淺析房地產金融風險管理及對策

摘 要：世界經濟危機席卷世界，我國經濟發展速度也受到了一定的影響。我國各行各業的出口產值都有所下降。其中包括我國房地產行業，在我國市場上占比較高。在經濟全球化的背景下也一定程度上受到了經濟危機的影響，金融風險不斷增大。本文闡述了房地產行業在金融危機的影響下的現狀，并提出具體可行的對策。

關鍵詞：房地產金融 風險分析 對策

前言

21世紀以來，房地產行業創造了很多財富奇跡，并且成為當地經濟發展的重要支柱。美國虛擬經濟和實體經濟的長期失衡導致了2008年的金融危機的爆發。因迅速蔓延到了歐洲甚至中國，導致我國經濟增速減緩。房地產作為一個地區經濟發展的中心，很容易受到經濟危機的影響。本文分析房地產金融風險的管理措施及對策，對其實房地產行業具有一定的借鑒意義。

一、房地產金融風險概述

房地產金融，是指銀行在為房地產進行一系列的資金等方面的金融服務活動，有一些不確定因素的影響而導致預期收益減少，小部分的介紹不會給市場造成影響，而大面積的金融損失則會造成市場的不穩定性。金融風險會影響實體經濟的發展，金融市場的波動會使得實體企業產品價格受到影響。實體經濟和虛擬經濟結構過度失衡，會導致宏觀經濟動蕩并且失去穩定性。

二、房地產金融風險形成因素

（一）社會環境發生變化

導致房地產金融風險的原因有很多，從根本上來看，無非是市場環境的變化和經濟體制的變化。

1、體制的變化

我國社會主義市場經濟體制形成和建立時間較短，基礎比較薄弱，法治領域并不健全和完善，很多領域缺乏規范性，這些因素都可能導致我國經濟產生金融風險，現在，我國的許多經濟制度還在發展過程中，并沒有完全成熟。比如說，產業產權制度，投資制度等都在隨著我的國經濟體制不斷的進行改革，規劃和完備。不成熟的經濟體制給金融行業，比如說銀行來說帶來了難以預測的風險。這是金融行業面臨的最根本的，關鍵的不利影響。我國市場經濟體制的建立剛剛起步，許多方面還不規范、不健全。比如，企業產權制度、投資體制、金融體制等方面還處在轉軌過程中，有待深化和完善，這對銀行來講，面臨著許多重大的、難以預測的經營風險，這是銀行面臨的宏觀的、根本性的風險。

2、市場的變化

我國市場經濟體制的建立以來，市場經濟不斷發展，并且形成了自身所依存市場價值規律，他是在市場發展的過程中形成的符合市場發展的規律。房地產行業作為市場的一部分，必須要依據市場規律進行生產經營。我國當前的市場競爭機制并不成熟，市場上的金融風險性較大。作為房地產企業，必須要對市場發展趨勢具有明辨性和前瞻性，做出符合市場規律的決策，才能防止金融風險帶來的不利影響。房地產業這類資金密集型行業與金融業發展密切，房地產行業的動蕩和極大程度上的導致金融風險。我國的市場經濟體系并不從成熟導致我國市場變化具有不確定性，這也給銀行發展和做出決策帶來了很大的難度。

3、價格的變化

房地產市場價格的波動，給房地產市場帶來了很多金融風險上的不確定性。隨著市場通貨膨脹，人民幣購買力降低，商品成本真高。原材料成本的成果提高了企業生產成本，這使得房地產業的經濟效益降低。除此之外，政策因素也是房地產業產值下降的一大原因。政府應以民生為目的調整房地產價格，出臺多項政策來控制房價上漲，房地產行業的經濟發展速度下降，一部分房地產企業無法償還銀行貸款，給金融業造成了經濟損失。

（二）自然災害和突發事故

地震洪水等自然災害和突發事故的發生，會使房地產行業遭受毀滅性打擊，房地產行業是資金密集型行業，一旦遭受自然危險的損害，就會直接導致大量資金的損失，房地產行業由于損失無法向銀行歸還貸款，這些都會直接導致銀行遭受資金損失，大面積的就會導致銀行金融危機。還有一些突發事故導致債務人死亡或受傷，其無法償還債務，也會導致銀行經濟的損失。

（三）經營企業方面的原因

造成風險關鍵的原因也包括企業自身經營不善，尤其是所造成的風險有很多種。比如：第一，企業沒有能力歸還所借貸款，或者根本無意愿償還貸款，企業自身虧損嚴重，一旦失去銀行貸款資金就會陷入倒閉狀態。第二，企業自身經營不善，企業管理者經營決策失誤或者是導致企業遭受嚴重經濟損失，進而影響到銀行。第三，企業管理經營機制的不成熟，導致內部工作運行失調，無法達到預期的產值和經濟效益，最終形成無法償還銀行的局面。

（四）銀行方面的原因

銀行內部原因給銀行造成損失的案例比比皆是，銀行自身的不足包括：一種近些年來我國的金融體制還在改革和發展階段，并不是完全成熟，因此會造成一定的錯誤在所難免。第二是缺乏規范的貸款評判機制和風險預測性分析系統，這些都有可能對貸款人的主觀誤判而導致銀行的損失。第三，我國銀行的信貸管理項目沒有專業人員指導，自己探索導致貸款結構不合理。第四是銀行缺乏完備的信息管理系統，銀行無法對貸款對象進行了解和分析，不能準確預估其是否具有償還貸款的能力。還有一些貸款項目，銀行沒有專門的項目可行性和評估系統管理，有科學的評判而錯誤貸款就會給銀行帶來損失。也有可能是銀行內部員工工作積極性不高，給銀行帶來的影響。

三、房地產金融風險管理分析

一個地區的房地產業不僅是當地經濟發展的主要部分，同時和大地帶動了其他行業的發展。加速了當地經濟增長。可以說房地產業為本地區的經濟做出了極大的貢獻。而一個地區的金融業和房地產也往往是相依相存的，密切相關的。金融行業能促進房地產業的發展提供基礎，房地產行業的迅速發展同樣也能給金融行業帶來財富奇跡。房地產和金融行業之間的關系著一個地區甚至周邊地區人民的民生問題。因此對房地產和金融行業的研究就成為了國內外學者關注的重點。

（一）政策風險管理

房地產業與民生問題秘密相密切相關，因此他必須要受到國家的政策調控，以達到穩定民生和社會安定的需要。政府政策對房地產行業的發展是雙向的，而與房地產業密切相關的金融行業也同樣受到政府的影響。政府通過出臺措施來對房地產和金融行業的信用貸款業務進行調控，同時也控制著銀行資金的流動方向。其實就是國家為了穩定資金流向而做出的決策。比如央行出臺相關文件，對房地產業開發企業進行門檻提高，限制房地產行業的發展，同時也抑制房地產業哄抬房價，一定程度上，抑制人們過度的購房需求。并且央行通過提高存款準備金率來抑制銀行對當地房地產業進行貸款，這些舉措都抑制了房地產業的發展。宏觀調控屬于國家大計，對房地產業和金融產業都無法更改的。因此兩者必須要做到，要符合國家政策需要，避免國家政策給自身帶來的經濟影響。

（二）信用風險管理

金融信用風險是由于房地產開發企業或者是個人購房貸款者由于不確定因素其履約能力發生改變無力償還貸款給金融機構造成的影響。這種問題就警戒了金融行業必須要注意對貸款機構和個人資質進行信用評估分析。銀行的信用評估分析法包括兩種，一種是信用評級法，一種是z評分模型。信用評級法師，對每個企業的信用狀況和條件以及償還能力進行打分。得分優良的企業可以實行貸款融資，而且一些獲得國家信用資格評定的企業可以直接不需要評估無條件獲得貸款。z評分模型是，銀行機構對一些公司進行財務變量分析，通過分析結果來預測公司運行前景和貸款償還能力。由此來評估是否為貸款公司提供貸款。

（三）流動性風險管理

經濟的發展提高了我國居民的可支配性收入，使得資金流動性的需求不斷增長。但一部分商業銀行不能滿足客戶的資金流動性需求，就導致了金融流動性風險的衍生?，F階段我國居民將錢存銀行的觀念還沒有改變，理財觀念并不健全。因此銀行的流動性風險和支付危機發生的可能性較小。那如果不能適應人民需求發展的需要，那么流動性風險遲早會降臨。對于這些風險，這個善于適應時代發展的需求，滿足客戶不斷變化的需要。房地產業的資金流動性較差，因此金融機構要減少在房地產業投入的資金，為預防即將可能面臨的流動性風險。

四、房地產金融風險防范對策

（一）要加強銀行內部的資金控制

銀行機構要預防不確定的風險必要采取一些舉措。要加強內部資金的管理，對貸款的房地產行業定期評估該公司的運營狀況和還貸能力。無力償還貸款的房地產公司及時加以干預，預防起因破產而導致的金融損失。是金融機構要規范內部的金融機制和信貸管理機制來預防可能發生的金融風險。

（二）切實加強監管，控制房地產投資過熱勢頭

房地產暴利吸引了許多人投身于房地產行業，許多資本家大批量收購土地哄抬房價，是許多地區出現了空房較多，購房者卻無力負擔的狀況，嚴重影響了市人民生活質量和社會安定。同時房地產行業的暴利使得從事實體經濟的商人減少，這制約了實體經濟的人增速。國家政府要嚴格根據制度管控不正當的房地產謀利行為，利用政策優惠來鼓勵開發商建設人民所需要的居民房，控制一些商品房進入市場。嚴格懲處炒房謀取暴力的手段。只要控制個別地方土地過度開發影響了居民的生存環境。房地產的孤獨投資需要國家加強監管力度。以免導致過高房價造成的經濟失衡。

（三）規范房地產信貸操作規程

房地產金融面臨著許多不確定的風險。主要表現為呆賬壞賬等不良貸款含量較高，信用貸款投放條件低，而且房地產行業資金流動性低。這些因素嚴重情況下會導致房地產經濟泡沫。要解決這些問題，必須要健全信用體制，嚴格把控金融風險，并且在貸款過程中規范貸款操作流程，最關鍵的是要對有意愿貸款的房地產企業進行科學嚴格的審核評估，確定規范的貸款條件標準，提高貸款投放門檻。確保貸款資金的運行方向，定期考察房地產企業的貸款償還能力。保障資金的流通性。對條件不足的企業堅決不予貸款，防止對本金融機構造成經濟損失。

（四）健全體制、機制，為房地產金融發展創造良好外部環境

在世界金融一體化的大環境下，金融機構更容易受到外部環境的影響，這時候就要求政府必須進行干預，營造一個良好的市場環境?，F今，金融風險越來越復雜化和多樣化。面對這種問題，政府必須要完善相關的法律法規，來對現有的風險進行識別判斷和有效控制，維護房地產金融業的持續發展。例如，在現存的《商業銀行法》增加房地產融資標準和審查規范，對不合法或資格不足的企業融資進行嚴格把控。

（五）拓寬融資渠道，分散房地產金融風險

通過拓寬房地產企業的融資渠道來減輕房地產金融的風險也不失為一種可行的方法，現今大部分房地產融資都是通過銀行借貸，這給金融機構帶來了很大的潛在風險，一旦某個金融機構資金鏈崩塌，就有可能影響整個金融體系的穩定性。我們可以借鑒國際金融管理方式，拓寬不同的融資渠道，成立專門的風投集團來分散金融機構的風險。除此之外，房地產企業還可以通過自身優勢來吸引投資。或者企業之間互相合作來降低成本，提高優勢。通過這些方式，實現風險的轉移和分散。

（六）建立房地產信用評價體系

金融機構要完善信用管理機制，建立健全個人征信系統，實行嚴格的貸款審核制度。同時要建立有效的風險預警和防范機制。除此之外，要加強對金融機構的內部約束力，建立對內部監督的機構，對內部人員違規行為進行懲處。政府也要加強對金融業的監管和調控。

結語

總之，房地產能夠刺激國家內需，促進經濟增速。但同時他也會使得一些風險的出現。房地產行業要發展，不僅自身要符合市場需要，同時也要有創新的經營理念。同時還要懂得從多角度規避風險。比如提升風險識別和管理能力，借鑒國際防范標準來從根源上規避風險。

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作者簡介：

郭少周（1983年08）性別：男，民族：漢，籍貫：廣東揭西，學歷：碩士研究生，工作單位：中國社會科學院研究生院