新常態下房地產金融風險分析和防范對策研究

何林 黃文菁

摘 要：在經濟發展的新常態下，房地產市場擴張過熱，房地產價格大幅度高于正常的價格，房地產行業面臨較大的金融風險。根據江西省贛州市房地產市場的基本情況，文章分析了贛州市房地產行業的金融風險，并從政府、銀行和房地產公司三個方面提出了應對房地產金融風險的對策。

關鍵詞：房地產金融風險;經濟新常態;風險防范

2018年，政府繼續保持對房地產市場的調控，并在全國人民代表大會上制定了“房住不炒”的基調。2018年下半年，在政治局會議上，提出了“堅決遏制房價上漲”的要求，同時住建部要求各級政府“穩地價、穩房價、穩預期”，并將此延續到2019年。“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”已成為房地產市場的主基調。在經濟新常態下，經濟從高速增長放緩成中高速增長，經濟結構不斷優化和提升。在經濟轉型的道路上，贛州市房地產金融風險逐步顯露，風險防范任重而道遠。

一、房地產基本情況

（一）房地產政策緊縮

贛州市從2017年3月開始啟動限購政策，分區限購、限價，全面限貸，二套公積金貸款首付提升至50%。2017年7月調控升級，贛州擴大限購范圍，同時全面限貸，局部限價，三套以上住宅限貸，為贛州歷史上最嚴格的房地產調控政策。2018年政府繼續推進房地產市場調控政策的精細化，房地產開發企業和經紀機構禁止以任何形式增加購房價格限制條件或附加條件，不得提高房屋銷售價格、降低價格折扣或商業貸款價格差異，此外還禁止提高或變相提高住房公積金貸款的首付比例。2018年5月，政府開始規范贛州市中心城區房地產市場的交易，加強商品房的預售和開盤管理。同年，又發布了關于進一步完善房地產經濟服務，提升服務意識和服務效率，加強房地產經紀行業治理，維護房地產市場秩序的通知。

（二）土地市場觸底反彈

贛州市近5年土地市場由低潮期過渡到高潮期，2015年贛州市土地市場受國內大環境影響，土地成交數量和價格觸底，2016年至2018年，隨著國內房地產發展的新高潮，土地市場較高幅度的反彈，土地樓面價格在2016年創歷史新高。2018年贛州市商住用地成為土地供應和成交的主力，供應面積達到985.45萬平方米，供應占比71%，成交面積為714.81萬平方米，成交占比66%，供求均超過全年一半以上。

（三）商品房交易穩步上升

從近五年數據看出，贛州商品房成交整體呈現上升的態勢，2018年贛州市商品房成交數量和價格較2017年有所上升并達到近五年歷史峰值，交易量為339.59萬平方米，商品房供應有所下降，為308.54萬平方米。近五年總體的供銷比為0.94，市場整體表現供小于求。贛州商品房平均成交價格呈現緩慢上身趨勢，從2014年每平方米6448元，上漲到2018年的每平方米9490元。截至年底，住宅用地庫存為198.77萬平方米，住宅在售庫存為44萬平方米，出清周期為2.1個月，與2017年年底的存量相比減少了40萬平方米，去庫存化周期從3.64個月下降到2.1個月，市場去庫存明顯。

二、房地產金融風險分析

房地產金融是指金融機構在為房地產業提供融資和清算等服務的過程中，由于決策失誤、管理不善或客觀環境發生變化而導致其資產、收入或盈余遭受損失的可能性。

（一）政策風險

贛州市政府采用各種財政政策、金融政策和土地政策來規范房地產行業的發展。政府的宏觀調控通過控制土地供給、房地產開發和房地產市場流通來影響房地產行業的穩定性。與此同時，政府推行的房地產緊縮政策使房地產開發商和房地產市場消費者的預期得到了改變，導致了房地產市場供給的波動。宏觀經濟政策的調整和變化增加了房地產市場的金融風險。

（二）市場風險

房地產市場的不確定性不僅可能會給房地產開發商和房地產市場購買者，也會給提供房地產金融業務的金融機構帶來損失。近幾年，贛州市新開發的小區，都普遍出現了入住率不高、房屋空置的情況。不少房地產開發商在購入土地后，缺少充足的資本，無法進行后續建設，土地閑置的情況也時常出現。由于房地產行業資產的特殊性，房地產市場具有較強的投機性，產生泡沫的可能性也很大。一旦房價大跌，房地產企業的資金無法回籠，高額的貸款和利息會使企業面臨經營困難，甚至破產倒閉的危機，從而也會導致金融機構產生大量的壞賬呆賬損失。

（三）信用風險

金融機構特別是商業銀行內部控制系統和機制不健全，長期以來遵循“貸前調查、貸中審查、貸后管理”的程序提供房地產金融貸款服務。大多數商業銀行大力發展房地產信貸，在業務的實施過程中急功近利，降低貸款客戶資格評定門檻，簡化審核程序，加快審核速度。商業銀行面對龐大的市場份額、高額的利潤以及不完善的內部激勵政策，導致普遍存在“重貸輕管”、“重放輕收”等問題，不可避免地出現違規操作、爭搶客戶、盲目擴大信貸范圍等現象，進而又增加了房地產市場的金融風險。

三、房地產金融風險的防范對策

房地產行業不發生系統性金融風險是政府宏觀調控的底線，抑制資產泡沫、嚴格控制房地產金融風險是房地產市場調控的核心任務，要求政府、金融機構以及房地產企業共同努力。

（一）在政策層面，堅持 “因城施策”“一城一策”的指導思想，完善多層次的住房供應和保障體系

一是根據贛州市當地情況，組織財政、金融、住房建設等多個政府部門協調合作、進一步加強對房地產市場的調控，共同建立和完善由商品住房、經濟適用房、共有產權房和租賃住房組成的四位一體的社會住房保障體系;二是為解決城市中低收入家庭的住房困難問題，政府應規范房地產開發商的住宅建設結構比例，提高中小戶型住房的市場供給量;三是政府要做好城市建設規劃管理，控制土地交易市場的供應量和城鎮非住房用地的規模，確保房地產市場供給和需求達到平衡狀態;四是在財政和經濟政策上支持房地產企業通過強強聯合、共同開發、融資租賃等方式拓展籌資渠道，降低房地產企業現金流斷裂的風險。

（二）金融機構尤其是商業銀行要加強市場監測和差別化管理，合理控制房地產信貸的規模，提高商業銀行的風險預警和決策能力

首先，有效落實政府關于房地產金融服務的調控措施，嚴格控制房地產市場泡沫;其次，繼續實施差異化的住房貸款政策，建立科學的信貸評估體系，針對中低收入住房困難的家庭，繼續加大信貸支持力度，保障城鎮困難居民的基本住房需求;再次，抑制投資性和投機性購房貸款，相應增加其貸款比例、首付比例和利率，有效打擊投機性購房者的需求;最后加強對房地產行業的信貸規模的控制，保持對房地產金融風險的整體把握和持續監控，并及時對房地產金融風險的變化進行預警報告。

（三）房地產企業應注重政府的宏觀政策，樹立持續發展的經營理念，合理規避和防范金融風險，進一步推動房地產企業轉型升級

一是要深入研究宏觀經濟調控，關注住房制度、稅收制度和銀行信貸政策的變化，把握房地產整體的發展趨勢;二是要了解贛州市的發展狀況和經濟環境，利用存量房實行多元化的經營模式，結合贛州市的紅色旅游、綠色生態和特色文化向綜合一體化的房地產企業發展;三是要及時調整融資方式，科學地選擇貸款、信托、基金、股票、債券等綜合融資形式，充分發揮融資手段多樣性的優勢，促進房地產行業的長遠發展;四是要盡快實現資金的有效回籠，合理規劃資金的籌集和使用，增強財務監督審批在資金管理上的準確性和及時性，保證房地產企業資金鏈平穩、有序地運行。

四、結語

經濟新常態下，房地產市場的經濟結構和發展速度正在發生變化，在轉型升級過程中，房地產金融風險日益顯著，采取有效措施，防范和降低房地產的金融風險，保證房地產市場健康長久穩定的發展。

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作者簡介：何林（1988.10- ），女，江西贛州人，江西應用技術職業學院，助教，碩士，研究方向：財務會計、金融管理;黃文菁，江西應用技術職業學院，講師。