資產(chǎn)基礎法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值時土地評估有關問題的思考

■ 丁建強

一、基本情況

ABC 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱ABC 公司）擁有一宗五通一平的未開發(fā)住宅用地，面積 20 000.00 平方米，規(guī)劃容積率2.5、建筑密度≤30%、綠地率≥35%，土地取得日期2016年12月31日、終止日期2086年12月31日，取得方式為出讓取得。

ABC 公司可行性研究報告：該宗地用于開發(fā)普通商品住宅，總建筑面積50 000.00 平方米、計容建筑面積50 000.00 平方米（住宅面積49 800.00 平方米、物業(yè)用房面積200 平方米）；建安工程費為2050元/平方米，前期工程費（城市基礎設施配套費、人防易地建設費等）120 元/平方米，公共配套設施建設費（包括紅線內(nèi)市政工程及配套工程費、臨時工程費、小區(qū)道路、綠化等）350 元/平方米，專業(yè)費用取建安工程費的6%，管理費用按150 萬元/年估算； 住宅銷售單價5 700 元/平方米；銷售費用（委托代理銷售）取銷售總價的4%；開發(fā)準備期半年、建設期2年（2019年1月1日開始、2019年投入60%、2020年投入40%）；銷售期3年（從2020年開始、第1年銷售35%、第2年銷售40%、第3年銷售25%）。

以上成本費用和銷售單價均為含稅單價，評估目的為ABC 公司股權轉(zhuǎn)讓提供價值參考依據(jù)，評估基準日：2018年6月30日。

評估對象為ABC 公司全部股東權益價值；評估范圍為ABC 公司全部資產(chǎn)和負債。具體范圍見下表：

表1 評估范圍表

存貨賬面價值構成為：出讓金3 600 萬元、契稅144 萬元、交易手續(xù)費36 萬元、專業(yè)費用（勘察設計、可行性研究、環(huán)境評價等）56.6 萬元、圍墻工程9.09 萬元。

二、評估過程

根據(jù)評估對象特點和評估人員收集的資料情況，土地使用權采用市場法和假設開法進行評估。

（一）假設開發(fā)法

1.銷售收入的預測

經(jīng)評估人員進行市場調(diào)查，選擇評估基準日待估宗地附近普通商品住宅銷售單價進行相關修正后與可行性研究報告預測的銷售單價基本一致，當?shù)亟鼛啄攴课蒌N售價格比較穩(wěn)定，故預測銷售期內(nèi)價格不變。

參考ABC 公司可行性研究報告，銷售收入預測如表2、表3。

表2 銷售收入預測表（1） 單位：萬元

表3 銷售收入預測表（2） 單位：萬元

2.開發(fā)成本預測

經(jīng)評估人員對類似房地產(chǎn)項目開發(fā)成本進行調(diào)查了解到，ABC 公司可行性研究報告預測的開發(fā)成本基本合理，參考可行性研究報告，具體情況見表4、表5。

3.銷售費用

參考ABC 公司可行性研究報告，銷售收入預測如表6。

4.管理費用

管理費用按150 萬元/年預計，建設期管理費用計入工程造價，銷售期費用化。具體見表7。

表4 含稅開發(fā)成本估算表 單位：萬元

表5 不含稅開發(fā)成本估算表 單位：萬元

表6 銷售收入預測表 單位：萬元

表7 管理費用表 單位：萬元

5.稅金及附加

（1）城建稅和教育附加費

根據(jù)以上預測數(shù)據(jù)，計算稅金及附加見表8：

（2）土地增值稅

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，見表9。

根據(jù)國家稅務總局公告2016年第70 號《 國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，為簡化計算本次按預收款金額的2%預征，銷售完畢匯算清繳。具體情況見表10。

6.企業(yè)所得稅

根據(jù)以上預測數(shù)據(jù)，企業(yè)所得稅見表11。

表8 城建稅和教育附加費表

表9 土地增值稅表 單位：萬元

表10 單位：萬元

表11 企業(yè)所得稅表

依據(jù)國稅發(fā)（2009）31 號第九條規(guī)定企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季( 或月) 計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。依據(jù)國稅發(fā)（2006）31 號文規(guī)定，預計毛利率不得低于下列標準:經(jīng)濟適用房3%、省會城市或計劃單列市20%、地級市15%、其他地區(qū)10%。

本次評估對象位于地級市，預計毛利率按15%。具體情況見表12：

表12 單位：萬元

7.折現(xiàn)率的確定

假設開發(fā)法-動態(tài)分析中，投資利息和開發(fā)商客觀利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中，因此，假設開發(fā)法-動態(tài)分析要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。

折現(xiàn)率：本次評估折現(xiàn)率采用安全收益報酬率加風險收益報酬率確定，即：

折現(xiàn)率=安全收益報酬率+風險收益報酬率

安全收益報酬率：參考3年期國債利率取4%

風險收益報酬率：參考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2017年《企業(yè)績效評價標準值》凈資產(chǎn)收益率良好值9.8%，風險收益報酬率取10%

折現(xiàn)率取值為：4%+10%=14 %

8.評估結(jié)果測算

（1）動態(tài)分析法

根據(jù)以上相關收入、成本費用及稅費的預測，存貨-土地使用權評估結(jié)果測算如表13。

存貨—土地使用權動態(tài)分析法評估結(jié)果為 4 102.53 萬元

（2）靜態(tài)分析法

假設開發(fā)法-靜態(tài)分析中，投資利息和開發(fā)商客觀利潤都單獨顯現(xiàn)出來，具體計算過程如表14。

表13

①投資利息

設地價為P，契稅為地價4%、交易手續(xù)費為地價1%

②開發(fā)商客觀利潤

現(xiàn)行評估界的通常做法為靜態(tài)分析法是假設項目開發(fā)完成后即全部銷售，不考慮預售，也不考慮延遲銷售，因此靜態(tài)分析法中不考慮銷售期間的管理費用。動態(tài)分析法中銷售期間管理費用筆者認為在靜態(tài)分析法應隱含在開發(fā)商客觀利潤中扣除。

表14 單位：萬元

為了便于靜態(tài)分析法與動態(tài)分析法對比分析，本次將動態(tài)分析中預測的銷售期管理費用在靜態(tài)分析法中單獨顯示出來。因此開發(fā)商客觀利潤為我們通常意義理解的利潤。

參考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2017年《企業(yè)績效評價標準值》年成本費用利潤率良好值16.2%，同時結(jié)合該宗地預計開發(fā)周期以及估價人員對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)進行調(diào)查，本次取營業(yè)成本（地價款、購地稅費和建造成本之和）的30%（稅前利潤率）作為開發(fā)商客觀利潤。

開發(fā)商客觀利潤=（12 513.56+1.05P）×30%

③靜態(tài)分析法評估結(jié)果

地價=開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值-購地稅費-工程造價-投資利息-銷售稅費-銷售費用-（管理費用+開發(fā)商客觀利潤）

銷售稅費=城建稅+教育附加費+土地增值稅

因本次靜態(tài)分析法中扣除的開發(fā)商客觀利潤為稅前利潤，則靜態(tài)分析法中不再考慮所得稅的扣除。

P=26 132.73-0.05P-12 513.57-(680.12+0.12916P)- 1 581.47-1 071.18-364.08-（12 513.56+1.05P）×30%

1.49416P=6 168.24

P=4 128.23（萬元）

具體跌代計算過程見下表：

表15 單位：萬元

存貨—土地使用權靜態(tài)分析法評估結(jié)果為 4 128.23（萬元）

（二）市場法

經(jīng)評估人員在當?shù)貒临Y源局網(wǎng)上查詢，選擇了同土地級別、同用途、同一供求范圍內(nèi)，國土資源局于評估基準日二年內(nèi)正常掛牌出讓的三個出讓成交案例，經(jīng)交易期日、交易情況、交易方式、土地使用年限、土地用途、區(qū)域因素和個別因素等修正后，得出市場法評估結(jié)果為住宅用地2 200 元/平方米。

本次評估的土地使用權為存貨。本次評估目的為ABC 公司的股東擬轉(zhuǎn)讓其持有的ABC 公司的股權提供價值參考。

截至評估基準日2018年6月30日，ABC 公司的主要資產(chǎn)為存貨-土地使用權。參考“國稅函[2011]415 號國家稅務總局關于天津泰達恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權土地增值稅征繳問題的批復：關于北京國泰恒生投資有限公司利用股權轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權，實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”，則ABC 公司的股東擬轉(zhuǎn)讓其持有的ABC 公司的股權實質(zhì)為讓渡土地使用權。

則原股東讓渡ABC 公司擁有的土地使用權產(chǎn)生的納稅義務也同時轉(zhuǎn)移給新股東承擔。

讓渡土地使用權，本質(zhì)上為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)—土地使用權，根據(jù)相關稅收政策的規(guī)定，結(jié)合本次評估目的轉(zhuǎn)移相應的納稅義務有：增值稅、增值稅附加（城建稅、教育附加費）、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

綜上所述，ABC 股權評估時，土地使用權評估價值=市場法土地使用權價款-轉(zhuǎn)移的納稅義務金額合計

1.土地使用權價款

本次評估市場法評估結(jié)果為土地使用權價款為 2 200 元/平方米，則土地使用權總價款為4 400.00萬元。

2.增值稅

根據(jù)《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 財稅〔2016〕36 號》：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”。

則：增值稅=（土地使用權價款-受讓土地時向政府部門支付的出讓金）/（1+10%）*10%

根據(jù)出讓合同、相關協(xié)議和ABC 公司的賬面記錄，受讓土地時向政府部門支付的出讓金3 600 萬元、契稅144 萬元、交易手續(xù)費36 萬元。

則：增值稅=（4 400-3 600）/（1+10%）* 10%=72.73 萬元

3.城建稅和教育附加費

衡陽凱玥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司適用城建稅率為7%，教育附加費率為5%，則城建稅和教育附加費為72.73 *12%= 8.73 萬元。

4.土地增值稅

根據(jù)“國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知 國稅函發(fā)[1995]110 號”，對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

則：土地增值稅扣除項目金額=取得土地使用權時支付的地價款+取得土地時支付的契稅+取得土地時支付的交易手續(xù)費+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金= 增值稅+ 城建稅+ 教育附 加費

土地增值額=轉(zhuǎn)讓價款-扣除項目金額

=4 400-3 600-144-36-72.73-8.73

=538.54（萬元）

增值率=增值額/扣除項目金額

=538.54/ 3861.46

=13.95%

土地增值稅= 土地增值額*30%=538.54*30%= 161.56（萬元）

5.企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅=（土地價款-土地原始取得成本-土地取得環(huán)節(jié)稅費-土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費-土地增值稅-ABC 公司未彌補虧損）×所得稅率

=（4 400-3 600-144-36-72.73-8.73-161.56-168）*25%

=52.24（萬元）

6.轉(zhuǎn)移的納稅金額合計

稅費合計=增值稅+城建稅和教育附加費+土地增值稅+企業(yè)所得稅

=72.73+8.73+161.56+52.24

= 295.26（萬元）

由于本次評估目的為股權轉(zhuǎn)讓，上述納稅義務除土地增值稅可能要預繳外，其他稅費在評估基準日并不需要實際繳納。

本次假設土地增值稅按地價款2%預繳，其余稅費均在房在產(chǎn)開發(fā)完成后一次性繳納，折現(xiàn)率按1-3年銀行貸款利率4.75%。則：轉(zhuǎn)移的納稅金額折現(xiàn)值=4 400*2%+（295.26-4 400*2%）*1/(1+4.75%)^2.5

= 272.57（萬元）

則：市場法評估存貨—土地使用權價值=4 400-272.57=4 127.43（萬元）

三、存貨評估結(jié)果

假設開發(fā)法—動態(tài)分析法土地使用權評估結(jié)果為4 102.53 萬元，假設開發(fā)法—靜態(tài)分析法土地使用權評估結(jié)果為4 128.23 萬元，市場法土地使用權評估結(jié)果為4 127.43 萬元。三種評估方法結(jié)果差異率在5%以下，差異較小，屬于合理范圍。

本次三種評估方法算術平均值作為ABC 公司存貨評估結(jié)果為4 119.40 萬元。

土地使用權評估增值519.40 萬元，增值率14.43%。

四、資產(chǎn)基礎法評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價值時土地評估有關問題的思考

1.運用假設開發(fā)法評估時折現(xiàn)率（動態(tài)分析法）、開發(fā)商客觀利潤（靜態(tài)分析法）如何確定的思考

靜態(tài)分析法中，投資利息和開發(fā)商客觀利潤都單獨顯現(xiàn)出來，動態(tài)分析法中，投資利息和開發(fā)商客觀利潤都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中，因此，動態(tài)分析要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風險收益部分（利潤率）。

動態(tài)分析法中折現(xiàn)前凈現(xiàn)金流總額（折現(xiàn)前凈利潤總額）與折現(xiàn)后凈現(xiàn)金總額（折現(xiàn)后凈利潤總額）差（設定為A）、靜態(tài)分析法中投資利息與開發(fā)商稅前客觀利潤之和(設定為B)，則：

（1）理論上同一資產(chǎn)、在同一評估目的、價值定義相同的情況下，采用不同的評估方法的評估結(jié)果應當相同；

（2）邏輯上，A/所得稅率與B 應當接近。

下面我們以ABC 公司為例檢驗如下：

表16 單位：萬元

表17 單位：萬元

筆者認為動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法評估結(jié)果差異率在5%以內(nèi)，A 與B 差異率在10%以內(nèi)，屬于合理的差異控制范圍。

如果差異率超過上述合理范圍，則評估師應檢查假設開發(fā)法中相關參數(shù)（包括開發(fā)周期、預測單價、各期銷售比例，開發(fā)成本費用及投入時間、開發(fā)商客觀利潤、折現(xiàn)率等）是否合理。

因此，筆者認為運用假設開發(fā)法進行評估時，應同時采用動態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合的進行分析檢驗，最終取一種方法或兩種方法平均值為假設開法結(jié)果。

2.為使動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法計算口徑一致，靜態(tài)分析法中開發(fā)商客觀利潤一般取稅前利潤，否則靜態(tài)分析中要考慮所得稅扣除。

3.市場法評估時，參考一般存貨（出售目的）的評估方法，須考慮相關稅費的扣除。但存貨-土地使用權與一般存貨又有所區(qū)別，股權受讓方受讓該存貨的目的一般為開發(fā)房地產(chǎn)，相關納稅義務實際發(fā)生時間一般距評估基準日較長，因此我們認為應考慮相應納稅義務的時間價值。