房地產金融刨新發展的建議

摘要：房地產行業的迅猛發展與金融機構的合作有著密不可分的關系，其對促進當地的經濟發展發揮著重要的作用。因此，促進房地產金融行業的可持續發展已經成為各個地域亟須研究的關鍵點。而房地產金融創新發展能夠一定程度上解決房地產抵押貸款難的問題，從而讓房地產行業能夠更健康地發展。但是在創新發展過程中不僅給企業帶來了新的發展機遇，還給房地產金融行業注入了新的挑戰。基于這種情況之下，本文詳細地概述了房地產金融創新過程中遇到的諸多問題，并采取有效的措施和創新方法，對房地產行業的金融創新提供了參考的價值。

關鍵詞：房地產：金融創新：可持續發展

房地產金融行業只有對出現的問題給予重視，并及時地給出相應的措施，能夠一定程度上減少由于這些問題給企業帶來的不良影響。如我國對于住房貸款問題并沒有制定更加完善的房地產金融制度：住房儲蓄等管理制度的缺失，給房地產金融行業帶來了較大的金融風險。因此，為了能夠解決這些問題，應該根據相關的政府政策，在實際的運營過程中，減少資金的流失和大量賬款的及時回收，采用創新的發展路徑，促進房地產行業的可持續發展。

一、房地產金融創新的作用

（一）轉移與分散風險

房地產金融創新對減少資金的流失，轉移房地產金融行業在發展過程中產生的各種風險。而目前，對于房地產金融創新是否與風險的發生有著直接的關系，仍存在較大的爭議。例如：一些研究學者認為房地產金融創新能夠對出現的風險有抵制的作用。特別是在2008年發生的金融海嘯，其金融創新是否成為很多企業規避風險發生的關鍵點，則引起了很多研究學者的關注，對于金融創新有了很多的懷疑和爭執。但是經過十多年的研究和反思，房地產金融創新不僅能夠有效地降低風險，還能夠對風險進行有效的轉移，從而降低房地產金融創新過程中南于價格或者信用等級較低等所帶來的風險。

（二）增加社會福利

房地產金融創新不僅能給企業帶來較大的利潤，還給大眾帶來了諸多的便利性，特別是房地產金融產品的創新，出現了很多的多元化產品，滿足了大眾對房地產金融提出的更多高品質服務的需求。由此可見，房地產金融為促進當地的經濟增長做出了巨大的貢獻，也為當地的人們提供了更多的福利。這樣在得到大眾認可的情況下，能夠使房地產金融企業得到更好的發展。例如：房地產金融行業通過出售住房抵押證券來達到籌資的目的，這樣不僅能夠使購房者減輕每月的還貸壓力，還能夠在一定程度上提高購房的還償能力。進而使得購買者的資金得到合理的配置，能夠將更多的資金用于其他的消費項目上，從而為帶動整體經濟提供支撐。這也就是在2008年金融風暴之后，為什么很多的國家都大力支持金融創新，其對于經濟發展提供了重要的基礎保障。

二、房地產金融創新的問題分析

（一）金融產品不合理

目前，我國的房地產金融創新產品存在著嚴重的不足之處，其主要體現我國的房地產金融創新產品較為單一，創新的層次較低，在與其他國家相比，其很容易出現嚴重的同質化現象、很多金融產品都是效仿其他國家的產品。特別是很多同種類的產品，在進行房地產金融產品創新時很容易出現同質化的產品。其設計和開發出的創新產品并沒有市場價值，得不到市場的認可。同時，房地產金融產品的年限主要為三年以下，而房地產行業需要經過開發、施工、去化等階段，這就決定了房地產行業的開發時間長的特征。因此，金融產品只能用于資金需求時間短的企業中，并無法支撐融資時間較長的房地產行業，從而使得房地產行業出現資金緊張的現狀，無形之中增加了房地產金融公司資金的風險，影響著房地產行業的發展。另外，對于一些中小型房地產企業來講，開發和創新金融產品將會大大增加房地產企業的風險。因此，對干這些中小型企業應該在做好應對措施后，才能大力的投入資金用于支持房地產金融創新產品的開發。

（二）房地產金融與土地金融融合管理的體系不夠完善

房地產的穩定發展與很多因素有著密切的關系，例如：進行土地開發和舊房改造的過程中，如果開發的時問較長，企業資金一旦出現斷裂的現象，將無法維持企業的發展。因此，這就需要大量資金的支持，而房地產金融能夠為房地產企業帶來較多的資金儲備。特別是房地產開發階段在資金不足時會向銀行進行貸款：購房者出現資金不足時同樣會向銀行貸款。可見，兩者都過于依賴向銀行貸款。而房地產金融開發在與一些發達國家進行比較時，還處于初步發展的階段，有些成果還在嘗試階段，再加上我國對于金融創新的政策構建得還不夠完善，一旦政策發生調整或者改善，其都會對房地產金融帶來不同程度的影響，因此，房地產企業就需要承擔更多的風險。特別是房地產行業沒有過于重視風險帶來的不良影響，阻礙了房地產工程項目的延誤，給房地產企業帶來巨大的經濟損失。而有些政策在推行過程中，并沒有根據實際的情況，過度重視自身的利益，對于一些收入較低的人群在住房方面存在的諸多問題。

（三）缺乏合理的資金規劃

與國外相比，國內房地產資金籌集方式比較落后，這對房地產金融的創新與發展造成一定的制約。目前，國內人們對房地產金融方面的關注度比較低，并不看好房地產金融的發展前景。因此，人們在這方面的投資也就比較少，這樣同樣也會影響房地產金融產品的發展，如房地產基金、房地產股票等。當前，房地產金融企業中最為嚴重的問題就是信貸。當前，國內房地產企業在銀行中的負債已經超過了80%，這也就增加我國國有銀行的資金壓力，可能會導致國有企業出現資金周轉問題，使得房地產金融體系面臨更多的困難。此外，因房地產金融風險大、要求高，這就在無形中提高房地產企業參與的門檻，進而也就會影響到泛地產金融的創新與發展。

（四）市場發展平衡性較差

目前，國內的房地產金融市場可以分為初級市場和二級市場。初級市場也稱之為一級市場，主要是金融機構對房地產金融資金需求者的各種信貸業務，這種市場發展相對較快，但存在信任度不足的問題。二級市場則是房地產信用的再交易再流通市場，同時也是房地產金融市場的核心部分，但是這二級市場的發展比較慢，其規模也比較小，其發展程度還有待進一步開發。基于這種房地產金融市場特點，國內房地產金融不能有效投資者與消費者的資金投入，導致國內房地產金融的發展只能依靠銀行，致使房地產金融的籌集資金難度增強，從而對房地產金融的發展造成嚴重影響。

三、房地產金融創新發展的策略研究

（一）創新房地產金融產品

就房地產金融創新領域而言，創新房地產金融產品至關重要，只有不斷創新產品才能吸引更多的資金方的注意力，使他們愿意購買房地產金融的新產品，從而促進整個行業的健康發展。創新房地產金融產品，首先，要減小長期依賴銀行融資的壓力，將證券融入于房貸業務中;其次，要盡可能多的創新設計產品，讓資金方利用這些創新產品提高抵御風險的能力：最后，還應將銀行與信托業務有機結合，從而降低銀行風險，拓寬房地產金資金流通渠道。

（二）完善房地產企業金融制度和住房金融法律條例

為促進房地產金融的健康有序的發展，我國應盡快完善房地產企業金融制度體系、加強建立健全住房金融法律法規。從我國實際情況出發，盡快解決房地產企業金融發展中的各種問題，幫助更多的人購買屬于自己的房子，大力提升我國人民的生活水平與質量，促進房地產行業健康穩定的發展，逐漸形成良性的房地產金融市場競爭環境，使房地產金融市場向多層次、高質量的方向發展。此外，我國監管部門應建立健全完善的房地產金融企業制度與相關條例，可以有效地約束開發商和貸款人：貫徹落實房地產金融立法，嚴厲懲罰觸犯法規的相關人員和公司，這不僅要徹底追查相關負責人，還需要各部門密切配合。

（三）加強資金的合理規劃

對于國內房地產金融中資金規劃不合理的問題，可以借鑒其他國家成功的經驗，并結合我國實際國情制定相應的計劃，以此來提升房地產金融資金規劃的合理性。例如，國家房地產金融相關部門可以建立房地產貸款擔保協會，以便為房地產金融創新與發展提供信貸擔保，這樣可以有效緩解房地產金融市場的資金不足的問題。盡管我國當前的經濟水平有力大幅度提升，國民收入也有所提升，但是國民生活水平還有待提升，且處于社會底層的民眾基數較大。因此，我國成立房地產金融擔保機構具有非常重要的意義。此外，為了促進房地產金融的發展，房地產企業可以與其他行業合作，如保險業，房地產行業與保險業的合作不僅可以為房地產企業帶來更多的資金，同時還可以降低金融風險。房地產金融企業的在實現資金合理規劃的同時，加速了其創新發展。

（四）科學優化金融市場結構

推動各級市場的發展是保障發展房地產金融良性發展的基礎。因此，國家相關部門不僅要注重一級市場的發展，同時還要關注二級市場的發展。通過上述的分析，我們不難看出國內對二級市場發展并不充分，這也就導致一級市場與二級市場的發展差距越來越大。為了保障我國房地產金融的良性發展，必須優化金融市場結構，從而實現一級、二級市場的合理分工。例如，一級市場負責發展信貸業務，二級市場負責發展正確業務。通過優金融市場結構，達到合理分工目的，同時還可以將一級市場與二級市場的差距縮短，從而實現房地產金融的創新發展。

四、總結

隨著社會的不斷發展，房地產金融創新進入了一個新的階段。只有充分認識到房地產金融創新所發揮的重要作用，才能在創新的過程中及時的發現其問題，并通過及時地采取針對性的對策，才能不斷完善房地產金融創新，才能使房地產行業在整個行業中占據重要的位置，才能獲取更高的經濟利潤。

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作者簡介：

楊智彬，泛華資產管理（深圳）有限公司，廣東廣州。