西安市商品住宅供需結構變動分析

申雯 孫紅湘

摘要：文中以西安市商品住宅市場的供給和需求結構為研究對象，基于《西安統計年鑒》的數據，從供給側和需求側統計分析了2012年至2017年商品住宅及其中的別墅和高檔公寓的供需結構變化。分析結果表明，2012年以來，西安市商品住宅市場從較長的低迷期轉向高速發展期，2016年以來銷售量價快速上漲，商品住宅市場進入多元化發展時期，別墅和高檔公寓的供給和需求呈現擴大趨勢，住宅市場消費從剛性需求轉向改善居住條件、提升居住感和舒適感。因此，政府和房地產企業要根據市場需求，調整建設規劃，采取切實可行的措施提升老舊小區的居住品質，并運用大數據技術細分市場，從供給側改善居民居住品質。

關鍵詞：房地產;商品住宅;趨勢分析;供需結構

中圖分類號：F 293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-7312（2019）02-0279-05

商品房在統計中分為4大類：住宅、辦公樓、商業營業用房、其他，其中別墅、高檔公寓在住宅中單獨統計[1]。根據國家統計局的界定，別墅和高檔公寓是指建筑造價和銷售價格明顯高于一般商品住宅的商品住宅。別墅一般指地處郊區，獨立成棟的商品住宅;高檔公寓一般指地處室內高檔社區，高層或多層的商品住宅。

作為我國房地產市場中最重要、規模最大的子市場，商品住宅供需日趨成為房地產研究的熱點課題。一些學者們對商品住宅從供需與價格之間的互動關系[2-4]、商品住宅去庫存[5-6]、商品住宅需求影響因素[7-9]和商品住宅市場風險預警[10-11]等方面進行了深入的研究;對西安市商品住宅的研究主要集中在住宅價格和商品價值分析[12-14]。文中基于西安統計年鑒[15-20]的2012年至2016年數據、媒體公開的2017年數據和中國報告網的西安市商品住宅分面積成交占比數據，分析2012年以來西安市商品住宅的供需結構變動趨勢，探究城鎮居民對改善住宅品質的需求狀況。

第2期申雯等：西安市商品住宅供需結構變動分析1歷年商品住宅供給結構變動分析

1.1歷年商品住宅供給總量變動分析

房地產的施工面積和竣工面積是反映房地產供給的重要指標，施工面積反映了潛在的供給面積，竣工面積體現了有效的供給面積[21]。依據施工面積和商品住宅投資額分析商品住宅的供給總量變動，依據別墅、高檔公寓完成投資額分析別墅、高檔公寓的供給總量。

依據圖1分析，2012年至2017年，西安市房地產施工面積當中商品住宅平均占比76.17%，商品住宅施工面積占房屋施工面積比例和商品住宅投資占房地產開發總投資比例發展趨勢一致，均呈下降趨勢，分別下降13.11%和11.79%.這一趨勢說明，雖然西安房地產投資以普通住宅為主，但從施工面積和投資額占比來看，商品住宅的供給量在整體房地產供給量中的比重逐漸降低。

別墅、高檔公寓在西安市房地產開發投資額中占比很小。從2012至2016的五年間，占比徘徊在2%上下，投資低增速成為常態，市場供給量變化甚微，但2017年，別墅、高檔公寓投資增速加快，市場供應量大幅度上漲。

1.2歷年商品住宅完成投資情況分析

從圖2看來，2012年至2017年，西安市房地產整體投資額呈上升趨勢，雖然在2015和2016年度增速回落，但在2017年表現為強勁增長勢頭，同比增長達到19.30%.與其形成鮮明對比的是，商品住宅投資額在房地產年完成投資額中的占比總體呈下降趨勢，下降幅度接近12個百分點。商品住宅整體投資額的下行趨勢表明，在政府有關調控政策的引導下，商品房市場供給結構逐漸調整，開發商對于商品住宅投資趨于理性。

2012年至2017年西安市商品住宅投資以2015年為分水嶺呈“凹”形走勢，從2012年投資同比增長50.90%至2015年負增長1.67%，之后2016年弱勢反彈2.28%.2017年，在西安市實施招商引資“一號工程”和不斷改善營商環境下，民企在西安參與投資的愿望日漸增強，民間投資占比逐步提高，商品住宅投資出現反彈式增長，較上年提高16.71%，商品住宅投資額突破1 500億元，西安市商品住宅市場逐步走出寒冬，開發商的投資熱情和信心逐漸恢復。

結合圖2和圖3來看，商品住宅在西安市房地產投資中占主導地位，高檔公寓與別墅占比很小。近五年來，西安市別墅、高檔公寓完成投資與商品住宅投資額走勢基本一致。由于2014年西安未能幸免于全國樓市“高庫存”的實際，房地產企業庫存加速攀升，兩者均在2015年出現下降。雖然兩者在2015年之后都表現為上升趨勢，但商品住宅年完成投資額變化不大，保持在1 300億元上下，而別墅、高檔公寓投資占商品住宅投資的比例在2017年表現為大幅度增長，達到21.51%。顯而易見，房地產開發商近期對別墅和高檔公寓市場的前景保持樂觀，市場供給量放大。

1.3歷年商品住宅庫存結構變動分析

目前國內常見的商品房庫存量計算方法有2種，商品房庫存量等價于商品房待售面積，待售面積+施工面積[22]。商品房待售面積指報告期末已竣工可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。本文采用商品住宅的待售面積等價于商品住宅庫存量分析西安市2012年至2017年商品住宅庫存結構變動情況。

2012年至2016年，西安市商品住宅待售面積快速增加（如圖4），2016年達到峰值406.61萬m2，別墅、高檔公寓的待售面積也沒有明顯減少，兩者的去化周期均不斷擴大，庫存壓力劇增。2017年，雖然房地產調控政策不斷收緊，各項監管措施和限購、限貸力度頻頻加碼，讓房子回歸居住屬性，但西安市落戶放開、引進人才、公積金貸款門檻降低等政策為西安房地產市場注入更多活力，西安樓市明顯好轉。根據官方公開數據，西安市商品住宅待售面積降至176.90萬m2，去化周期為7個月，低于全市4.6個月，別墅、高檔公寓也因銷售量的加大，庫存壓力得到明顯釋放。

2歷年商品住宅需求結構變動分析

2.1歷年商品住宅銷售量價結構變動分析

商品住宅銷售量價方面（如圖5），2012年至2017年，西安市商品住宅市場經歷了從供給高位運行到供需失衡的過程。2012年至2015年住宅銷售處于橫盤期，銷售量、價不溫不火。2013—2015年的銷售均價維持在每平方米6 000～6 400元之間，同比增長率分別為3.50%，-5.22%和2.20%;銷售量增長緩慢，2014年和2015年僅同比增長023%和3.81%.2016年，即使在在國家“契稅+營業稅”、降低首套房首付和西安市政府的“樓十條”等政策刺激下，住宅銷售價格低位運行，同比僅上漲2.27%，但銷售面積增長18.54%，創5年來新高。2017年，在新一輪利好政策刺激下，西安市樓市供需關系嚴重失衡，住宅價格非理性增長，直線上升突破9 000元/m2，較2016年上漲47.28%，銷售面積同比增長接近30%.

別墅、高檔公寓量價方面（如圖6），雖然波動較大，但總體上處于上升趨勢，從2012年的1 383.87萬m2上升至2017年最高的1 934萬m2，上漲3975%，但目前西安市消費者對別墅、高檔公寓的需求仍然存在非理性因素，銷售量價與市場有效需求存在一定程度的背離。Lucas認為如果人是理性人、資本市場是充分的，那么量價之間就不應該存在相關性[23]。2012年以來，西安市的別墅、高檔公寓市場表現為量、價波動趨勢一致，在市場繁榮時期，銷售量價齊漲，而在市場蕭條時，量價同時下降，市場羊群效應明顯，還未形成有效的消費市場。

2.2歷年商品住宅銷售額結構變動分析

圖7顯示，住宅銷售額和別墅、高檔公寓銷售額的都呈波動上升趨勢。住宅銷售額的波動幅度相對較小，從2013年的13.70%上升至2017年的1418%，其中2016年為增長峰值，達到 21.22%，其原因在于2016年西安樓市以“去庫存為主”的總基調下，市場明顯回暖，商品住宅銷售量價齊漲。2017年中國房地產市場進入最嚴調控期，國家密集出臺限購、限貸、限價、限售的四限政策，加之西安市出臺的限購令，西安市商品房銷售量迅速下滑，但西安市房地產市場利好消息不斷，“史上最寬松落戶政策”、西成高鐵開通、陜西省自貿試驗區建設等，加上外地購房者參與西安樓市的情緒高漲，寬松的落戶政策等刺激下，商品房銷售價格同比大漲，商品住宅銷售額繼續保持增長。

別墅、高檔公寓銷售額呈波浪形上升。從銷售額的變動趨勢看，西安市居民對別墅和高檔公寓的購買欲望強烈。在2016年和2017年商品房價格上漲的情況下，別墅、高檔公寓的銷售額大幅度的增長，2017年同比增長幅度達到359.72%，非理性需求表現明顯。

2.3歷年商品住宅分面積段結構銷售變動分析

從圖8來看各面積段的總體需求，70 m2和70～90 m2面積段小面積住宅需求量持續下降，其中70 m2在所有面積段中跌幅最大，下降10.7個百分點;90～125 m2中等面積住宅保持穩定，成交占比最大，為目前的首選購買房型，2012年至2016年均占比均在40%上下，2017年占比略有下降，占比為3260%;125 m2以上大面積住宅銷售增速最為明顯，需求不斷增加，分別上漲8.8個百分點和11.90個百分點。2017年，144 m2以上的住宅、別墅和高檔公寓需求增長最為明顯，同比分別增長34.6%和56.9%，增速高于全市商品住宅銷售面積的13.8%和36.1%。充分反映了西安市商品住宅市場由剛需向改善型需求轉變，改善性住房需求持續擴大。

3歷年商品住宅供需結構對比分析

商品住宅待售面積與銷售面積的關系反映了銷售市場供求關系，比值越大，說明市場供應充分，比值越小，說明市場供應緊張，供不應求[24]。因此，分別分析西安市商品住宅和別墅、高檔公寓待售面積與銷售面積的波動能夠反映商品住宅供需結構變化。

從圖9可見，2015年以前，西安市商品住宅銷售面積同比增長緩慢，2013年至2015年分別同比增長10%，0.23%，3.81%.2016年受全國和西安市樓市政策環境寬松影響，住宅市場熱度提高，同比增幅五年來最高，達到18.54%，2017年略有回落，同比下降4.17%;而且商品住宅的待售面積隨著2016年和2017年銷售面積的快速上漲而急劇下降。除2013年因為銷售面積的增長，待售面積同比下降26.91%，2014年和2016年均有大幅度增加，分別達到133.87%和118.65%.由此可見，2012至2015年西安市商品住宅的市場供應充分。根據官方公開數據，經歷了2016年的銷售熱潮，2017年住宅待售面積下降20.1%，增速回落35.9個百分點，庫存去化量明顯。

圖10反映了西安市別墅、高檔公寓待售面積和銷售面積的變化情況。2012—2017年兩種指標的波動趨勢并不一致，隨著銷售面積的起伏，待售面積并沒有明顯變化，始終保持在一定的水平上，別墅、高檔公寓供應持續加大。根據官方公開數據，2107年西安市別墅、高檔公寓銷售需求增長明顯，銷售60.42萬平方米，增長56.9%，增速高于全市銷售面積的36.1個百分點。與待售面積比較，待售面積大幅度減少，供應增速減緩。

4結語

對近年來西安商品住宅市場供需結構分析表明，2012年以來，西安商品住宅市場經歷了橫盤期和高速發展期。2015年之前，市場一直以“去庫存”為主基調，成交量和價格持續低迷，供大于求的狀況沒有明顯改觀。2016年以來，市場從明顯回暖轉向需求量激增態勢，銷售量價快速上漲，供需關系嚴重失衡。

西安市房地產市場仍以商品住宅市場為主。從供給側來看，投資額、施工面積和庫存結構變化等都體現了商品住宅在在整個房地產市場的主體地位，開發商會更多地瞄準大戶型和躍層戶型市場，提高別墅、高檔公寓的供給量，滿足消費者提升居住品質和舒適度的要求。從需求側來看，隨著西安市的進步與發展、人民生活水平的提高，居民對居住品質的關注度和購買力會持續上漲，大戶型和躍層戶型高檔公寓不但能夠滿足消費者高品質的居住感和舒適感，而且價格遠遠低于別墅，因此，在未來幾年，大戶型和躍層戶型會得到更多的關注，需求也會逐步增加。

隨著居民收入不斷提高，消費需求倒逼住宅產品品質升級，加之西咸一體化、自貿區掛牌和品牌開發商強勢入駐等因素的推動，西安房地產市場勢必走向多元化發展。因此，政府和房地產企業要根據市場需求的變化，在提高高品質住宅的供給比例的同時，關注老舊住宅小區的升級改造，縮小新、舊小區之間的居住環境差異。另一方面，房地產企業應該運用大數據技術及時掌握市場需求動態，做好市場細分和市場定位，設計開發符合顧客需求的房地產產品。

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