關于加強業主委員會建設的思考

屈瑞華

摘要：改革開放以來，隨著住房制度改革、房地產市場發展和城鎮化進程的加快，作為物業管理的新型組織和重要資源的業主委員會，在維護業主（使用人）的合法權益、規范物業服務、維護社區穩定等方面發揮了積極的作用，但同時也存在著法律地位不明確、成立組建難、運行不規范、經費無保障等問題。本文著重從加快法制建設、強化指導服務、規范運行等方面提出了相應的解決思路和辦法。

關鍵詞：業主委員會;建設;思考

中圖分類號：D923.2;D922.181 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）012-0143-01

自上世紀八十年代改革開放以來，隨著住房制度改革的深入推進和房地產市場的快速發展，產生了社會主義市場經濟條件下新型的房屋所有權人一業主，新型的物業管理服務逐步取代了原有的福利制房屋管理模式，小區業主委員會作為物業管理的新型組織和重要資源，在維護業主（使用人）的合法權益、規范物業服務等方面發揮了積極的作用，但同時也存在著法律地位不明確、成立組建難、運行不規范、經費無保障等問題，迫切需要在制度規定、監管服務、機制建設等方面予以加強。

一是明確業主委員會的法律地位。《物權法》第六章第78條規定“業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。《物業管理條例》第二章第15條規定“業主委員會執行業主大會的決定事項”以及其他法律法規，均未對業主委員會的法律地位作出明確的規定，隨著物業管理服活動實踐的深入，物業管理服務中的法律關系越來越呈現出復雜化、多樣化的傾向和特點，作為業主自治組織的業主委員會的法律地位亟需加以明確，才能更好地發揮管理服務小區、維護業主合法權益、保障小區和諧穩定的積極作用。

二是簡化程序，縮短時限，及時指導備案。國務院《物業管理條例》第14條“召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主”、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第九條“符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組”、第12條“首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告”、第15條“籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議”等規定，業主委員會從具備成立條件、到向當地住建或鄉鎮人民政府申請成立籌備組、召開業主大會選舉產生業主委員會，直至最后提交資料進行備案，過程復雜，環節繁多、歷時很長。針對此情況，應從制度建設入手，進一步簡化成立程序，合并同類事項，縮短工作時限，并聯開展組建選舉工作，對符合規定要求，具備備案條件的，備案監管部門要更加注重過程服務及資料留存，積極開展全程指導服務，減少不必要的、重復變樣的資料提交要求，及時予以備案，并做好成立組建后業主委員會運行機制建設等后續跟蹤指導服務工作。

三是明確分工，下沉管理，完善專門機構人員。《物業管理條例》第十條規定“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。針對業主為成立業主委員會出現兩頭申請、重復申請的情況，要進一步落實“放管服”要求，減少節省業主辦事時間和成本，明確分工，把業主委員會備案事項下沉到街道辦事處、鄉鎮人民政府，并完善專門的物業管理站（所），配置相應的社會管理、物業管理等專業人員，列為街道辦事處、鄉鎮人民政府日常監管服務工作，做好業主委員會的籌備組建、選舉成立和備案管理等相關工作，同時要建立部門（單位）間縱向聯動、橫向互動、信息互通、分工協作的物業管理聯席會議工作機制，及時協調解決業主委員會選舉、運行中存在的問題，積極推進社區物業管理服務的規范穩定。物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門作為房地產行業的主管部門要發揮好專業職能，把更多精力和時間用在物業企業和開發企業監督管理、小區房產信息管理、物業區域劃分等行業監管工作上來。

四是創新理念，積極探索，確保工作經費籌措到位。《業主大會和業主委員會指導規則》第42條規定“業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督”，但實踐中，業主委員會一般很難籌集到工作經費，需要無償地付出大量的精力和時間來解決處理小區具體繁雜的服務事項，致使業主委員會日常工作難以正常開展。鑒于此，可在前期物業服務招標文件中和前期物業服務協議中，具體明確業主委員會工作經費籌集的標準，在小區業主大會成立之前，由前期物業服務企業履行代收職責，并交由物業所在地的居民委員會代管，由居民委員會代行業主委員會工作經費管理工作，待小區業主大會成立后，由業主大會決定業主委員會工作經費的籌集標準、籌集時間及日常管理等相關事項。

五是整章建制，強化服務，建立完善運行機制。業主委員會成立之后，面臨著落實業主大會決定決議、報告物業服務情況、簽訂物業服務合同、監督業主交費、組織監督維修資金使用等大具體繁雜的工作，需要制定有關會議組織、印章使用、財務管理、檔案人事、經費收支、維修資金使用、共用部位收益等一系列規章制度，理順與業主、業主大會、物業服務企業之間的關系，逐步完善小區物業服務的良性運行機制，確保各項工作規范有序開展。

六是加強學習、聘請專家、不斷提高服務水平。物業管理服務專業性強、對接部門多，涉及住建、規劃、供電、供水、供氣、供熱、環保、通信、消防、司法、治安等專業部門及街道辦事處、鄉鎮人民政府，需要解決協調方方面面的問題事項，這就要求業主委員會的委員要切實加強相關專業知識的學習，掌握運用經濟學、管理學、社會學、心理學、統計學、公共關系、行政管理、建筑工程、設備管理等專業知識，不斷增強服務小區的本領。規模大、有條件的小區的業主委員會，還可根據自身實際情況，適當聘請工程、法律等方面的專業人員，進一步提高管理服務小區的專業化水平，不斷提高服務業主、服務小區的工作能力。