對推行房地產企業精細化管理的思考

李輝

[摘要]以精細化管理內容為研究對象，對房地產企業實施精細化的管理要點內容進行深入研究，希望通過探究后，可以對該領域的工作人員提供一些幫助。

[關鍵詞]房地產;企業;精細化管理

伴隨著經濟與社會的快速發展，新型城鎮化建設步伐的不斷加快，在很大程度上推動了房地產領域的發展和規范。隨著“國五條”的頒布和實施，國家關于房地產行業的調控力度逐漸加大，房地產行業出現了略顯疲軟的發展狀態。從這個角度出發，房地產企業在經營發展中必須積極的轉變觀念，應用精細化的管理措施，以市場的規范為契機，全面提升自身的管理水平。精細化管理能夠實現項目管理的系統化、標準化與數據化，通過明確各個崗位人員的責任和義務，及時發現處置在實際工作中存在的問題和不足，從而全面提升工作效率。

一、精細化管理的內涵

精細化管理是非?，F代化的管理方式，也是企業文化的一種體現方式。精細化管理的內涵具體包括：（一）精益求精。全面提升產品的質量，做好做實各項管理和服務工作。（二）準確及時。精細化管理可以大大提升信息的準確度，領導層決策科學準確，基層人員執行也更加的精確。（三）執行細化，注重細節。精細化管理需要采用數據化管理，將各項工作全面量化，確保落實到位。（四）管理嚴格，嚴控偏差。精細化管理具備較高的標準化要求，嚴格執行管理制度。（五）創新改進，不斷完善。精細化管理在實施過程中要秉承創新理念，從而可以貼合市場和政策要求，逐步完善各項管理制度。（六）以人為本。精細化管理需要充分重視人的責任，最大程度為企業創造更高的經濟效益，促進企業發展。

二、精細化管理的必要性

隨著房地產行業的高速發展，該行業中的競爭壓力在逐漸增大，房地產市場已經逐漸的從賣方市場轉變為買方市場，所以此時的消費者更加關注的是房地產的質量，這種情況下，房地產企業為了能夠適應時代的發展，就需要加強自身的管理，采用精細化管理的方式來提升管理水平，從而可以提升自身的市場占有率，也能夠促進經濟效益的提升。房地產企業采用精細化管理方式，其必要性主要有如下的幾個方面：

（一）提升管理水平的必然要求

房地產企業是資源高度整合型的企業，在實際運營中需要大宗土地資源作為支撐，融資投資的規模較大，房地產企業在進行管理中，需要加強自身的運營管理和資本的合理運轉，提升項目盈利能力，最終實現發展戰略需要，提升項目綜合效益。在房地產企業實施精細化管理方式之后，將其戰略管理應用到開發的各個環節中，積極落實各項管理模式，從而可以做好各項管理工作。

（二）提升綜合效益的必然要求

精細化管理是目前房地產企業切實提升自身競爭力的必然選擇，房地產企業如果只是通過技術措施來提升市場占有率是不現實的，更應該利用精細化管理方式，取得市場的信任，獲得消費者的認可，大大提升市場競爭優勢，最終提升自身的綜合競爭力和品牌影響力，從目前我國房地產市場的實際情況來分析，很多的大型房地產企業都開始應用精細化管理方式，并且取得了非常好的效果。精細化管理主要可以達到如下的目標：實現管理信息化、責任分工更加的明確、操作達到標準化要求、項目的分階段細化管理，確保房地產項目在實施的過程中可以達到標準化、專業化的需要，從而可以達到全面的信息化管理。在房地產項目中采用精細化管理方式，可以提升企業創新能力，使得工作流程更加的規范化，最終可以給企業創造更高的經濟效益，實現利潤增長。

三、精細化管理的標準

房地產企業實施精細化管理，主要是通過如下的幾個方面：管理從隨意化逐漸的轉變為標準化：從經驗管理方式逐漸轉變為科學管理方式：發展戰略和目標的分解落實更加細化，讓企業的戰略規劃能有效貫徹到每個環節并發揮作用，同時企業的整體執行能力得到大幅提升;精細化管理理念全面融入企業文化和制度建設，成為各級干部員工的思想自覺和行動自覺：促使管理流程更加的規范化，各項工作開展更加的順暢：企業管理效率、資金使用效率和整體收益得到有效提升。

四、精細化管理的核心內容

房地產企業采取精細化管理的方式，主要的工作內容就是進行流程的精細化管理。業務流程精細化是在房地產管理工作科學性與合理性的基礎上所進行的，在實際管理中需要進行生產流程、管理流程的合理設定，從而可以保證各項管理制度可以順利的進行。從各個行業的發展的實際情況分析可以發現，那些注重管理細節的企業大多都獲得了較大成功。精細化管理方式應該注重項目開發全過程的細節管理，所有工作細節都應該進行系統化、科學化的控制，保證各項管理制度都具備可操作性。

業務流程的管理需要經過制定、再造與精細化管理處理。流程的制定要求領導對企業各個管理流程進行系統化的審查與分析，并且能夠檢查其各個流程是否正常的運行，是否存在資源配置不合理等方面的問題。流程的再造就是通過調研審查，研判業務流程是否符合科學性、經濟性與統一性的要求，并且根據企業的實際需要，不斷完善企業管理架構。房地產企業的精細化管理最為重要的一個方面就是管理流程的精細化，該過程是提升企業綜合競爭力的主要措施。經過多個先進企業的經驗總結可以發現，流程精細化管理可以更好的明確工作環境與管理責任人，可以有效保證企業管理工作的正常進行，尤其是在市場比較蕭條的情況下，該管理模式可以將企業的經營風險降到最低，能夠積極的度過難關，因此，精細化管理是目前企業提升核心競爭力的關鍵性措施。比如，萬科地產在建立了完善的精細化管理流程系統之后，并做好貫徹落實，從而推動各個項目全部有效穩定推進，同時大幅降低了因為管理不善而導致的風險問題。經過了多年的運行，萬科地產已經形成了一套完整的管理流程，并且有具體的操作指南，對于企業的競爭力提升是非常有益的，企業已經逐漸的形成健康、高效的發展態勢。

五、如何實施好精細化管理

（一）前期定位的精細化

從房地產行業的現狀出發，根據不完全統計，房地產項目的投資決策情況，對項目最終利潤和推進效率的影響超過了70%。進行科學、準確的房地產投資，就要以深入了解市場條件為出發點，進行環境的調研和分析，并且掌握全面的資料，做扎實做具體做充分可研報告，提前確定項目推進的路線圖和流程圖，提升決策的準確度，可以基本明確房地產開發所存在的風險以及最終所獲取的價值。

（二）工程設計的精細化

社會的發展和進步，消費者的思想和理念也在發生著一定的轉變，對于居住環境的要求也在不斷演變和發展，房地產企業的研發工作應該與人民群眾的日常生活需要和安全性要求充分結合起來，并且還要符合人民群眾在精神層面和理想情懷方面的需要。因此，在房地產項目的設計過程中，就要實現精細化的管理，必須要堅持“以人為本”的理念來開展，以消費者的實際需求為出發點，切實保證項目建設具備便利性、安全性與觀賞性，滿足人們的正常生活需要。

（三）選材與施工管理的精細化

如果沒有現代施工工藝與先進施工材料的保證，即使設計水平非常高，也難以保證設計的品質達到要求。住宅是人們居住的家，同時也是家庭財富的集聚，關系著一個家庭的穩定與生活。具有較高責任意識的開發商需要從居住者的角度出發，根據區域定位確定消費者定位，做“負責任的城市建設者”，設身處地的做好施工組織，達到建好房子的目標。做到設計團隊與施工團隊的有效溝通，杜絕設計過于理想化而無法實施，也避免施工水平不夠影響設計實現效果。工程施工是項目開發中的關鍵性環節，需要使用大量的人力、物力與財力，并且最終可以形成房地產產品。從實踐的角度出發，施工精細化管理要從如下的幾個方面來進行。

1.人員管理的精細化

一是民主管理，以理服人。完善建設、監理、設計、施工單位間的制衡關系和溝通機制，及時了解基層項目實際情況，多為基層項目解決實際問題，提升施工工作的預見性和前瞻性，滿足項目合理訴求，確保工程及時推進。

二是配置到位，責權明晰。做好項目組織機構的設置，做到一切業務有專門部室和專業人員具體負責。全面落實崗位職責的管理，明確所有工作人員的責任義務和考核指標。全面做好各項事務的監督和管理，以安全、質量、工期、成本和文明施工為管理主線，進行必要的精細化檢查，及時總結經驗教訓。

三是執行到位，令行禁止。執行力主要表現在員工的工作效率和質量，激發員工積極的工作態度，從而可以在整個項目實施過程中提升團隊的合作精神、進取精神、責任意識和精品意識。

2.工作安排的精細化

一是強化安排工作的計劃性。管理工作人員要根據職責與工作任務來制定階段工作計劃，科學分解目標任務，層層壓實落實責任，逐項逐步完成工作任務。

二是強化安排工作的超前性。管理人員需要從項目的全局高度出發，超前完成工作計劃，提升管理工作的預見性，超前謀劃，提前部署，使得工作推進更加順利。

三是強化安排工作的周密性。各種材料準備齊全，技術準備充分，解決所有存在影響工程實施的各類因素，從而可以保證項目可以順利實施。

四是強化安排工作的數量化。實施量化統計，要明確的規定項目的工程數量，此時需要考慮到項目的強度、工作時間，并且做好各個項目的合理化布局，從而可以滿足施工的順利進行。

3.施工技術的精細化

一是做好施工組織設計。作為合格的項目管理人員，在項目籌劃的初期階段，要通盤思考謀劃施工組織與管理、施工控制與協調、施工準備與實施、資源配置與使用等具體問題，運用BIM等先進技術手段，針對項目特點、施工環境和施工規律，盡量把一切風險和問題想在前面。

二是及時做好設計變更。施工開始之后，對于設計方案中存在的不合理情況，或者設計無法順利實施的部分，應該及時與設計單位進行溝通，從而可以更加有利于項目的順利實施。

三是科學審核設計方案。設計方案制定與審核的過程中，要從工程的實際情況出發，做到質量、安全、進度與成本的有機統一，從而促使項目的經濟利益最大化。在設計方案實施階段，設計人員應該常駐現場參與管理，加強技術指導和監督控制。

四是做好過程監督管控。管理人員應該充分做好現場的監督和巡查管理，保證各項工序順利實施。通過質檢工程師、監理工程師與驗收工程師的聯動，及時發現工程中存在的安全隱患，及時消除隱患，防止出現返工的問題。

五是做好細部工程驗收。在完成一道工序后，加強驗收與質量控制管理，做好工程的施工記錄，對于驗收未通過的項目，不能開始后續施工，在全面驗收合格之后才能開始后續任務。

4.材料管理的精細化

一是科學制定采購計劃。充分掌握施工工藝，施工人員與采購人員保持及時有效溝通，制定出合理的材料供應計劃，根據實際需要進行材料采購進場。

二是做好材料質檢驗收。做好所有施工材料的質量檢查，并且進行必要的跟蹤管理，全面掌握材料的應用狀況。

三是做好材料存放管理。要按照材料的性質和使用條件進行管理，做好防腐、防潮處理，防止在存放的過程中出現材料變質、損壞等問題。同時做好材料入庫出庫登記，避免失竊和浪費現象。

（四）營銷組織的精細化

營銷精細化管理不僅僅體現在營銷方式的精細化方面，其中還包含了對顧客滿意度、對市場供需關系變化趨勢的及時準確了解等方面，全面深入進行各個區域市場的調研與分析，制定出科學合理的管理制度，加大力度進行營銷工作人員的培訓和教育，科學合理做好售樓中心的選址和布置，明確有效營銷經費的投入方向，從而給消費者提供更加完善、更有吸引力的服務。對于影響精細化管理的部分與環節，需要進行合理的處理和改革，最終可以提升顧客的滿意度，提供更好的產品服務，確保產品更加符合市場的需要和客戶的要求，保證營銷工作的順利進行。

（五）建立標準化體系的動態管理模式

在標準化體現動態管理模式建立之前，房地產企業需要對自身的情況與市場的主流趨勢情況進行研究分析，但是，在實踐過程中，市場一直處于自我調整狀態，因此，在企業精細化管理進程中必須進行動態調整，不能一成不變，所以，在標準化動態管理模式建設中，要按照建設的實際情況，進行適當的調整，提升動態管理的針對性。

六、結語

精細化管理并不是一朝一夕的工作，需要持續的改革和發展才能實現最終的效果。房地產企業所面臨的市場環境比較惡劣，而消費者的要求卻在逐漸提高，房地產企業實施精細化管理可以嚴格的控制各個環節，提升管理工作質量，保證各項管理措施能夠落實到位，提升企業的核心競爭力，創造更高的經濟效益，也能夠推動房地產行業的發展和進步。