不動(dòng)產(chǎn)登記資料委托代理查詢簡(jiǎn)析

湯晶 黃歡 聞曉鐘

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記資料委托代理查詢一般有四種授權(quán)情形：自然人之間委托、法人委托自然人、自然人委托法人、法人之間委托。實(shí)踐中常見(jiàn)自然人委托其他自然人、法人委托自然人代理查詢兩種授權(quán)情形，結(jié)合實(shí)踐分析其特點(diǎn)并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;資料查詢;委托代理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）04-0033-35 收稿日期：2019-02-15

1不動(dòng)產(chǎn)登記資料委托代理查詢現(xiàn)行主要規(guī)定

《民法通則》第63、64、68條規(guī)定，公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為，不得代理。委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。事先沒(méi)有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時(shí)告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對(duì)自己所轉(zhuǎn)托的人的行為負(fù)民事責(zé)任，但在緊急情況下，為了保護(hù)被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外。《民法總則》第163、165條規(guī)定，代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)。委托代理授權(quán)采用書(shū)面形式的，授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由被代理人簽名或蓋章。在國(guó)家法律層面對(duì)委托代理行為作出基本規(guī)定，且未規(guī)定授權(quán)委托書(shū)必須經(jīng)過(guò)公證。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第98條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人委托他人代為查詢的，還應(yīng)當(dāng)提交代理人的身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)。在部門(mén)規(guī)章層面對(duì)委托代理查詢行為作出具體規(guī)定，也未規(guī)定授權(quán)委托書(shū)必須經(jīng)過(guò)公證、授權(quán)委托書(shū)的簽訂地點(diǎn)等。這樣就涉及如何認(rèn)定委托代理查詢的授權(quán)委托書(shū)是否合法、真實(shí)、有效，授權(quán)委托行為是否為雙方真實(shí)意思表示的問(wèn)題。另外，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)可以代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記;未經(jīng)過(guò)公證，而由自然人和代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)，也是可以代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，這是以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的公信力擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)代理申請(qǐng)登記行為的合法、真實(shí)、有效。

國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》對(duì)委托代理查詢行為作出細(xì)化規(guī)定，其中第4條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以委托律師或者其他代理人查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。該規(guī)定中，仍未規(guī)定授權(quán)委托書(shū)是否必須經(jīng)過(guò)公證、是否必須在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂;其中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人委托代理人代為申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)資料的，被委托人應(yīng)當(dāng)提交雙方身份證明原件和授權(quán)委托書(shū)。授權(quán)委托書(shū)中應(yīng)當(dāng)注明雙方姓名或者名稱、公民身份號(hào)碼或者統(tǒng)一信用代碼、委托事項(xiàng)、委托時(shí)限、法律義務(wù)、委托日期等內(nèi)容，雙方簽字或者蓋章。代理人受委托查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，其查詢、復(fù)制范圍由授權(quán)委托書(shū)確定。同樣也未對(duì)授權(quán)委托書(shū)是否必須經(jīng)過(guò)公證、簽訂授權(quán)委托書(shū)是否必須在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行明確。

2不動(dòng)產(chǎn)登記資料委托代理查詢實(shí)務(wù)案例分析

案例1：某不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人擬將其不動(dòng)產(chǎn)抵押給銀行，銀行需要其放款當(dāng)日的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果證明，因其放款當(dāng)日不能親自到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢并復(fù)制相關(guān)證明，故咨詢可否由其兄弟姐妹持與其親屬關(guān)系證明前來(lái)代理。就此案例，可參照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第12條規(guī)定，應(yīng)告知其由雙方提前到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在查詢受理人員面前簽訂授權(quán)委托書(shū)，同時(shí)將該授權(quán)委托書(shū)、雙方身份證件復(fù)印存留，在受托人來(lái)代理查詢之時(shí)對(duì)照相關(guān)原件和復(fù)印件無(wú)誤后即可辦理。

案例2：由于生產(chǎn)需要，某不動(dòng)產(chǎn)承租人向某不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人租賃幾間倉(cāng)庫(kù)使用，因倉(cāng)庫(kù)建成年代較為久遠(yuǎn)，消防部門(mén)安全審核要求提供該庫(kù)房的竣工證明。但權(quán)利人事務(wù)繁多，無(wú)法親自到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢并復(fù)制該不動(dòng)產(chǎn)登記資料中的相關(guān)竣工證明。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱不動(dòng)產(chǎn)登記資料，包括：（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果;（二）不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料……;第19條規(guī)定，符合下列條件的利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果：（一）因買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的……。承租人因租賃而與該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人形成利害關(guān)系，只能查詢與該不動(dòng)產(chǎn)有利害關(guān)系的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果，而沒(méi)有權(quán)利查詢?cè)摬粍?dòng)產(chǎn)登記的原始資料。就此案例，應(yīng)告知該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人授權(quán)委托其不動(dòng)產(chǎn)承租人前來(lái)查詢并復(fù)制該不動(dòng)產(chǎn)登記資料中的相關(guān)竣工證明。

案例3：某老人生病臥床多年，不便下地行走，欲在生前為自己的不動(dòng)產(chǎn)做遺囑繼承公證，某公證處要求該老人出具其不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果證明才能予以公證，而某不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求該老人出具經(jīng)過(guò)公證的相關(guān)授權(quán)委托書(shū)才能出具相關(guān)證明，對(duì)老人私下與子女簽訂的不動(dòng)產(chǎn)登記資料代理查詢的授權(quán)委托書(shū)不予認(rèn)可。此案例已陷入一個(gè)邏輯怪圈，某公證處和某不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)看似都依法依規(guī)履職，實(shí)則并未解決問(wèn)題。部分不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理咨詢?nèi)藛T為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，片面以“法無(wú)禁止即可為，法無(wú)授權(quán)不可為”的邏輯處理問(wèn)題，這樣有違《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第5條規(guī)定的依法、便民、高效的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢?cè)瓌t的初衷。對(duì)不經(jīng)公證且不在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)的代理查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料行為，現(xiàn)行法律法規(guī)既未明確規(guī)定也未禁止。遇到這樣的情況，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理咨詢?nèi)藛T該如何處理比較妥善呢？本文認(rèn)為，如老人確實(shí)無(wú)法親臨不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)，而公證處確實(shí)需要不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果證明才能對(duì)授權(quán)委托書(shū)予以公證。首先，該老人可先在簽訂的授權(quán)委托書(shū)上簽字確認(rèn)，由其不動(dòng)產(chǎn)所在地的社區(qū)街道辦事處、居民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)等法人組織或者其所在單位、工會(huì)、黨組織等予以見(jiàn)證。其次，該老人的代理人須在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽名，并作出代理行為的法律義務(wù)書(shū)面承諾。最后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理咨詢?nèi)藛T對(duì)授權(quán)委托書(shū)的簽名和不動(dòng)產(chǎn)登記資料中的簽名加以筆跡比對(duì)，看是否是委托人本人簽名，同時(shí)可充分運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，即視頻對(duì)話方式，手持授權(quán)委托書(shū)合照、拍攝視頻等方式加以佐證確認(rèn)，亦可為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)降低一定程度的法律風(fēng)險(xiǎn)。也許會(huì)有人提出質(zhì)疑：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不具備筆跡鑒定的資質(zhì)，無(wú)權(quán)對(duì)未在現(xiàn)場(chǎng)簽訂的授權(quán)委托書(shū)的真實(shí)性加以認(rèn)定。筆者認(rèn)為，沒(méi)有必要糾結(jié)于這一問(wèn)題，筆跡比對(duì)只是其中一種驗(yàn)證手段，而結(jié)合多種驗(yàn)證手段，嚴(yán)格審核相關(guān)材料，可判斷授權(quán)委托代理查詢行為的真實(shí)性。

案例4：不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢實(shí)務(wù)中，經(jīng)常可以接觸到律師作為代理人調(diào)查取證的情形，律師憑不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的授權(quán)委托書(shū)、相關(guān)證明材料（無(wú)法院調(diào)查令）前來(lái)查詢、復(fù)制相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記資料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通常只要律師的調(diào)查材料齊全，就受理該查詢申請(qǐng)。但律師攜帶的授權(quán)委托書(shū)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證，也沒(méi)有在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂，那就產(chǎn)生這樣一個(gè)疑問(wèn)：這份授權(quán)委托書(shū)是否合法、真實(shí)、有效？本文認(rèn)為，以律師事務(wù)所和律師的公信力擔(dān)保的授權(quán)委托書(shū)應(yīng)該是具有法律效力的。同樣，法人作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，需要授權(quán)自然人前來(lái)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢，也是以法人組織的公信力擔(dān)保授權(quán)委托書(shū)的合法性。

3綜合結(jié)論

鑒于不動(dòng)產(chǎn)資料查詢有別于不動(dòng)產(chǎn)登記行為，可在現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢的法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章的框架內(nèi)，參照涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)務(wù)，本著依法、便民、高效的原則，盡量把每一件查詢申請(qǐng)合法、合理、合情地妥善處理，盡力減輕服務(wù)對(duì)象的負(fù)擔(dān)。

首先，本文建議國(guó)家盡快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記資料委托代理查詢相關(guān)細(xì)化規(guī)定，切實(shí)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益不受侵犯，切實(shí)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私不被泄露，同時(shí)也切實(shí)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的依法提供查詢行為不受質(zhì)疑、干擾或侵犯。其次，本文建議在不動(dòng)產(chǎn)登記資料委托代理查詢實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記資料受理查詢?nèi)藛T在嚴(yán)格遵循查詢?cè)瓌t基礎(chǔ)上，靈活把握如下要點(diǎn)：

第一，審慎驗(yàn)核雙方身份證明原件，注意比對(duì)代理查詢?nèi)伺c其身份證明原件，并比對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的身份證明復(fù)制件。

第二，比對(duì)授權(quán)查詢委托書(shū)中委托人的筆跡和不動(dòng)產(chǎn)登記資料中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的筆跡，對(duì)筆跡差異明顯的應(yīng)慎重處理。

第三，對(duì)非不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂的授權(quán)查詢委托書(shū)，可告知服務(wù)對(duì)象加蓋具有公信力的組織（如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人所在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人所在黨政工團(tuán)組織作為見(jiàn)證人）的印鑒。

第四，充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)+新興技術(shù)，結(jié)合照片、視頻與視頻連線以及通過(guò)政務(wù)服務(wù)大數(shù)據(jù)平臺(tái)、與相關(guān)部門(mén)信息共享等加以佐證委托代理查詢行為的真?zhèn)巍?/p>

第五，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)詢手段，掌握問(wèn)詢技巧，冷靜判斷委托代理查詢行為的真?zhèn)?委托人和代理人通常是比較親近、相互信任的關(guān)系，代理人對(duì)其代理的事項(xiàng)、權(quán)限、時(shí)限等比較清楚，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)詢，可驗(yàn)證委托代理查詢行為的真實(shí)性。

第六，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的委托代理查詢應(yīng)慎之又慎，防止無(wú)意泄露不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私。

第七，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)外籍權(quán)利人的書(shū)面委托代理查詢，在無(wú)法辨別真?zhèn)蔚那闆r下，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)公證或者認(rèn)證。