房地產企業應用合伙基金的路徑探究

吳巍

[摘?要]在新的社會發展階段中，伴隨著我們國家經濟發展層次的進一步提升與穩定發展，我國的各個行業均開始積極進行行業發展形式的革新和發展內容的調整。其中，我國的房地產行業獲得了較為快速的發展形勢，在這個行業當中，如何促進應用合伙基金的發展取得有效的成果，它未來又會實現怎樣的發展以及發展的趨勢如何等問題都是值得重點分析的，筆者在本篇文章中著重針對這些問題進行了思考，并給出了相應的建議。

[關鍵詞]房地產企業;應用;合伙基金

[中圖分類號]F293.3

新時期，隨著我國房地產行業的迅速發展，與之相關的應用合伙基金問題成為當前人們關注的重點內容。同時，房地產企業合伙基金的發行是否順利，這對于整個房地產行業的穩定發展來說是十分關鍵的。基于此，文章主要針對我國當前階段的房地產合伙基金的相關問題進行了簡單的介紹與分析，房地產合伙基金在發展過程中的積極因素等幾個方面的問題進行了較為詳細的闡述和具體的分析，進一步體現了該行業的穩定發展與其合伙基金之間的密切關聯。

1?關于房地產合伙基金的簡單介紹

其一，我們在文章中所探討的房地產行業的合伙基金，實際上指的是我國房地產行業的基金形式之一。當前，可以把社會投資部分的基金人士歸于有限合伙人一類，這部分人的主要認購形式為有限的合伙基金。同時，有限合伙企業當中的有限合伙人通常所需要承擔的責任、義務往往與普通的合伙人之間是存在較大差異的，因為這部分合伙人所需要承擔的責任是有限的，并且，對于公司不享有直接管理權，只是享有最終盈利后的分紅權利。

其二，最近幾年來，隨著我國經濟發展程度的日益加深，我們國家的人民在生活水平和生活品質上都得到了明顯的改善，同時，因為中國人具有的居家、安家理念，這直接導致了人們對于房地產行業的熱衷度持續增加。但是，相應的融資渠道卻在不斷地進行收縮，房地產行業整體處于崩盤的狀態，它們既不能進行直接融資，也不能通過銀行等渠道進行間接融資，又同時受到多個方面的壓力和政策監控，房地產的信托產品發行走進了瓶頸時期。后來，我國為了改變房地產現狀，改變它的不良狀態，發行了一系列的相關政策，為合伙制基金的運作提供了大量的理論基礎，也使得房地產行業再一次興起，大量的房地產合伙基金產品出現在市場中。這些政策的出臺與實施，是房地產行業的一次新興，讓房地產行業的運行模式更加簡便化，使得房地產有限合伙基金的門檻更低而且更加靈活。房地產合伙基金作為一種金融新型創新手段，迅速憑借其靈活的運轉模式和多方面的實用性，成為房地產行業最熱門的融資平臺。在我國房地產融資處于巔峰的時期，我國房地產私募基金中合伙制基金的比重大大增加。隨著房地產企業的迅速崛起，國內房地產合伙基金不斷增多，它的前景依舊一片光明，一些知名企業也紛紛加入這其中，并憑借著自己擁有的更強大的經濟實力，在融資方面取得了成績。同時，房地產企業通常可以保證多個項目同時運作，其規模與儲備有助于在基金項目出現意外情況時，迅速安排投資項目的調整變更和調配，對風險形成分散與緩沖的良好作用，而傳統基金公司由于缺乏這種緩沖平臺，因此應對兌付違約等風險的手段十分有限。

2?房地產合伙基金在發展過程中的積極因素探究

為了更好地探究和分析我們國家在房地產行業的發展問題，并對房地產行業的合伙基金問題進行更加深入地了解，文章將針對其在主要發展過程中面臨的各種積極因素開展分析與探究。同時，因為我們國家在新時期的諸多房地產基金通常都是由房地產公司自身融資并開發的，其能自身主導資金的主要原因有下面兩點。

其一，專業優勢。通常意義上，房地產相關基金的發行單位一般都是由傳統的證券基金公司發行自身基金，但是，這些公司的項目業務能力是遠遠不夠的，它們只是單純地發行基金，其他各方面都不能與專門的房地產企業相比。與此同時，相比于傳統的證券基金公司，只與一些資金缺乏的中小型房地產公司一起合作，基金不夠周轉，可能會帶來更多的資金方面的問題，因此，需要耗費的人力、物力、財力都在一定程度上增加了，成本所需量也持續增加。專業的項目管理使得房地產公司在項目的定位、設計、開售、稅務管理等方面都有良好的合作，專業的團隊可以為公司帶來更好的盈利，以上任何一個環節都會成為項目在盈利、進程方面的絆腳石。配套資源的合理利用，通常都是需要形成一種合力作用，即相應的房地產企業與相應的銀行機構之間建立一種互信共贏、良好合作的關系，進而在相關的業務方面達成一致，共同合作。并且，在具體的政策規定作用下，可以利用專業的方式促進資金的有效置換，同時，將房地產行業當中的基金加以有效運用。需要注意的是，上述的這種業務往來是很多一般類型的金融公司難以付諸實行的，因而必須在具有一定資歷的金融公司中才可以運行和操作。同時，這種資源配置方式會很好地幫助企業降低項目成本，以達到最大化的盈利。

其二，風險控制優勢。不得不說，房地產合伙基金在風險控制方面有著巨大的優勢。首先，一般的房地產公司都能很好地識別風險。在一個基金項目正式運作之前，房地產公司內部的管理部門都會安排專門的人員來進行把關，根據房地產行業的長期發展優勢來作出精準的判斷，在準備運行階段制訂好相關風險的預警方案，從而在各個運行環節進行整體上的把控，嚴格地保證風險的發生概率降至最低。其次，有效地促進整個基金項目是盈利的。項目掌控優勢則是指項目的選擇都是直接由自己的專業團隊進行開發管理，全權掌握項目的進展，能夠很好地降低項目的風險。最后，房地產公司還具有項目風險的分散能力。合伙基金管理者可以自主決定項目的構成，也可以同時接納多個項目的同時運轉，并且能夠在某個項目出現意外時，迅速安排出調整投資項目的資金調配，讓風險相對分散，讓資金周轉有一個相對的緩沖。

3?合伙基金對房地產企業順利發展的推動作用

我國房地產企業除了能在自己的融資出現問題時具有良好的管理優勢外，合伙基金還對房地產企業有很多方面的幫助，因此我國房地產企業在發展合伙基金方面正如雨后春筍般迅速崛起，與傳統融資方式相比更加具有可控性，這讓合伙基金更具有優勢。

其一，責任風險的可控性。雖然普通合伙人需要對債務、公司承擔無限責任，但是普通合伙人如果起始單位是企業，就應當以其注冊資本額為限，在此基礎上承擔無限的責任，因此大多數房地產企業發行有限合伙基金都是以其旗下的子公司為平臺，而通過這種方式將無限責任巧妙地轉化為有限責任，將風險合理地控制在較低的范圍內。

其二，資金風險低。房地產行業基金的順利發展與合伙基金的風險性較低之間具有十分密切的關聯。一旦遇見了資金周轉方面的困難，則可以采取延期的方式來規避資金風險。還可以保持貸款利率處于穩定的狀態，降低因貸款提前收回所造成的資金風險。

其三，清算方式。在房地產企業的融資快結束時，如果所獲盈利滿足其預期要求，則可以進行基金清算。一般來說，基金清算分為兩種方式，即正常手段和非正常手段。一些上市的房地產企業會由于也需要采用非正常的清算方式來提高公司的業績，提高公司的地位、形象，這種做法對于公司的業績提升具有很大的幫助，也有利于上市公司的地位獲得良好的提升。

4?結?論

隨著我國金融行業的不斷發展，傳統的融資形式已經遠遠不能跟上時代的腳步，不能更好地為房地產企業服務，所以基金合伙形式的出現是時代變遷的改革趨勢，基金合伙以其風險小且專業性高等形式被房地產企業所看重，然而我國的房地產企業發展還有很長的一段路要走，依然需要各方面的努力，要將金融行業的發展推向一個更高的水平。

參考文獻：

[1]蘇雁.有限合伙制在地產融資中的運用研究[D].上海：華東理工大學，2014.

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