我國城市土地經濟經營中的問題與對策分析

龍銘

摘要：目前，我國法律規定城市土地的所有權屬國家所有。土地資源配置正處于一個從無償、無限期、無流動使用向有償、有限期、有流動使用轉化的階段，政府對經營土地過程中出現了土地一級市場供應量失控，土地市場化程度不高，土地儲備難以大規模推廣等多方面的問題。為了促進城鎮經濟的可持續發展，優化城鎮經營土地機制，實現高效經營城鎮，經營土地勢在必行。本文就我國城市土地經營中存在的問題進探討分析，并提出了相應促進土地經營發展的對策，以供參考。

關鍵詞：城市土地;經濟經營;問題分析

一、土地經營

城市經營是城市政府在不改變國有資產所有權的前提下，通過對各類有形資產和無形資產的使用權、經營權、冠名權等相關權益市場化運作，或通過出售資產變現、融資等辦法，以獲取資金，并提高現有資產的經營管理水平或使用效益，實現資產的保值增值。

土地作為城市資源的重要組成部分，同時又是一種稀缺與不可再生資源，它與城市各種資源都存在著相應的聯系，因此土地經營是城市經營中的關鍵。土地經營是政府利用市場法則，通過對土地資本運作，實現土地資源的優化配置和土地資本增值的一種經營方式。因此，政府在土地運營的過程中，必須把握好宏觀調控、規范機制、完善市場、強化管理、機制創新等關鍵環節，從而加快土地經營體系建設步伐，使土地發揮最大的綜合效應，服務于城市經營的總體目標，提升城市競爭力。

二、城市土地經營中存在的問題

（一）一級土地市場供給量失控

一級土地市場供給量失控主要表現在政府對土地使用權出讓的宏觀失控。土地出讓缺乏統一規劃控制，造成大量土地浪費。如一些開發區盲目開發，導致了大量土地的閑置和巨額資金的浪費。另外，舊有的城市土地供應是通過劃撥、出讓等方式，使城市土地使用權從原使用人手中直接進入房地產市場。這種模式程序簡單，政府沒有投資風險，還可從土地出讓中獲得一部分級差收益。弊端是市場運行不規范，追求短期收益，造成城市土地供應總量上的失控。

（二）市場化程度不高

我國城市土地配置市場化程度還不高，一是市場化配置土地所占比例不高;二是出讓土地的方式市場化程度不高。土地出讓方式有協議、招標、掛牌、拍賣等，拍賣市場化程度最高，但多年來協議出讓一直是主要方式;三是土地價格不能真實反映土地供求關系。國有土地出讓中，由于大多數是協議價格，或因估價工作滯后，或因地區利益驅動，普遍存在明顯偏低現象，違背了價格內在的客觀性真實性要求。

（三）土地管理體制不完備

現階段各地政府作為土地市場主體所牽涉的利益致使我國土地市場畸形發展：一是土地被現有行政區劃分割，限制了市場機制作用的發揮，難以實現土地資源最優配置。二是國有土地資產體制中缺乏產權約束機制，加上國有土地的收益大部分歸地方所有，一些地方低價征地，高價出讓。三是地方政府的違法行為難以得到有效制約和監督。據專家估計，因征地、圈占土地、違法占用耕地等，目前失地或部分失地農民的數量可能高達4000萬-5000萬人，勞動力相當一部分實際處于失業狀態。

三、城市土地經濟經營發展對策

（一）以城市規劃為指導，建立與完善土地經營體系

城市規劃對土地經營具有導向性作用。城市規劃控制土地出讓總規模、用地性質、土地開發強度、空間布局、市政配套等重要方面，通過對城市建設行為的控制，保證社會與公眾的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在當前眾多區域實行產業結構調整，可開發土地總量大為減少的背景下顯得尤為重要;其次，有助于土地市場的宏觀調控，避免盲目增加土地供給，保障房地產業健康發展。城市規劃控制著土地經營的重要環節，土地經營則對土地供給的時序、空間定位進行調控。城市政府對土地需求進行科學預測，制定包括年度、中期和長期土地供應計劃的完整體系，能夠有效地對城市土地開發進行部署，進而保證城市規劃的落實與執行。同時，通過土地經營對城市規劃的反饋，在提高城市規劃可行性的同時，還能夠促進城市規劃的發展。

（二）加強和完善城市地價管理制度

城市地價管理是城市土地市場管理的核心，事關城市土地經營的效率。基準地價在地價體系中屬控制性地價，是城市政府控城市土地市場供求關系、制定地價管理政策、指導土地交易、征收土地稅費的重要依據，從而形成地價管理的重要基礎。盡管已經明確規定城市基準地價應定期修訂和公布，但在實際工作過程中，還有部分地方把基準地價作為土地行政主管部門的內部資料加以保密，影響了基準地價在整個市場經濟運行中的地位和作用。

（三）完善土地供應市場

現階段，城市中存在大量無償劃撥土地，城鄉接合部大量土地歸集體所有，劃撥土地和農村集體土地以不規范的隱性交易方式進入土地市場，擾亂了土地一級市場，擴大了城市土地的供給來源，造成土地收益流失。因此，必須加強政府對土地一級市場的壟斷，解決多頭供地與土地隱性供給的混亂狀況。除法律規定的黨政機關、軍事設施和公益事業等用地可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設用地凡不符合國土資源部《劃撥用地目錄》的，實行有償出讓方式供地;原使用劃撥土地的企業改制的，須同步辦理土地出讓手續或依法繳納地租;經濟適用房建設用地必須嚴格執行國家立項條件，控制經濟適用房售價，防止開發商以開發經濟適用房為名牟取暴利。

四、結語

社會主義市場經濟的建立，使城市建設和發展進入了一個新的階段，運用市場經濟手段，促進土地市場的發展，對構成城市空間和城市功能載體的各種資源、資本進行聚集、重組和市場化運作，才能實現城市發展資金運作的一種良性循環的態勢。經營土地是經營城市的核心和關鍵，是提高城市綜合競爭力的戰略選擇。所以，把握和運用好土地經濟與把握和運用好經營城市發展的規律是經營城市發展的必由之路，城市要經營好，就必須先經營好土地。只有經營管理好土地，城市政府才能更好地履行建設和管理城市的職能，才能使經營城市的發展獲得更為合理的空間和更加雄厚的物質基礎。

參考文獻：

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