房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范研究

周旭

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)由于投資周期長、回報較慢、投資金額高等特點，易導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為關(guān)注點，從財務(wù)風(fēng)險切入，通過運(yùn)用財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)，分析案例企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險及其成因，并提出相應(yīng)的防范措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);企業(yè)財務(wù)風(fēng)險;防范

[中圖分類號]F299.233 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

1 C房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

1.1 償債能力較差

1.1.1 短期償債能力

表1顯示，連續(xù)三年流動比率呈上升趨勢，說明短期償債能力較穩(wěn)定。但速動比率始終處在較低的狀態(tài)，盡管近三年都有顯著上升，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

1.1.2 長期償債能力

從數(shù)值看資產(chǎn)負(fù)債率過高，且整體上出現(xiàn)了緩慢的增長，這表明企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)需要引起足夠的重視，負(fù)債過高帶來的潛在財務(wù)風(fēng)險較大，極有可能因資金周轉(zhuǎn)困難導(dǎo)致企業(yè)危機(jī)。

1.2 存貨在公司的資產(chǎn)中占較大的比重，流動性差

通過上表得知，企業(yè)資產(chǎn)整體的流動性極強(qiáng)，但進(jìn)一步分析，我們可以觀察到，在流動資產(chǎn)中占據(jù)最大比重65.5%的正是存貨，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有已開發(fā)或未出售的樓盤都是企業(yè)的存貨，而這些往往投資回報期長，可以說大量存貨在完成企業(yè)擴(kuò)張的同時，也帶來了資金占用比重過高的問題，結(jié)合上一步分析可知的償債風(fēng)險，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，特別是資金周轉(zhuǎn)問題更加凸顯。

1.3 C房地產(chǎn)集團(tuán)整體資產(chǎn)運(yùn)用的效率在下降

從上述指標(biāo)可以看到，企業(yè)2015-2017年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，在0.1-0.3之間浮動。這表明企業(yè)的各項資產(chǎn)管理效率都不好，最終將影響企業(yè)的盈利能力。企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)的有效措施，提高每項資產(chǎn)的利用水平，從而增加銷售收入或處置過剩資產(chǎn)。因此企業(yè)應(yīng)建立存貨適時控制系統(tǒng)，降低存貨的占用率，大大提高企業(yè)運(yùn)營管理效率。

2 C房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險成因分析

2.1 企業(yè)獲利能力弱

通過對企業(yè)經(jīng)營能力的分析，可以看出企業(yè)經(jīng)營管理中存在的主要問題是庫存管理不善和庫存周轉(zhuǎn)率低，說明企業(yè)銷售能力嚴(yán)重不足，庫存積壓過多，不僅增加了庫存管理成本，也占用了大部分資金，一旦大量的房屋庫存難以及時出售，企業(yè)投資資金無法收回，甚至導(dǎo)致企業(yè)資本鏈斷裂，阻礙企業(yè)未來的正常運(yùn)營和發(fā)展。

2.2 資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)囊括企業(yè)全面資本的構(gòu)成情況，以及各項來源資本的比例關(guān)系。從大方向來說就是負(fù)債與凈資產(chǎn)的關(guān)系，由于具有杠桿效應(yīng)，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能幫助企業(yè)擴(kuò)增發(fā)展，但若自有資本量過少，負(fù)債占據(jù)比例太高，債務(wù)危機(jī)就悄然而生。從表1可以看出資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)83.9%，在2017年高達(dá)84.8%，負(fù)債比率始終過高，自有資本占比太低，一旦遇到還款困難，資金緊縮，企業(yè)則不得不面臨賤賣資產(chǎn)償還負(fù)債的局面。

2.3 現(xiàn)有銷售策略單一

作為民生基礎(chǔ)的住房，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策影響巨大，特別是非一線城市。在不同地區(qū)、不同時段、不同市場環(huán)境下，企業(yè)需要積極地調(diào)整銷售策略，才能改善盈利狀況不佳的局面。縱觀企業(yè)目前銷售策略略顯單一，品牌影響力有限，旗下樓盤知名度不夠，自然在銷售上難以取得優(yōu)勢，重整銷售策略，豐富銷售手段，這是改善盈利能力最直接、有效、快速的方式。

2.4 風(fēng)險防范意識較弱

管理層對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識薄弱，將對整個企業(yè)產(chǎn)生潛移默化的影響。企業(yè)在沒有風(fēng)險防范意識的情況下，也會面臨巨大的風(fēng)險損失。對于企業(yè)來說，財務(wù)風(fēng)險管理和控制的意識應(yīng)該滲透到整個企業(yè)文化中。為了建立這種風(fēng)險意識，每個員工都應(yīng)該關(guān)注財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)重視風(fēng)險防范，只有這樣才能促進(jìn)企業(yè)健康有序地發(fā)展。

3 C房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險防范措施

3.1 改善資金使用效率，提升周轉(zhuǎn)能力

資金是企業(yè)的重要生命線。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的高度依賴，一旦企業(yè)資金鏈阻塞或斷裂，很可能會爆發(fā)企業(yè)經(jīng)營危機(jī)。改善資金情況，需要從兩個方面出發(fā)，第一方面：適度縮短資金的占用周期，加快資金回流，保證資金來源;另一方面：在資金使用上也要合理布局，調(diào)整庫存比重，或者各個樓盤之間的開發(fā)銷售周期關(guān)系，做到每一周期集郵一部分現(xiàn)金回報，又有經(jīng)營開發(fā)項目在進(jìn)行。并且為了加強(qiáng)企業(yè)資金的使用效率，還需要合理控制資產(chǎn)與負(fù)債的比率。

3.2 降低資本成本，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略

負(fù)債經(jīng)營對企業(yè)來說是把雙刃劍，一方面能增加擴(kuò)增資本，完成自己資本實力以外的擴(kuò)張，另一方面負(fù)債具有需要償還的特點，并且會產(chǎn)生利息支出。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，合理調(diào)整負(fù)債資本與權(quán)益資本的比例。例如，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率上升時，可保持偏高水平的負(fù)債率，以充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的效率;當(dāng)凈資產(chǎn)收益率下降時，為防范風(fēng)險，應(yīng)適當(dāng)降低負(fù)債率。要為企業(yè)發(fā)展尋找最佳的資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，提高企業(yè)財務(wù)效益。

3.3 優(yōu)化各類應(yīng)收款項管理

各類應(yīng)收款項管理也是保證資金的手段之一，各類債權(quán)從發(fā)生之處到最終回收都要細(xì)化管理，分析債權(quán)人的信用和還款能力，提高信用等級管理，優(yōu)化催收款項手段，并且建立預(yù)警機(jī)制、客戶黑名單等方式，提升債權(quán)的回款。對相關(guān)經(jīng)手人和經(jīng)手業(yè)務(wù)也列為內(nèi)部審計的重點。

3.4 豐富靈活運(yùn)用銷售策略

采用差別化銷售策略、多元化銷售渠道，加強(qiáng)產(chǎn)品在銷售時的定位，例如建立“花園住宅”“年輕蝸居”“健康養(yǎng)老”等產(chǎn)品概念。除此之外，為維護(hù)樓盤品質(zhì)，物業(yè)管理不可輕視，不少口碑房企都建立自己的物業(yè)管理公司，并且美譽(yù)度較高，在這點上，企業(yè)也可以效仿，讓住戶買得放心、住得舒心。

[參考文獻(xiàn)]

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