基于多源多維數據的電網公司直屬企業自有不動產審計

周彬

[關鍵詞]多源多維數據 ? ?直屬企業 ? ?不動產 ? ?審計模式

電力行業不動產及相關業務絕大多數情況下屬非企業核心業務，國有電網公司的不動產有相當部分為其直屬企業持有。不少企業往往投入資源與精力較少，管控力度低于核心主營業務領域，忽略了利用存在于內外部信息系統中的多種數據進行精益管理，管理方式粗放，不動產登記、處理程序、合同和協議、持續性動態管理等方面發生問題的可能性較高，易導致合法合規、提質增效、經營方面的風險。在數字化審計背景下，亟需利用信息技術構建一種模式，借助來源于內外部多種信息系統不同描述維度的數據，實現嚴內控、強管理。

一、基于多源多維數據的審計模式

按照《國家電網公司大數據應用指導意見》要求，國網下轄的電網公司基本都實現了信息系統的全業務覆蓋、多業務數據存儲，為數字化審計打下了堅實基礎。上海市電力公司審計中心在對核心業務領域開展數字化審計的基礎上，拓寬審計視角，把非核心業務納入審計范圍，將基于多源、多維數據分析的審計模式延展至直屬企業自有不動產審計領域，進一步發揮其效用并積累全業務領域應用經驗，模式概念如圖1所示。

（一）內部數據源

1.基礎信息維度。獲取各直屬單位不動產電子臺賬。不動產臺賬須包含不動產名稱、產權所屬單位、不動產產證編號、不動產地址、建筑面積（面積）、對應銀行賬戶、當前用途、實際使用單位等主要數據。對于具備條件的單位，抓取不動產權證掃描件電子檔和不動產權證外觀（外立面）照片電子檔。要求被審計單位提供自有不動產管理機構設置及人員配置明細表，包含人員姓名、身份證號、職務崗位等數據。以上臺賬數據將與直屬企業的自有不動產管理信息系統、ERP系統人力資源模塊中的數據進行比對，驗證數據質量。

2.運營狀況維度。調用經濟法律管理系統（以下簡稱經法系統）、財務管控系統、結算系統、ERP系統中的相關數據。從經法系統中獲取的合同數據，如承辦單位、承辦時間，合同名稱、合同內容、內容起止期間，不動產地點，合同價款金額、合同訂立依據等，可與財務管控系統、結算系統、ERP系統中的收、付款數據與憑證比對。以核查租金的及時、足額收取情況為例，通過財務管控系統、ERP系統財務模塊查詢租賃收入明細，穿透明細查詢具體憑證，并與上述經法系統中的數據進行核對，判斷在約定租期內，租金是否按照合同約定價格足額、及時入賬。

3.資產管理維度。調取ERP系統中年度預算數據及OA辦公協同系統中的下達批復文件，結合其他內部系統中的相關數據，從以下三個角度對不動產進行分析。（1）取得或處置不動產的情況。從經法系統、ERP系統、結算系統中獲取交易對方、處置時間、處置損益、處置價格、評估報告影像及批復電子檔、出售時賬面余值、獲取時入賬價值、投資性不動產以公允值計量的時間、相關批復、公允價值評估方式等數據，核實不動產的取得或處分是否合規、合理，是否符合企業利益。（2）保有不動產的情況。例如，核查物業維護事項，可從上述各系統中抓取年度預算中的物業費用（可含安保、清潔、綠化等內容）預算完成情況、物業承接單位、物業合同金額、合同訂立依據等數據。又如，對于不動產改造、小型基建項目進行核查，可以從工程一體化、項目管理系統及上述其他系統中抓取項目名稱、項目編號、項目批復、項目內容及規模、投資金額、實施單位、項目開竣工時間、項目結算時間、金額及依據等數據。（3）閑置不動產的盤活使用情況。可重點核查租賃情況，從上述各系統中抓取不動產出租的租賃面積、租賃合同起止時間、承租人、租賃合同金額及租賃價格、租賃價格評估報告（評估服務方、評估時間）等關鍵數據納入分析。

4.規章制度維度。利用規章制度查詢系統匹配審計事項關鍵字，獲得與被審計事項及事項時間對應的內部規章制度和管理辦法電子檔，執行文字搜索，標記相關篇幅內容，作為審計規則輔助支撐依據。

（二）外部數據源

從企業外部數據源獲得市場租賃價格維度數據。在遠程內部審計中，鎖定與待查不動產同地塊、同類型的不動產，采用Python等高級程序設計語言，同時引用Requests、JSON、XPath等庫，以不動產市場用戶角色，對市面上專業不動產交易服務網站上的相關二手不動產租賃數據進行搜集，組成有限集且具代表性的樣本（數量級根據需要可控制在百萬、千萬量級）。需重點搜集與待查不動產同一地塊、類似屬性、相似用途的不動產租賃掛牌價格等數據，作為輔助參考數據源。獲得數據源后，對其進行數據清洗和數據項整理，依據數據規模采用CSV格式導出或導入輕量級數據庫。在分析階段，將不動產的面積、租賃價格數據做標準化（如歸一化）處理后，使用聚類算法多次迭代計算，獲得不動產樣本的大致面積、租賃價格分類及每類可參照租賃價格的均值、質心。將待查不動產依據條件與上述計算結果進行對比，判斷不動產租賃價格在同地域、同類型不動產中，是否定位于市場合理租賃價格區間內。過高、過低的租賃價格將作為審計工作進一步核查的線索。在后續核查中，還能通過第三方企業資信、工商信息查詢系統了解交易對方的注冊工商信息及法人信息，以判別是否存在關聯交易等情況。

（三）審計模式運用要點

應當指出的是，基于多源多維數據的審計模式高度依賴于所用數據的真實性、完整性、準確性，對被審計單位相關業務的數據質量有一定要求。即便在電力行業內，不同企業的信息化建設推進程度不同，運用水平也不一，對于自有不動產管理這類非核心業務的相關數據保有質量和審計可用性情況更是不同。因此，在使用基于多源多維數據的審計模式時，企業內審部門需根據實際情況進行具體分析，與業務部門、科技信息部門緊密配合，總結出適應本企業的實施措施與技術手段，最大化發揮數字化審計的效果，有力識別與化解企業在自有不動產管理方面的風險。對于部分歷史遺留重要文檔以紙質形式存在的情形，數字化審計無法對業務所有內容進行全覆蓋，現場審計與核實在現階段仍是必不可缺的手段，與基于多源、多維數據審計模式的數字化遠程審計互補。

二、多源多維審計模式在電網公司直屬企業自有不動產領域的運用

（一）案例一：直屬企業D所轄YH路A1號不動產

內審人員查詢經法系統內合同訂立數據及ERP財務系統內租金收入數據，發現該不動產同時存在兩份租賃合同，一份合同備注“作廢”，另一份有效的合同顯示租賃方為G茶葉銷售有限公司，租賃合同簽訂于2014年12月，合同中約定租期為10年，自2015年1月1日至2024年12月31日。租賃價格評估報告影像數據顯示，該房屋租賃價格估價報告由C資產評估服務有限公司出具。經查詢外部系統中社會咨詢機構工商及資質信息，C公司為第三方社會資產評估機構，具備相應的資產評估資質。該估價報告的評估基準日為2013年11月27日，有效期為1年。可見該估價報告在時效上無法作為此次租賃行為的租金定價依據。通過比對不同系統中的相關數據細節，發現了審計疑點。

（二）案例二：直屬企業N所轄FDU路A2號不動產

內審人員查詢內部系統發現，該不動產的租賃定價沒有經第三方專業機構評估和企業內部調查分析，租金價格制定無依據，更未綜合考慮不動產價值、所在地段、租賃市場行情等因素。利用特定算法程序，以不動產租賃市場客戶角色，于2018年某月在某主流不動產交易網站，對該不動產所在的BC地塊內所有掛牌出租、同種用途的不動產進行查詢，搜集到1000—2000數據量的樣本集。對樣本集進行K-means聚類分析，得到特征近似的5個簇群（某次迭代的示意圖如圖2所示），并計算每個簇群的質心和單位面積日租金價格平均值作為參考。待查不動產租賃面積為200平方米，周邊配套條件優越，故以簇團1作為對比參照。調取ERP系統財務模塊內記錄，與經法系統內對應租賃合同的相關數據對比，得出該不動產的當前租金為4.52元/平方米·日，明顯低于簇團1的平均6—7元/平方米·日的出租價格。運用內、外系統數據源，經信息技術處理，分析合同金額、實際收入、市場價格水平，發現了審計疑點。

（三）案例三：直屬企業J所轄LBG路A3、A4、A5號不動產

內審人員抽取經法系統內合同訂立數據及ERP財務系統內租金收入數據，發現2016年J企業與H企業簽訂了為期一年的租賃合同，租賃對象為A3、A4、A5號不動產。在2017年租賃合同到期后，J企業僅就A3號不動產與H企業訂立了租賃協議，ERP系統財務入賬數據反映的租金收入情況與此吻合。內審人員對同地塊、同用途不動產，采集外部系統市場租賃數據進行聚類分析，發現租賃合同鎖定租金價格偏低，在進一步訪問外部系統公眾用戶能夠查閱的街景數據后發現，外部搜索引擎采集的2018年初LBG路街景數據顯示LBG路A3、A4、A5為聯排沿街鋪面，街景照片中鋪面經營方標志為H企業，意味著2016年至2018年初，H企業存在一直占用以上三處不動產的嫌疑，與經法系統內、ERP系統財務模塊內數據矛盾。同時，內審人員查詢外部系統獲取H企業工商信息，將顯示的H企業法人代表名稱與ERP系統內J企業所有曾在冊員工姓名比對后發現，H企業法人代表疑為J企業曾在職員工，表明H企業與J企業有某種聯系，發現審計疑點。

（作者單位：國網上海市電力公司，郵政編碼：200122，電子郵箱：2167766011@qq.com）

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