房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用研究

【摘要】隨著城市化進程的不斷推進，國家面向房地產企業出臺一系列的宏觀管理政策，對相關稅收政策加以調整，基于此，本文分析房地產企業所得稅特征，討論房地產企業所得稅稅務籌劃作用，從控稅收籌劃影響因素、避稅措施合理性、收入納稅籌劃、準許扣除項目納稅籌劃四方面入手探討房地產企業所得稅稅務籌劃財務運用的有效措施。希望能為關注此話題的研究者提供參考意見。

【關鍵詞】房地產企業 避稅措施 影響因素

引言：現如今，稅收支出在房地產企業的成本支出中占有很大比例，深刻影響房地產企業項目的開發、經營和管理。優化企業的盈利能力，實現企業的可持續發展，房地產企業管理部門要對所得稅籌劃工作引起高度重視。遵守國家相關法律法規，強調自身管理，在經營好企業的同時，深入分析企業的財務業務和涉稅業務，使得所得稅稅務籌劃水平獲得提高，有效降低房地產企業的稅收負擔。

一、房地產企業所得稅特征分析

總結放房地產企業所得稅的四種特征，第一，房地產企業不存在稅負轉嫁問題，納稅主體對所得收入征收的稅種就是企業所得稅，就所得稅而言，納稅和稅負的主體不會稅負轉嫁。第二，企業所得稅的征稅依據是以凈所得。應納稅額和使用稅率的乘積就是企業所得稅的應繳稅額。扣除減免抵免稅額，是對按能負擔的充分體現。第三，房地產企業所得稅預繳特性。房地產企業在預售階段，按照預計毛利潤進行季度預繳所得稅，待竣工結轉收入成本后，與預繳稅款進行對比。第四，房地產企業稅額較大。這是因為該行業水域資金密集性企業，房地產開發企業的投資時間比較長，有著較大的資金量，這決定企業稅基較大。相比于其他企業，房地產的稅金數額更高。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃作用分析

稅務籌劃這項工作有著較強的政策性，必須要遵守相應的法律法規，納稅籌劃的強化管理能促進企業財務管理人員提升自身的理論和實務技能，同時強化財務管理人員對政策的認識，推動房地產企業提高財務管理水平。房地產企業的財務部門實施財務籌劃需要全面綜合考慮各方面因素，包括企業的收益情況、經營戰略、企業所得稅數額、特點。這些因素會對企業稅務籌劃的實際情況產生深刻影響。財務管理人員經過全面綜合的考慮，從多個方案中選出適應性和理論性更強的一種，使得企業內部的管理效果獲得明顯改善，促進企業更好發展。房地產企業實施納稅籌劃管理，能提升企業的聲譽及信譽。企業在競爭激烈的市場中生存，有良好的聲譽才能激流勇進。企業要做好各方面工作，從而獲得全方位提升企業的競爭力。企業有良好的聲譽，是一項重要資源，需要平常不斷積累才能獲得。籌劃企業稅務，實現企業行事合法性。使得企業自身能夠與一些偷稅漏稅的、不遵守法律法規的企業有效區別開來。此時房地產企業就能成功獲得客戶的信任，尤其稅收法律日趨嚴謹，納稅評級直接影響到企業辦理各項涉稅業務，以及享受退稅、減免稅等稅收優惠政策。

三、房地產企業所得稅稅務籌劃財務運用的有效措施

（一）應用合理有效的避稅措施

納稅籌劃應起到幫助企業獲得經濟利益的作用，實現合理避稅是正確的手段。為此企業財務管理部門要熟悉國家的相關稅法，良好把控企業的納稅行為，保證將其控制在法律允許的框架內。比如在開發銷售環節，運用合法手段合理規避部分稅收，使得企業實現稅收獲利。為了實現這一目標，企業應該熟練掌握《中華人民共和國企業所得稅的暫行條例》。以法律法規的限制條例為依據，良好完成稅收管理工作。與企業實際發展情況和經營戰略相結合，實現對部分稅收的有效規避。國家政府面向不同的省市不斷調整房地產行業的政策導向，對此房地產企業制定的所得稅納稅籌劃要有一定針對性，高度體現時效性，良好把控各項稅收政策的最佳時機。

（二）把控稅收籌劃影響因素，高度執行稅收籌劃方案

納稅籌劃有一定的步驟，首先要熟悉與稅收有關的法律法規、政策條例。主管部分對“合法”有客觀科學的定義，保證企業能依法納稅。其次，財務部門要深度結合企業的實際情況，減少企業的納稅成本要建立在合法合理的基礎上。雖然稅收籌劃有簡單明了的步驟，但是實際操作起來卻會受到各種因素的影響，而房地產企業的稅務工作涉及到多方面因素，難以真正實現全面覆蓋。因此房地產企業的財務會計人員要不斷提高自身業務水平，確保制定的稅收籌劃方案能充分執行。實現對影響稅收籌劃方案因素的有效控制。總結四項影響稅收籌劃方案的因素，第一，可轉換的納稅人身份。不同稅種針對的納稅人身份有很大差異，企業選擇某種納稅人身份，就要按照某種納稅人身份繳納稅款，常見的納稅人身份有一般納稅人和小規模納稅人。第二，適用稅率有一定差異性。在國內不同的稅種有不同的稅率，這會影響房地產企業稅收金額的大小。第三，計稅依據要按照應納稅所得稅額的標準。一般分為兩種，分別是從價稅和從量計稅。企業通過一定手段使得自身的計稅金額獲得降低，納稅負擔也會有所減少。第四，優惠政策。國家政府面向稅法頒布多種優惠政策，企業考慮到自己的實際情況，并積極努力，享受到國家規定的優惠稅收政策。

（三）房地產企業收入納稅籌劃

實現對不同納稅人身份價值的有效利用，企業可選擇小規模納稅人，也可以選擇一般納稅人。實現對納稅人身份的合理界定和轉換，緩解企業的納稅負擔。考慮到企業經營的業務，同時也考慮到企業應納稅的所得額，實現對稅目差異的合理利用，展開規范、合理、合法的操作，把不同的征稅收入分別核算，如出售商品房，出租投資性房地產（商業及寫字樓），從而有效緩解企業繳納稅款的壓力。實現對納稅時間差異的合理利用，納稅獲得貨幣的時間價值獲得延遲，發揮國家優惠政策的優勢，降低房地產企業的納稅負擔。從目前的情況來看，房地產企業的收入包括土地或在建工程轉讓、房屋出售、配套設施的銷售。房地產通過預售方式提前銷售房屋，因此確認房地產企業的收入與其他行業有所不同。會計人員核算成本的重點和難點工作就是根據建設工程分期將預收房款轉入主營業務收入。不同房地產企業的收入存在一定差異，所以具體的工作很難形成統一的標準。房屋出售時的定價是影響房地產企業收入的關鍵因素，并不是價格定的越高企業的經濟收入就會越好。

（四）做好準許扣除項目納稅籌劃工作

房地產企業建造成本分攤是結轉收入之外的一項重點難點工作，將總包、售樓處建設裝修等受益于多個開發項目或期數的成本，在不同期數之間分攤，由于開盤時機、業態設計規劃等原因，造成不同期售價不同，直接影響成本分攤后各期利潤，從而影響所得稅稅負。同時也應關注管理費用和銷售費用，區分業務招待費和業務宣傳費，廣告推廣及其他策劃營銷費用，對于稅法規定有扣除限額的項目，合理控制其發生額，以免不能稅前遞減。對于借款利息，如果企業正處于虧損時期，又或者是正處于免稅時期，正確的做法是將企業的利息最大程度的轉換為成本。完成房地產企業的所得稅的稅收籌劃工作，應該從整體稅負角度出發，實現對房地產企業整體稅負的統籌考慮。強化所得稅稅務籌劃方案的有效性，避免其他環節的稅負或者是整體稅負增加，切實遵循綜合均衡原則。房地產企業使用的資金量比較大，比如某企業運用借貸手段完成融資，該企業債務籌資的費用和利息能在繳納所得稅之前扣除，假如是權益籌資則需要扣除費用。一般情況下，企業更偏向于選擇金融機構貸款。

總結：綜上所述，房地產企業所得稅稅務籌劃實現財務運用，需應用合理有效的避稅措施，良好把控稅收籌劃影響因素，高度執行稅收籌劃方案，做好房地產企業收入納稅籌劃和準許扣除項目納稅籌劃工作，使得房地產企業的經濟效益收入有所保證，有效降低房地產企業的稅務支出。房地產企業的財務管理部門應高度結合自身的實際情況，保證制定的所得稅稅收籌劃方案合理可行。

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作者簡介：吳婧，1984年1月，女，天津人，本科，中級會計師，房地產行業所得稅研究。