略論不動產登記風險管理

劉傳龍

摘要：不動產登記登記業務復雜，涉及群眾的根本利益，一些矛盾和沖突的發生難以完全避免，繼而引發投訴、訴訟甚至賠償責任風險，而風險管理是現代社會管理的一項重要制度，對于提升服務和管理水平，有效應對登記風險，具有極為重要的作用。因此，不動產登記機構有必要探索不動產登記風險管控機制，建立風險管理制度。

關鍵詞：不動產;風險管理;賠償責任

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）03-0036-38 收稿日期：2019-02-05

國土資源部《不動產登記操作規范（試行）》1.10.4條規定，不動產登記機構應當建立與不動產登記風險相適應的內部管理機制，宜建立不動產登記風險管理制度。近年來，各地不動產登記引發的行政案件接連不斷，敗訴案件接連發生，登記賠償風險逐漸增大。登記機構和登記人員時刻面對著工作重負和風險賠償雙重壓力，并且付出和收入的巨大反差，一定程度影響登記事業發展。不動產登記是事關民生的一個重要領域，把風險管理的相關理念、方法引入到不動產登記機構管理和統記工作中去，做到規避風險、應對風險，將風險轉化為提升不動產登記工作質效的機會十分必要而有意義。

1不動產登記風險管理定義

不動產登記風險管理主要指在不動產登記過程中，對因丁作人員服務態度、工作責任、業務能力、機構管理等內部因素以及不實申請、政策原因、部門間支持缺位等外部因素導致的申請人對登記機構投訴、行政復議、訴訟及由此產生的賠償責任風險，采取適當措施使風險發生或產生損失的情況不會出現，甚至不僅規避了風險，還可能帶來機會，促進不動產登記工作質效提升的手段。

2風險產生原因

不動產登記風險產生原因分內因和外因。內因主要是指不動產登記機構或其工作人員工作不當產生的風險，外因主要指申請人自身原因或政策因素、部門間支持缺位等造成的風險。

內部因素主要包括四個方面。一是服務態度。工作人員服務意識不強，服務禮儀不到位。具體表現為服務不夠耐心細致，不熱情，語言不友好或不能開展微笑服務等，引起服務對象投訴風險。二是工作責任。工作人員受理、審核錯誤致使服務對象多跑路，或者證書制作不合格、收費錯誤等引發投訴風險。三是業務能力。工作人員業務不熟練，收取材料不準確，不能做到對收取材料一次過關或解答不準確，不能做到一口清，致使服務對象辦理登記時材料攜帶不齊全，多跑冤枉路，引發投訴風險。四是機構管理。不動產登記機構管理疏漏，超越法定時限或不能按照公示時限完成登記流程，致使服務對象到期無法領取證書或是收件材料要求過于繁瑣、材料要求不統一給辦事群眾帶來不便，以及不動產辦事大廳基礎設施差，辦事環境嘈雜、便民設施不足、排隊等待時間長、管理不到位等問題，引發投訴風險。

外部因素主要表現在三方面。一是不實申請?！段餀喾ā返?1條規定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。在辦理不動產登記時，申請人需要提供真實有效材料如實申報。雖然登記機構已采用身份識別、人像采集等技術手段，但在實際受理中，申請人提供偽造、變造材料或攜帶他人身份證，冒充他人進行不實申請的情況仍有發生。以上都增加了不動產登記機構及其工作人員登記錯誤的風險。二是政策因素。統一登記前，房、地登記職能分屬兩個部門，管理、登記政策不完全統一，執行力度有松有緊，產生的歷史遺留問題較多。統一登記后，因遺留問題處理非常復雜，配套法律、政策還在逐漸完善中，各地雖通過政府協調、部門會商等多種辦法加以解決，但仍可能引發一些行政訴訟和復議?！恫粍赢a登記暫行條例》詳細規定了辦理不動產登記事項的具體要求，但辦事群眾對政策不理解，常常把不滿傾注到不動產登記機構或工作人員身上?！恫粍赢a登記暫行條例》第22條規定存在尚未解決的權屬爭議的不予登記，第11條規定無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。但實際情況是當工作人員告知這一政策時，辦事群眾常常不能理解，堅持要求登記，則容易產生矛盾和沖突。三是部門間支持缺位。首先，相關部門不再出具相關證明。公安部等12家部門《關于改進和規范公安派出所出具證明工作的意見》等文件出臺后，公安、民政、街道、居委會等部門不再出具婚姻狀況、戶籍狀況、親屬關系等證明，即使通過登記調查，也無法獲取更為有效信息，加大了登記審查難度。其次，一些部門文件被廢止。2016年7月5日，司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》被廢止，不動產繼承、贈予不再要求公證前置。為切實減輕群眾負擔，登記機構按《不動產登記暫行條例實施細則》要求，主動承擔了復雜的繼承關系前置審查職責，工作壓力和風險明顯加大。再次，各部門審查口徑不一。從近幾年情況看，因對登記審查要求不同，司法機關、復議機關、登記機構在一些案件上看法不一致，甚至出現上下級司法機關觀點不一、同一司法機關在同類案件上口徑不一的情況，導致登記機構無法合理確定登記審查標準。

3風險管理面臨的問題

3.1風險管理意識相對薄弱

不動產登記整合了國土、房管等多個部門，各個部門間管理參差不齊，歷史遺留問題多，風險管理意識極為缺乏。統一登記以來，該種粗放的管理形式已經不能適應當前不動產登記工作的總體需求，需要不動機構和工作人員全面提升風險管理意識和服務水平，否則必然造成登記賠償錯誤風險的發生。

3.2登記機構風險管理制度不健全

突出表現為，各地未形成統一規范的風險管理制度，對于發生的投訴或者行政訴訟多采取內部處理方式，沒有進行事后總結分析，導致對同一性質和同一類型的投訴、行政復議、訴訟接連發生，嚴重浪費了行政資源，降低了服務效率。

3.3風險應對能力不足

不動產登記是一個全新的機構，剛剛整合成立不久，在管理機制、工作人員業務能力上存在較多不足，在面對風險時，其應對能力往往顯得不強，特別是面對投訴風險時往往容易妥協。在風險管控方面沒有形成相對固定的機制，缺乏專業人員，應對風險能力十分薄弱。

4相關應對措施

4.1建立風險評估預警機制

不動產登記程序包括受理、審核、登簿、發證等環節，不動產登記機構要對各個環節可能面臨的風險進行全面細致的分析評估，準確界定在各個環節可能出現的風險，建立風險評估的預警機制。當某一時段服務投訴或者行政訴訟發生的概率較高，或經常針對同一性質問題時，就要認真分析是否在某個環節存在問題或者管理方面存在漏洞，及時有效地分析問題產生的原因，從而制定更有針對性的風險應對策略。

4.2形成良好的風險管理意識

不動產登記事項復雜，涉及的登記客體價值巨大。因此，在不動產機構內部形成良好的風險管理意識非常關鍵。不動產登記機構應加強風險教育，通過宣傳、培訓、講座、會議等形式讓風險管理意識深入到每個工作人員的心中。不動產登記機構要深入分析不動產登記的每個環節，每個崗位可能存在哪些風險因素，讓員工清楚的認識到風險，頭腦中時刻裝著風險，則必然會促使工作人員在服務時想著如何避免與服務對象沖突，想著如何避免出現登記錯誤。在良好的風險管理意識下，產生風險的概率將會大大降低，服務的質效也會有顯著提升。

4.3建立有效的風險管理制度

不動產登記機構要設定風險管理控制部門，也可以讓相類似的部門承擔風險管控職責，指定專門的工作人員做好風險管控工作，分析評估單位各個環節存在的風險，建立風險管理制度，形成風險管控體系。風險管控人員要仔細分析不動產登記各個環節可能產生什么樣的風險，分析風險發生的可能性大小和將對本部門造成怎樣的影響。對風險的類型進行分析，確認哪些風險應當引起重視，哪些風險予以一般關注，對于需要重視的風險再進一步劃分，分別確認為“重要風險”與“一般風險”，從而為風險對策奠定基礎。

4.4全面強化風險管理教育

不動產登記機構不僅要提升工作人員風險管理意識，還要全面加強對于工作人員的風險管理教育培訓。要以風險管理為契機，全面加強工作人員服務禮儀培訓，服務意識教育，責任意識培養，全面提升工作人員的業務理論能力和水平，以及在實際工作中，識別申請人提供虛假材料申請、冒充權利人申請等不實申請狀況的發生。

4.5建立保險制度保駕護航

近年來，由不動產登記引發的行政案件在各地時有發生，不動產登記機構的賠償風險日漸增大。保險是一種風險轉移措施，不動產登記具有公共服務功能，登記錯誤賠償責任風險與公證職業責任險類似，可以借鑒職業責任保險對不動產登記投保。據不完全統計，目前在國內一些地方（南通、無錫、蘇州、贛州、三門、揚中、麗水等地）已經逐步開始不動產登記保險試點，逐步形成了通過政府購買服務形式與保險公司簽訂保險合同，為職工購買登記職業保險的不動產登記責任保險制度。不動產登記責任保險制度的建立有效化解和分擔了登記機構和工作人員的責任和風險、大大提高了不動產登記公信力，成為不動產登記制度的一項重要創新內容，為不動產登記機構開展風險管理提供堅強有力的保障。