現階段我國房地產企業海外并購現狀、風險及應對措施

勞立

【摘 要】近年來房地產經濟發展速度呈現出放緩的趨勢，作為影響國民經濟最重要的產業之一，房地產行業的動向備受關注，房地產企業間的競爭在此形勢下進一步加劇。受調控政策影響，房地產企業融資渠道收緊，各大地產企業紛紛嘗試新的經營方式，尋找新的利益增長點，并購成為房地產企業快速轉型、戰略調整的重要手段之一，其中海外并購興起不久，本文將通過文獻整理、數據收集的方法淺析我國地產企業海外并購的現狀、風險以及相應可采取的應對措施。

【關鍵詞】房地產；海外并購；風險；應對措施

一、研究背景

目前，房地產行業已經成為影響國民經濟的重要產業之一，根據《中國統計年鑒》的數據，近五年，我國本土房地產企業數量仍以平均每年超過一千家的增幅增加，房地產行業仍在穩步發展。由于房地產項目有建設周期和資金回籠周期較長的特點，為了彌補維護企業正常運營的資金缺口，企業通常會通過銀行借款、上市等手段進行融資，然而近期政府各種調控政策如限購、差別化房貸政策的出臺以及2010年以來證監會限制房地產企業A股上市，使得房地產企業資金壓力進一步加大。在此背景下，傳統的產銷盈利模式已無法保證房地產企業的抗風險能力，各大地產不斷嘗試戰略轉型和多元化拓展：重資產的盈利模式由過去的產銷轉變為持有、管理，如開發特色文旅小鎮、長租公寓；輕資產的盈利模式則著眼于物業服務、金融、互聯網家裝等上下游產業鏈的協同開發。通過并購的方式，能夠相對快速地達到轉型、資源整合、擴大市場份額、提高品牌認知度以擴充實力的目的。

雖然現階段經濟新常態下，房地產經濟的發展速度有了一定程度的放緩，但是還是有很大的發展空間。2018年我國城市化水平達到59.58%i，這意味著在未來的幾年內，仍然有大量的非城鎮居民從農村轉移到城市，同時我國地域經濟發展并不均衡，城市間人口的流動也會產生新的住房需求。

綜合來看，房地產經濟依然挑戰與機遇并存。當前房地產行業趨于專業化發展，集中度越來越高，企業品牌的市場認可度日益重要，造成了地產企業強者愈強的情況，加之近年來房地產企業的利潤率持續走低，戰略轉型將是未來部分房地產企業的發展趨勢，并購將作為快速有效的手段之一被各企業所采用。本文旨在淺析房地產企業并購中海外并購這一分支的情況。

二、我國房地產企業海外并購動因分析

2010年-2017年，我國房地產開發企業實際到位資金（億元）如表1所示：

通過以上數據可以看出，房地產資金來源中，國內貸款、定金及預收款以及個人按揭貸款部分都可能與銀行有關，這部分金額占總體資金來源的63%左右，這說明房地產企業對銀行的依賴度很高。

自2010年國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》以來，證監會為抑制房價泡沫，暫停了上市房地產公司通過A股股市再融資，部分房企開始嘗試尋找新的方法如借殼上市或者海外上市進行融資。實際情況中，無論是IPO還是借殼上市都因監管原因在短期內無法實現，由此造成了房地產企業兩極分化的情況日益嚴重。而通過并購整合資源可以達到快速提升實力的目的，海外并購便成為部分房地產企業嘗試的方式之一。同時，國內市場競爭度日益激烈，集中度越來越高，通過海外并購保留目標企業的優質資源，可以使得房地產企業快速融入新的市場環境，打開新市場。被并購方也可通過并購動作注入優質資產達到價值提升，形成規模效益，從而獲得新的競爭力。

三、我國房地產企業海外并購現狀

（一）房地產企業海外并購興起不久

由于融資渠道的收緊，并購這一方式開始受到各個企業的青睞，2013年我國并購交易1232起，達歷史新高，當年更是被稱為我國市場并購的“元年”，部分房地產企業也是將目光逐漸轉向海外，特別是排名靠前的民營企業海外并購的意愿更加強烈。并購的目標企業以發達國家為主，遍布各個國家。我國國門打開后涌現了大批海外定居的華人、僑胞，他們也構成為了房地產企業海外市場的主要目標客戶群體。

（二）海外并購方向多元化

房地產企業的并購呈現橫向和縱向多元化的趨勢。前些年通過并購轉型的案例如萬科收購普洛斯來布局物流地產，有通過并購完成企業多元化發展以增強抗風險能力如碧桂園、世貿集團競購香港電視廣播有限公司（TVB）、億城集團股份有限公司（現名海航投資集團股份有限公司）全資子公司中嘉合創投資有限公司并購美國風電公司IWE、萬達收購美國電影公司AMC Theatres以及英國豪華游艇制造商圣汐國際（Sunseeker International Ltd）、碧桂園、世貿、近期萬科還參與了對德國第一、世界第三大零售批發超市集團麥德龍股份有限公司（Metro AG）的競購。

而通過整理我國2015年下半年至2019年4月的房地產企業海外并購案例可以發現同樣的趨勢仍在延續（見表2）：

從表2中可以看出，在17起房地產企業海外并購案例中，橫向同行業并購的只有6起，占總數的35%，可見多元化發展是目前我國房地產企業海外并購的主要原因。

四、我國房地產企業海外并購風險

（一）估價風險

企業并購估價要全面分析目標公司，考慮被并購企業未來能夠為并購企業帶來多少價值提升，在實際運作過程中，會因為信息不對稱、競爭者行為等各種原因導致并購企業高估目標企業的價值從而蒙受資產損失。

（二）稅務風險

我國房地產企業相對于其他企業而言稅負更重，同時在納稅方面又有很多的特殊規定，除了稅率差別外，優惠政策等還會因為納稅地方不同而有差異，因此在依法納稅的前提下，各地產企業紛紛進行稅收籌劃，減輕稅收的負擔。在并購重組過程中需要判斷企業的產權結構、納稅成分，海外并購方式更為復雜，為企業的稅務管控帶來了極大的風險。

在房地產企業海外并購過程中，由于涉及跨國問題，企業經濟活動所產生的稅收，會同時受到該經濟活動發生所在國家以及該企業所在國家的稅收政策影響，每個國家征稅范圍也不盡相同，因此企業很有可能會被雙重征稅。