金尚嘉園項目投資調研報告

范澤挺

摘要：本次項目投資人設定為中央財經大學畢業在北京工作的一對小情侶，男女雙方都不是北京本地人，但兩人都具有北京工作證，且雙方家境都較良好。兩人想利用自己的積蓄和父母的幫助，先在北京按揭買下一套二手住房，先自行居住幾年，在選擇出租，等按揭到期時進行售賣。

根據對北京房地產市場和海淀區發展規劃的深入分析，本項目決定對北京海淀區牡丹園金尚嘉園小區一套戶型為2室2廳1廚1衛的二手房（房產證滿五唯一）進行投資。該投資項目建筑面積為103.31平方米，均價為106000元/平方米，總價為1130萬元。

根據最終計算，該項目的總收益為999.5981萬元。通過網上投資計算器的計算，本項目實現9.95%稅后年平均收益率。風險低，收益情況也相當可觀。

關鍵詞：房地產;投資;分析報告;金尚嘉園

一、投資收益分析

（一）資本投入估算及稅務分析

根據2016契稅最新規定，作為家庭唯一住房且面積為100平方米的擬購房屋按的契稅率為1.5%。則1130萬元的房屋成本預計購入成本為1145.958萬元。

（二）項目資金預測

金尚嘉園投資項目的估價約為1130萬，首付530萬元，需要還貸款600萬元。此時兩人工作一年有余滿足北京住房公積金的繳存條件，而公積金的貸款利率低于商業貸款且公積金貸款最高限額為120萬，因此選擇組合型貸款方式，其中公積金貸款120萬，商業貸款480萬。下面考慮貸款期限和還款方式：（見表1）

將以上貸款方式與投資方在投資后的收入狀況進行對比，以等額本息法計算的9年期組合貸款是在月還款實力范圍內的優選。此外，以等額本金法計算的8年期組合貸款雖然比同期等額本息法還款總額少了近14萬元，但是投資方會在在第1年月貸壓力非常大。

綜上，資金還款計劃為：以等額本息法計算的8年期組合貸款，其中公積金貸款120萬，商業貸款480萬，月均還款6.788萬元，還款總計724.53萬元。

（三）投資收益預測

近年來金尚嘉園的房價主要呈現波動上升趨勢。考慮海淀區的區位條件優勢，我們預測10%的年均增速還是很有可能的。此外，投資項目所在小區的租金價格也在考慮之內。二居室在2016年租金一直保持在15000元/月左右，年租180000元。

（四）盈虧平衡點分析

盈虧平衡點指全部銷售收入等于全部成本時（銷售收入線與總成本線的交點）的產量或銷售額。設盈虧平衡點的銷售額為X萬元。

全部成本=初始投入530萬+9年期還貸總額724.53萬萬+機會成本4.6269萬=1259.1569萬

全部收入=租賃稅后所得34.5507萬+銷售額X-個稅率20%×（X-購買價1130萬-契稅16.69萬）

X-（X-1130-16.69）×20%+34.5507=1259.1569

求得：X=1244.085

故：該投資項目的盈虧平衡點為1244.085萬。（見表1）

二、結論

該投資項目的評估價約為1130萬元（假定約等于房屋市場價），首付530萬元，還需按揭600萬元。建議以等額本息法計算的8年期組合貸款，其中公積金貸款120萬，商業貸款480萬，月均還款6.788萬元，還款總計724.53萬元。綜合來看，該項目的總收益為999.5981萬元，實現9.95%稅后年平均收益率。對比2017年上半年北京普通住宅投資平均回報率，該項目的投資收益情況還是非常可觀的。

參考文獻：

[1]牛熊道.房地產泡沫可能在2015年破滅[J].股市動態分析，2017

[2]張珊.近期我國政府房地產調控政策分析[N].開封教育學院學報，2011

[3]中國網財經.國家統計局：房地產市場運行總體平穩 風險得到初步控制[EB/OL].http：//finance.china.com.cn/news/20171214/4471891.shtml，2017-12-14