到人民群眾的根本利益，必然會導致方案實施過程中受到嚴重的影響和阻撓，同時也會為后續的施工造成巨大的難度。當前的規劃設計單位在進行方案確定的過程中，很少深入群眾中間摸排具體情況，對于人民群眾的具體需求把握不準，很多時候都是鄉鎮干部與村組干部進行“空對空”的對接，很難兼顧當地群眾的真正需要，雖然有些項目開展了多種形式的公眾參與工作，但走過場、擺樣子居多，實際意義和效果并不明顯。

（四）預算費用有待優化

土地開發整理項目涉及到的行業和機構比較廣泛，很多政府部門和經濟實體都要參與其中，人員構成比較復雜，項目組織實施的系統性也非常強。項目開發初期工作是否扎實有效，對整個項目的實施過程是否順利、最終結果是否理想都有直接影響。項目開發初期要重點做好勘測工作，這是獲取項目技術資料的主要方式，對于項目的實施有著決定性的影響。土地開發整理項目預算費用中，勘測階段的費用占到了整個項目總費用的1.5%，按照新費率的要求，丘陵地帶的費用需要考慮1.1的系數，并且目前應用的1：2000比例不能完全滿足丘陵地區的地形變化需要，也會給最終的施工結果產生直接影響。

（五）預算費用的組成部分有待完善

土地開發整理項目在后續實施過程中能否順利進行，一方面需要施工單位具備較強的組織能力和管理控制能力，另一方面應該根據項目的總體布置來進行協調處理，從而保證項目順利進行。當前我國的土地整理項目中，預算費用并沒有土地補償費用。這就導致政府與村鎮干部的協調工作難度較大，致使項目實施難以順利推進。

四、對規劃設計和預算工作的建議

（一）國土部門繼續完善項目相關規范和制度

土地整理項目能否順利實施與國家的國土資源管理部門有著直接的關系，為了能夠保證項目得以順利實施，就要從人民群眾的根本利益出發，結合項目的實際情況，國土資源部門不斷完善切實可行的管理規范和制度，制定出科學合理的管理流程，從根本上解決這些矛盾和問題。

結合不同地區、不同項目、不同情況等因素，制定出完善的項目費率，并且按照實際情況進行合理的調整，結合不同地區的地形條件進行勘測費用的支出，適當的提升預算標準。

（二）加強項目規劃設計和預算的參與程度

全面加強規劃設計單位的協調力度，以積極的心態和主動的意識，增進與地方群眾的溝通交流，認真聽取群眾的意見和建議，將群眾的意見直接準確地反饋給設計單位，指導設計方案和預算方案的優化，使得預算數據更加符合實際需要，有效降低設計變更的發生率，從而加強資金管控，滿足實際工作需要。

建議充分做好項目實施關鍵環節的管理和協調，在全面完善項目規劃設計技術標準的基礎上，積極落實規劃設計人員的崗位職責和權限，加強人員的管理，保證各項工作得以順利進行。針對設計方案不能完全符合規范標準方面，應該多次開展專家論證和分析，徹底避免因為設計方案缺陷導致的安全質量隱患。項目前期勘測工作，需要適當增大比例尺，在充分了解復雜地形條件的基礎上進行合理化布局，為后續的設計方案制定提供有利的基礎條件。

（三）不斷建立健全土地開發整理法律體系

隨著對習近平新時代中國特色社會主義思想的深入實踐和社會主義各項事業的蓬勃發展，我國的法制體系建設從沒放緩步伐，依法治國正在持續深化。土地整理項目的實施開展，對依法合規的要求愈發嚴苛，因此要繼續加大對《土地法》、土地整治相關政策的分析和研究，增強管理干部的依法合規意識，增強地方群眾的積極性、參與性和主動性，為土地整理工作創造良好的環境和條件。

（四）認識到土地資源的有限性，實現土地開發產業化設置

因為自然條件和環境因素的影響，工業化、城市化中造成的土地資源流失比較嚴重，我國的農牧產業過墾、過牧的情況普遍存在，并且造成了一定程度的環境污染問題，我國的優質土地資源正在逐步減少，這就需要我們認識到土地資源的有限性，切實提升工作的責任意識。

（五）培養專業人才，通過科技發展來提高資源利用率

土地資源的整理開發工作與我國的法律、經濟和政治都存在千絲萬縷的聯系，政策指導性比較強，技術要求比較高，因此對從業人員的綜合素質要求很高，這就需要建立一支具備較高素質的土地整理保障團隊，需要加強人員的培訓，從而可以提升人員的專業素質和水平，滿足實際工作的需要。

（六）平臺公司切實做好融資投資風險防控

具體承擔土地整理任務的平臺公司，要以實事求是的態度做好投資融資預算，以策劃意識豐富融資工作渠道，做到長期短期結合，避免還款壓力過大，落實好降杠桿減負債的具體工作要求，既要保證企業正常經營工作需要，也要做好資金調配，減少資金閑置。要科學開展投資決策。投資方向要緊密結合企業戰略定位、區域定位和產業定位，綜合運用債權融資和股權融資手段。完善投資項目全流程管理機制，嚴禁超越財務承受能力的投資行為。要合理把握投資節奏。涉及到土地整理之后的產業導人工作，要做好地塊整體布局規劃，確保各項業態搭配合理，相互增值;還要做好各類業態的投資回報測算，明確先后建設順序，爭取土地更快升值：也要做好宏觀把握，對項目的整體運作周期和重大開發節點做到心中有數。

（七）認真做好土地開發整理項目資金的決算和審計工作

對于土地開發項目來說，資金投資大，工程量也大，建設周期長，因此，在項目完成時，需要對項目資金投入情況進行審計，保證項目資金能夠專款專用。

1.認真做好土地開發整理項目資金的決算工作

根據土地開發整理項目的情況，對預算的批復與資金的撥款情況進行核對，及時對資金的到賬情況進行了解，做到“賬賬、賬證、賬款”三相符。

2.加強對土地開發整理項目竣工驗收管理

需要做好對土地開發項目竣工情況的驗收檢查，針對還沒通過驗收的項目需要按照相關規定組織整改，對變更后的項目，若沒有按照預算的規定進行資金使用，那么就需要對每一個使用費用的項目進行匯總，保證土地整理項目的資金支出與項目結余金額一致。

五、結論

土地開發整理項目規劃設計和預算是我國土地資源合理利用的重要工作，包含的范圍比較廣，影響因素比較多，需要結合實際情況，尋找出切實可行的解決辦法，從而可以實現資源優化配置，提高資源利用率，滿足時代發展的需要。