新時期房地產行業良性發展的機制研究

【摘 要】 文章分析了新時期房地產行業發展的主要掣肘因素，探討了新時期房地產行業良性發展機制的建構價值。探索新時期房地產行業良性發展機制的建構路徑：規制房地產行業的非正常發展;糾正房地產經濟的發展偏差;強化管控確保廣大民眾“住有所居”。

【關鍵詞】 新時期;房地產行業;長效常態;機制

“馬克思和恩格斯都認為住房是‘人的第一個歷史活動，這說明了住房是人的基本需求”。[1]改革開放以來，我國經濟社會經歷了此起彼伏的歷史變遷。隨著中國特色社會主義市場經濟和城鎮化的深化發展，我國住房市場的問題日漸突出，對普通民眾特別是具有購房剛需的青年人產生不利影響，給民眾生活質量和經濟社會穩定等都帶來諸多消極效應。基于此，我們應當深刻分析當前房地產市場存在的具體問題，為有效探索解決問題的長效常態機制做出努力。

一、新時期房地產行業發展的主要掣肘因素

1、部分地區房地產監管政策對剛需的不當限制

在中國特色社會主義市場經濟條件下，部分城市實施限制戶籍、限制工作年限（社保或個人所得稅繳納年限）、限制未婚者等諸多舉措。從某種程度上對控制房價產生了一定的效應，但其根本上的抑制作用仍然有限，甚至于部分城市推出的一系列限購措施，還會對住房的剛性需求者產生諸多不利影響，但這類群體很顯然并不是“炒房者”。剛需購房者，大多都是剛剛參加工作或面臨結婚生育問題的年輕一代，如果在住房限購政策上采取“一刀切”的形式，可能會給其生存或發展帶來諸多阻礙。部分限購措施不僅限制著首次購房的剛需者，還限制著部分由工作等客觀原因形成的兩地分居家庭。對這些本質上并不是“炒房者”的居民而言，其購置兩套或兩套以上住房的需求是客觀存在的。在當前住房租賃市場相對還不是十分規范的情況下，購置首套房外的異地小型住房仍然屬于正當需求。不可否認的是，部分城市實行的限購措施，雖然在一定程度上“顯性”地控制著房價，但也帶來了一些其他問題。每個城市的發展，都離不開各個年齡階段的勞動者，而住房顯然是其不可或缺的生存條件。此外，部分城市不合理的限購措施，也與保障人才合理流動的出發點并不一致。

2、變相“囤房”“炒房”等現象仍客觀存在

前文已經論及，當前我國部分城市實行了諸多相對嚴格的限購措施。但是我們不難發現，在現實中一些“炒房者”仍然通過各種途徑“曲線救國”地展開“炒房”行動。其一，跨省市區進行異地“炒房”“囤房”的現象仍然屢禁不止。一方面，由于部分大中城市的限購政策日益嚴苛，大量“炒房者”開始涌現到一些小城市或非限購城市進行“炒房”。眾所周知，部分“準一線”“二三四線”城市或小縣城的房價漲幅，甚至已經超越北上廣深等特大城市，很顯然與“炒房者”的推波助瀾息息相關。其二，部分城市的住房管理政策可能出現漏洞。盡管當下諸多城市出臺了很多限購措施來限制“炒房”，但仍可能存在諸多無法避免的漏洞。譬如，部分人可能通過公司名義或他人代持等形式購買房產，甚至有人通過頻繁離婚、結婚等方式來規避政策的限制。客觀地講，短期內想要從根本上完全堵住這些漏洞并不現實。

3、某些城市房價持續上漲的勢頭難以消減

其一，部分城市在限價管制背景下的房價水平仍然過高。眾所周知，在部分“一線”和“準一線”城市，房價早就令人嘆為觀止。部分年輕人購置住房的壓力往往是多元的，不僅可能面臨政策上的限制，其在經濟方面的負擔仍然較重。盡管各類主體和各項政策都在穩定或控制房價等方面付出一定努力，也取得了一定程度的實效，但現實中的房價依舊超出諸多社會群體的可承受范圍。第二，房地產高價給經濟社會穩定帶來負面效應。譬如，“日本在20世紀80年代后期至90年代經歷過一輪典型的泡沫經濟產生、膨脹再到崩潰、蕭條的過程”。[2]一方面，部分區域房地產行業的不健康發展，可能淪為經濟社會的“不定時炸彈”，一旦崩盤現象發生，未來整個國民經濟和民眾生活必然遭受沉重的災難。另一方面，部分區域房地產行業的不健康發展催生了許多不正常的現象。例如，所謂的“丈母娘經濟”的出現也是經濟社會中的非正常現象的縮影，給整個經濟社會的風氣和發展趨勢帶來不利影響。此外，部分城市的實體經濟也遭遇高水平房價的沖擊，長期以來一直處于高位的房地產價格水平，勢必會“牽一發動全身”地影響其他行業，將整體的物價水平推到較高位置。

二、新時期房地產行業良性發展機制的建構價值

1、促進民眾幸福感的提升和個性的發展

其一，能夠在某種程度上破解關鍵性民生問題。若是房地產市場仍然無止境地升溫，不能保持健康發展的狀態，對廣大民眾及其所在家庭而言都是沉重的災難。必須確保房地產市場的穩定和有效發展，讓廣大民眾有更多閑置資金投向消費，在減少“后顧之憂”中進一步擴大內需。在房價失常的情況下，廣大民眾的財產可能會被房地產市場長期“套牢”，必定會削弱其消費能力和其他投資能力。其二，能夠為民眾的個性發展創造前提。長效常態的房地產調控機制，對人本身的意義也很深遠。目前，房地產市場與人們日常生活的關系是密切的。在房地產市場日漸升溫的情況下，包括戀愛觀、婚姻觀等在內的諸多因素都會受到影響。難以企及的房子成為人們談婚論嫁前提的時候，事實上也壓制了人的本性和個性的發展。

2、有效釋放社會活力并實現住房領域的共享發展

其一，能夠在緩解民眾購房壓力中釋放社會活力。當前部分地區的民眾由于購房資金不足往往會前往金融機構貸款，其中的一些人可能會因此降低生活質量，并且持續遭受房貸的“駕馭”，甚至說一些尚未購房但有購房計劃的民眾也會受到影響，其勢必會省吃儉用地積攢購房資金。很顯然，在這樣的情況下，整個經濟社會都是缺乏活力的。只有制定并實施有效的路徑，讓人們從房地產市場的焦慮中解脫出來，才能有效釋放經濟社會的活力，幫助廣大民眾更好地走向生活、走向未來。其二，能夠推動住房領域共享發展的實現。如果不能制定和實施相對恰當的舉措來有效規制房地產市場的盲目發展，就很難實現住房領域的共享發展。住房本質上也是一種社會資源，在社會主義中國并不應該長期出現資源分配的不公現象。

3、維系社會穩定和國民經濟的向好發展

房地產問題，并不是孤立和“與世隔絕”的。其一，能夠釋放被房地產禁錮的消費力以維系經濟社會的穩定。倘若民眾的大部分財產都被房地產“綁架”，會讓普通民眾的基本生活飽受摧殘，顯然不利于社會的穩定和發展。其二，能夠建構穩定的經濟推進結構。房地產行業的穩定健康發展，不僅關系到良好社會秩序的構建，更關系到經濟結構的合理與穩定，這和經濟社會的長遠效益和良性成長是密不可分的。對于國民經濟發展而言，其也是至關重要的。健康穩定的房地產行業發展機制，對建設安全有效的經濟體系也有正向效應。

三、新時期房地產行業良性發展機制的建構

1、根本路徑：規制房地產行業的非正常發展

事實上，某些地區在政策法規等領域確實做出了相當程度的努力，但就目前來看，尚未得到全面推廣或并未取得較好實效。其一，要以稅收為基點，實施并完善新型調控策略。在有效調控房地產市場的諸多手段當中，稅收是一個重要的杠桿，能夠發揮舉足輕重的作用。在法律規章制度允許的前提下，如果能夠在適當的地區、主體或范圍內適度地征收房地產稅、遺產稅和空置稅，想必能夠對當前房地產市場的高價格水平做出一定的規制，完成某些限制政策無法完成的任務，或者說從某種程度上消解某些政策漏洞帶來的監管盲區。第二，要借助大數據等新技術手段全面推進和落實房地產行業相關的聯網登記和分析管理等工作。通過建立或進一步完善全國房地產行業的聯網登記系統，充分共享各個行政區域的信息登記資料，將所掌握的具體資料應用到具體的政策制定過程和相應的監管執法過程中，結合相應的限制政策讓其發揮對房價調控的根本作用。其三，制定或進一步完善既定時間內限制二手房交易的合法措施。事實上，在當前形勢下，部分城市已經推出了既定時間內限制二手房交易等措施。從產權登記年限出發，對部分二手房交易做出適度的限制，確實不失為有效限制“炒房”“囤房”的措施。房產短期內無法交易，給“炒房者”的資金鏈和未來收益等帶來諸多風險，勢必會挫傷其信心進而收斂相應的“炒房”“囤房”行為。必須明確的是，真正有著購房剛需的民眾并不會在短期內頻繁買賣住房。

2、有效引導：糾正房地產經濟的發展偏差

如果單純憑借房地產來推動國民經濟前行，恐怕會帶來很多風險和不確定性。其一，要引導全社會形成“房住不炒”的共識。[3]房地產行業與實體經濟的關系是相對微妙的，但其終究是服務民眾基本生存的產業，并不能當成炒作或投機的工具。因此，我們要引導全社會樹立正確的“住房觀”，避免房地產市場病態現象的發生。其二，要引導和確保房企“扛起”更多社會責任。對于房地產市場的過快升溫問題，人們第一時間可能想到的是“炒房者”。但是，房地產開發商等相關主體企業對這一問題也難辭其咎。相關企業作為中國特色社會主義市場經濟條件下的主體，盡管有自我管理和自我經營的自由，其對利潤的追求行為也是可以理解的。但這種自由是相對和有限的，并不是權利的過度濫用或曲解。部分房地產開發商并不滿足于正常的經營利潤，進而采取包括但不限于“囤房”“炒房”“變相提價”“夸大宣傳”等形式開展經營，想方設法地謀求非正常利潤。因而，必須不斷加強對開發商的適度監管和引導，讓其擔負更多的主體責任。

3、保障策略：強化管控確保民眾“住有所居”[4]

其一，要實施和完善形式多樣的住房管控策略。對于廣大民眾而言，購買住房僅是解決住房問題的路徑之一，其實還可以尋求更多的方式方法。要突破傳統的購房思維或住房觀念，在房地產市場持續高溫的情況下，不斷完善租賃、共有等新興市場模式或機制。其二，要優化相關策略的周期性和常態性。對與房地產產業配套的機制和體制而言，必須明確其制定、實施、中止、調整和再實施的良好周期。其三，要竭力滿足特殊群體的基本住房要求。無論是基于人性的視角來分析，還是從哲學或文明等角度展開探討，都不能否認保障弱勢民眾住房權益的重要性和必要性。在相關政策的制定和執行過程中，要適度地向各種特殊群體（如殘疾人、低保戶和家庭遭遇重大變故等弱勢民眾）的適度傾斜，想方設法地維護新時代的公平正義。

【參考文獻】

[1] 楊曉偉.馬克思、恩格斯的住房觀與健全人民政府的職能[J].中共福建省委黨校學報，2011（04）50-55.

[2] 許祥云，李立恒，謝靜.未破裂的房地產泡沫是否損害經濟增長——基于日本泡沫經濟的歷史考察[J].日本學刊，2017（06）113-133.

[3] 陳杰.以供給側結構性改革實現“房住不炒”[J].人民論壇，2018（06）84-85.

[4] 胡戴新.住有所居：廉租住房保障的財政學視角[J].財政研究，2008（03）12-15.

【作者簡介】

王海飛，同濟大學馬克思主義學院博士研究生，研究方向：經濟哲學、馬克思主義經濟理論.