新形勢下房地產(chǎn)成本控制與管理新思考

姚本炎 劉惠芳

【摘要】本房地產(chǎn)成本的控制應(yīng)使得房地產(chǎn)項目的建設(shè)達(dá)到目標(biāo)成本要求，以滿足投資者和各方的根本利益。良好的控制成本和管理開發(fā)項目是房地產(chǎn)公司在新形勢下發(fā)展的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】新形勢；房地產(chǎn)；成本控制；管理

【中圖分類號】F293.33

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

目前，中國的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點，主要體現(xiàn)在其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)創(chuàng)新上。其中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐步趨于合理化，即產(chǎn)業(yè)發(fā)展不再以資源環(huán)境為代價，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變發(fā)展觀，積極應(yīng)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的挑戰(zhàn)。在技術(shù)創(chuàng)新方面，也需要不斷積極進(jìn)行投資，不斷創(chuàng)新以提升核心競爭力。

1、經(jīng)濟新形勢房地產(chǎn)成本控制的意義

在新的形勢下，經(jīng)濟發(fā)展的趨勢也發(fā)生了一些變化：傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變成一種新的商業(yè)模式，新經(jīng)濟模式轉(zhuǎn)型的最新模型也被稱為新的經(jīng)濟形勢。舊的經(jīng)濟模式過于傳統(tǒng)，不適合中國目前的發(fā)展?fàn)顩r。因此需要及時轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的穩(wěn)定，可持續(xù)的經(jīng)濟模式，這是中國經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，其主要特征是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和技術(shù)創(chuàng)新。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，過去中國經(jīng)濟的快速經(jīng)濟增長已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前中高速增長的形式，經(jīng)濟增長已經(jīng)得到顯著改善，工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到精簡，三大產(chǎn)業(yè)的增長作為增長成本的環(huán)境。因此，為了在新的房地產(chǎn)形勢中生存，有必要改變公司治理的概念，從而面對經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的考驗。技術(shù)創(chuàng)新是指隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，因人口帶來的紅利逐漸減少，企業(yè)不能再用廉價勞動力來進(jìn)行自身的發(fā)展。這就是為什么房地產(chǎn)公司必須不斷開發(fā)現(xiàn)有技術(shù)以實現(xiàn)一定的發(fā)展，并且通過創(chuàng)新來提升企業(yè)核心競爭力。

2、新形勢下房地產(chǎn)成本控制與管理問題分析

2.1成本控制方法不合理

要引導(dǎo)房地產(chǎn)公司進(jìn)行內(nèi)部控制，工作人員需要制定完善的成本控制計劃。 例如，考慮到影響項目開發(fā)和失敗的因素，必須在項目開發(fā)之前對開發(fā)項目進(jìn)行全面審查。如果企業(yè)盲目投資，便很容易遇到一系列問題。例如，開發(fā)的項目與該地區(qū)居民的消費不匹配，這影響了未來產(chǎn)品的銷售，從而導(dǎo)致了未來公司發(fā)展的失敗。在新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將變得更加細(xì)致和堅實。因此，為了有效地控制成本，有必要根據(jù)該地區(qū)的實際情況制定適當(dāng)?shù)陌l(fā)展計劃，并將成本控制在合理的范圍內(nèi)，以使企業(yè)效益得到最大化。

2.2成本控制機制不完善

房地產(chǎn)公司內(nèi)部組織的不斷完善可以提高企業(yè)的整體效率，建立強大的控制組織、執(zhí)行機構(gòu)和基于實際發(fā)展的決策機構(gòu)，以建立聯(lián)系并且能夠相互合作。因此，可以盡快實現(xiàn)控制房地產(chǎn)成本的目標(biāo)。加強部門檢測機構(gòu)的作用，完善審查工作的實施。在所有房地產(chǎn)項目中實施審查工作，以確保成本控制的完整性。然而，某些形式的房地產(chǎn)公司主要是家族企業(yè)，沒有合理的系統(tǒng)應(yīng)用指示，同時與現(xiàn)代企業(yè)沒有真正的聯(lián)系。因此，建立良好真實的交易系統(tǒng)是房地產(chǎn)公司成本控制的重要內(nèi)容。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理的有效途徑

3.1確定科目合理分項

對于房地產(chǎn)公司，需要實施嚴(yán)格的控制以強化成本控制。通過合理劃分成本要素，明確項目成本結(jié)構(gòu)，并進(jìn)行詳細(xì)分析，采取有效的成本控制措施。根據(jù)會計準(zhǔn)則，開發(fā)成本是成本核算的主要主題。公司必須從自身實際出發(fā)，根據(jù)管理要求選擇成本項目，全面實施詳細(xì)核算。應(yīng)當(dāng)指出的是，根據(jù)不同成本項目的核算，對于某些發(fā)生金額較少或者次數(shù)發(fā)生很少的經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動，需要進(jìn)行合并核算其會計項目。例如，通過配置支持賬戶來計算支持成本。對于仍然產(chǎn)生的一些大筆資金，它們需要使用單獨的賬戶進(jìn)行核算，例如土地成本。如果是發(fā)包合同，則必須依靠合同內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)的會計核算，根據(jù)項目進(jìn)度和項目計劃進(jìn)行支付，以便為項目工作奠定基礎(chǔ)。

3.2房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段

房地產(chǎn)項目的設(shè)計主要分為三個方面：方案設(shè)計，初始設(shè)計和技術(shù)圖紙設(shè)計。也就是說，根據(jù)土地的經(jīng)濟特征，按照現(xiàn)行規(guī)定的要求，有必要細(xì)化土地表面施工比率，財產(chǎn)的性質(zhì)一般處置，動線組織，建筑物的立面，平面圖等。各方面在項目投產(chǎn)前，確保投資估算和可行性報告得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)。在繪制設(shè)計圖紙之前，相應(yīng)地批準(zhǔn)了投資估算和相關(guān)文件。設(shè)計圖紙應(yīng)在設(shè)計完成后提交主管部門檢查，并提出具體建議。設(shè)計單位根據(jù)建議進(jìn)行一些改變，以確保設(shè)計圖紙的合理性，避免設(shè)計圖紙的不合理造成的成本損失。

3.3建立項目成本控制管理體制

為了對房地產(chǎn)項目進(jìn)行良好的成本控制，需要建立穩(wěn)固一致的成本管理系統(tǒng)。目前，大多數(shù)國內(nèi)房地產(chǎn)公司普遍采用層次多，分工不明確的垂直管理體系，這使得人們很容易不能夠很明確信息所傳遞表達(dá)的意圖，不利于成本控制。因此最好實施房地產(chǎn)項目的扁平化管理。現(xiàn)場成本管理數(shù)據(jù)可以及時發(fā)送給主管，以便更好、更快地做出決策。在成本控制中，工作人員需要設(shè)置可靠的管理級別，需要級別分明地來控制任務(wù)。將成本控制任務(wù)分發(fā)給所有部門和所有員工，每個經(jīng)理都簽署成本控制責(zé)任書來控制成本控制，這使得成本控制所完成的任務(wù)更加高效和牢固，并簡化了成本控制管理。

3.4房地產(chǎn)項目的施工階段以及結(jié)算階段

施工階段是房地產(chǎn)公司成本控制最困難的階段，由于天氣條件和外部因素可能會增加成本，例如：施工環(huán)境惡劣造成的施工建筑材料的增加。因此，在資金規(guī)劃方面應(yīng)考慮項目的設(shè)計。建設(shè)項目和相關(guān)金融服務(wù)的成本應(yīng)根據(jù)實際建設(shè)條件進(jìn)行調(diào)整，以避免項目的實際利益低于預(yù)計利潤。結(jié)算階段是房地產(chǎn)項目的最后一環(huán)。首先，應(yīng)審查項目以避免計算問題導(dǎo)致的成本錯誤。在最終驗證階段，負(fù)責(zé)人員必須完善驗證，以確保施工項目的質(zhì)量，避免因質(zhì)量造成的成本問題。

結(jié)語：

中國目前的經(jīng)濟市場仍然脆弱。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度相對較高，但應(yīng)該考慮到這一發(fā)展的不穩(wěn)定性，這必然會提高成本，降低企業(yè)利潤。房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部成本控制進(jìn)行深入審查，提高管理水平，有效控制企業(yè)內(nèi)部成本，增強企業(yè)成本核算能力，從而提升盈利能力，確保房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)能夠進(jìn)行健康穩(wěn)定發(fā)展，提高企業(yè)的市場競爭力。

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作者簡介：

姚本炎，武漢市盤龍明達(dá)建筑有限公司，湖北武漢；

劉惠芳，武漢長誠工程造價咨詢有限責(zé)任公司，湖北武漢。