關于推進山東省養老地產發展的研究

陳珍

摘 要：人口老齡化是社會發展過程中避無可避的問題。老齡化的成因是多方面的，經濟的發展、醫學的進步、生育政策的實行等，種種這些都使得人類年齡出現結構性增長。2019年1月3日中國社科院人口所與社會科學文獻出版社共同發布《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》中指出中國人口負增長時代即將到來，勞動年齡人口的加速減少和老年人口的加速增長，將導致人口撫養比持續提高，老齡化趨勢日益加劇，并且在未來成為常態化[ ]。因此，積極主動應對養老問題，為“銀發大軍”改善養老生活質量，養老地產可以提供一種新的選擇方式。而山東省有一億多人口，老齡化程度高于全國平均水平，與此同時山東的經濟發展水平在全國居于較為領先的狀態，因此，在山東省推進養老地產發展是比較可行的。本文將對山東省養老地產的現狀、需求和發展方式進行分析，旨在為山東省養老地產的進一步推進提供可供參考意見。

關鍵詞：養老地產;模式;探析

1 養老地產概念界定

養老地產是為解決老齡化問題將養老和房地產相結合而產生的一種養老方式，是對房地產市場的一個細分，是客群目標為老年人和準老年人所提供的地產產品。狹義的養老地產是指將養老主題融于普通房地產開發項目之中，以滿足日益增長的市場需求的房地產項目。廣義的養老地產則包括具有居住功能、服務功能的地產產品類型，也包括由此衍生的養老培訓服務業、養老文化業、養老社會制造業等相關產業形態。隨著經濟的發展，人們的養老觀念產生轉變，而家庭結構和功能的弱化、養老機構的供需不足等，都為養老地產的發展提供了空間。

2 養老地產山東省著陸環境分析

2.1 山東省老齡化狀況形勢嚴峻、老齡化加速

國際標準中，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口處于老齡化社會[ ]。

據山東省人民政府新聞辦公室發布，截止2017年，山東省人口為10006.0萬人，60歲及以上老年人口2137.3萬人，占總人口的21.4%，同比增加0.6個百分點，高出全國平均水平4.0個百分點;65歲及以上老年人口達1399.8萬人，占總人口的14.0%，同比增加0.8個百分點，高出全國平均水平2.6個百分點。

城鄉分布：全省老年人口中，城鎮老年人口為1066.83萬，占全部老年人口的49.9%，略低于農村。但隨著城鎮化進程的加快，城鎮老年人口比例將逐步上升[ ]。

因此，山東省老年人口現狀及未來形勢都不容小覷。

2.2 政策環境有利，相關養老產業扶持政策正逐步完善

2013年9月份，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》中明確提出投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和就業、引導公益慈善組織支持等6項政策措施扶持養老地產發展。隨后，國土資源部陸續發文，針對養老地產業，出臺了一系列土地優惠政策[ ]。山東省政府在此之后也持續跟進，2014年《山東省人民政府關于加快發展養老服務業的意見》（魯政發〔2014〕11號），2016年《山東省人民政府辦公廳關于印發山東省養老服務業轉型升級實施方案的通知》（魯政辦字〔2016〕22號），確保推進養老產業化發展。加快養老與房地產、醫療、保險、旅游等融合步伐，大力發展候鳥式養老、旅游養老、農家養老、以房養老、會員制養老等新興業態。2018年2月6日，山東省政府辦公廳發布《山東省人民政府辦公廳關于支持社區居家養老服務的若干意見》，提出要加快推進“互聯網+養老”、加快推進醫養結合。支持有條件的養老機構入住社區，向老年人提供社區居家養老服務。

2.3養老供需矛盾突出，發展養老地產可帶來較大的社會效益及經濟效益

據民政部第四次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查結果顯示，城市中的老年人經濟狀況已逐步提高，購買力大大增強，需求日益旺盛，在這樣的背景下發展養老地產將會推動整個老年產業的快速發展。從社會效益看，伴隨養老地產的發展和相關服務的完善，一定程度上將減少老人無人照顧的情況，社會養老負擔將得到減輕，由養老引發的社會矛盾會明顯減少。從經濟效益看，養老+房地產這一新興模式在一定程度可推動國民經濟持續發展。房地產在過去十年極大的拉動了我國的經濟發展。當前中國經濟正處于轉型升級的關鍵階段，不能再走單純的地產拉動經濟的老路。未來房地產市場各項政策將會更加放眼長遠、服務民生、順應經濟轉型需要。養老地產作為探尋研究適合我國國情、社情的地產發展模式，將養老事業與地產行業有機結合，將很可能形成一個雙贏的局面。

3國內外養老地產模式分析

3.1美國養老地產模式

美國是最早形成養老地產模式的國家之一。其養老地產始于上世紀60年代，主要由政府和社會承擔，并于1981年開始推行家庭醫療補助和社區服務計劃。通過完善法律法規、鼓勵扶持社會力量興辦養老機構、針對老年群體制定適用的福利政策，開設養老院、日間照料中心等養老機構。其核心在于在美國郊區化的延展之下形成以老年人為核心的社區。目前主要有三種模式。

第一種是地產開發商自行持有的持續照護養老社區。典型案例為美國太陽城中心。此種模式通常選址在郊區，住宅搭配康樂會所和戶外運動設施。因有政府扶持的免稅政策，面向老人且在郊區，因此價格并不昂貴。醫療護理主要依賴市政配套，同時允許第三方介入提供家政、保健等服務。收益由一次性銷售收益和公寓、設施等的出租收益組成。因此此種模式適合重資產的大型地產公司持有。

第二種是通過市政、街道合資或非營利組織將傳統社區或養老院進行改造，出租給專業地產運營商運營的退休護理社區。運營商通過收取房屋租賃費和服務費進行經營。這種模式對醫護人員的水平和數量要求較高。老人通過繳納一次性入門費、租賃費和服務費入住，費用按護理需求高低進行劃分，綜合起來高于第一種模式。此種模式對運營公司的信譽和現金流均有較高的要求，因此適合市場口碑良好、信譽度高的大型品牌公司進行管理。

第三種由金融機構（通常為房地產信托投資公司）進行前期投資，由開發商建成后通過凈出租或委托經營的方式出租給運營商。金融機構首先為地產項目提供資金支持，之后為開發商提供退出機制。最終這些地產項目基本由金融機構所持有。凈出租模式是指金融機構將旗下養老物業出租給運營商，每年收取固定租金，該項目所有風險、利潤由運營商承擔。委托運營模式則是金融機構將物業項目委托給運營商，運營商每年抽取營業收入的固定比例作為管理費，風險、利潤不轉移，由金融機構自擔。

在看到美國養老地產市場穩定發展的同時，從其表現中我們也要看到，傳統開發商和運營商利潤微薄有的甚至虧損經營，持續照護和輔助生活設施收益不大的同時費用支出卻很高昂，同時從市政和保險公司可獲得的費用報銷比例也受到嚴格管控。因此在借鑒模式的同時要注意對不足的規避。

3.2日本養老地產模式

日本是世界上老齡化程度較高的發達國家且與我們有著很深的歷史文化淵源，因此，它在應對老齡化方面的經驗值得我們思考。日本養老地產主要由政府出資補貼，民企建設經營。受家庭文化的影響，日本養老傾向于在家中養老，小范圍社區內互動。因此逐漸形成小規模多機能的連鎖服務社區。目前比較有特點的有：

太陽城株式會社。在借鑒美國持續照護社區模式下形成的大型養老地產公司。由100家在日本具有雄厚實力的大型企業共同出資組建。通過自行購入土地開發運營并持有，花園酒店式設計，隨后物業租賃或自持;通過配備專業介護人員，為老人提供終身護理;與醫療機構合作，為老人提供醫療救援支持。因此是定位較為高端的養老地產。

日醫學館。日醫學館是日本大型地產連鎖品牌。通過醫療護理培訓將網點迅速在日本鋪開，之后借助這種模式，成為全國性的擁有醫療、介護和教育三大業務的養老地產物業公司。目前主要通過三部分經營養老地產物業，包括政府投資日醫學館運營的福利性項目，日醫學館全資運營的自費項目以及養老地產物業租賃項目。擁有介護保險的福利性項目，老人只需支付10%的介護費，其余由介護保險提供，但醫療費等介護外費用老人由自行承擔。另一種模式是擁有少量公共設施，向周邊老人提供出租。老人一次僅需提供2-3個月租金入住，但不提供介護服務。日醫學館的養老物業規模一般較小，因此可適應在小型居民區迅速鋪開。

3.3國內可以借鑒的養老地產模式

東方太陽城。東方太陽城是以美國太陽城退休社區為原型，設立在城市周邊的、以老人退休后集中居住為特點，帶有養老特色的地產項目。他與傳統的養老院、福利院有所不同，并非由國家或社會福利創辦，而是由社會或個人集資設立并按企業模式進行管理的地產項目。同時持有住宅及公寓，配備醫療養護設備和醫院并設有各類休閑娛樂場所，供老人根據個人經濟條件和健康狀況進行選擇。

愛晚大愛城是由國家民政部中國社會工作協會牽頭發起的，由世紀愛晚（北京）置業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造的國家“愛晚工程”典型示范性項目。設立在河北省廊坊市，距北京市中心45公里，是河北省環首都綠色經濟圈重點工程。大愛城包括家庭服務、社區照護兼機構養老，其中配套設置養老中心、體育中心、教育中心、休閑養生會所等，為老人提供全覆蓋式養老服務。

北京泰康之家·燕園，燕園是泰康學習美國CCRC持續照護經驗在國內設立的第一家保險企業投資管理的養老社區。由泰康人壽旗下的全資子公司泰康之家投資運營，打造中國高品質醫養連鎖機構。采取期權與現貨兩種方式進行銷售，通過銷售“幸福有約綜合養老計劃”或是選擇入住后根據需求的不同支付不同的入住費用及押金的形式進行入住。針對CCRC模式對老人自理能力的區分為老人提供不同的居住區域，分自理型、協助自理型、專業護理型、記憶障礙型等不同類型的養老公寓從而為老人提供不同程度的生活照護。

武漢合眾優年養老社區依舊是建立在美國CCRC持續照護基礎上的，針對不同年齡階段提供不同選擇的照護系統性服務的一種養老地產形式。是國內首個實物養老保障計劃。采取“保單+實物對接”的形式，為城市中中產階級養老市場提供一種選擇方式。客戶入住費用包括入門費用、每月租金以及日常服務費。合眾人壽提供三種保險產品供客戶選擇并按月繳納保險費用，等到保險合同約定年齡后，客戶可以以較為低廉的價格繳納租金并根據市場情況支付服務費進行入住。

臺灣長庚養生文化村。這種模式是政府將土地作為福利低價劃撥建立，以平價為老人提供居住服務。此項目設立在臺灣桃園縣，離市區不遠并于早晚各提供一班往返臺北的免費班車。戶型提供一室一廳46平與一室兩廳73平兩種選擇。居住人員需滿60歲并持有長庚醫院開出的身體健康證明。小區對面即為醫院，能為居民提供緊急救護并為居民提供全方位的照護服務。老人可選擇租住或是購買入住，但所購房屋不可作為遺產，老人在選擇不住后需將房屋捐贈回村子。其居住費用項包括入住保證金、管理費水電費、其他服務費等。

4. 推進山東省養老地產發展過程中可能的問題及解決思路探析

4.1完善頂層設計，科學引導養老地產發展

合理做好城市規劃，選定合適區域作為推廣養老產業發展的核心區域。充分考慮老年人的生活需求和休閑娛樂方式，選定合適區域進行規劃。針對城市中老年人居住的集中區域加強醫療配套和日間照料中心的建立。

引導推動與國內外專業機構的合作與交流，引導有實力的開發商和保險資金介入養老地產的開發。借助其已有的資本資源和專業優勢，幫助提升我省養老產業的發展水平和發展速度。

完善居家、機構多形式養老體系，延伸養老產業鏈，發展相關服務產品。在吸引外來勞動力的同時促進經濟增長、就業增加，合理分擔我省房地產業過剩的開發量。

4.2降低養老地產介入門檻，緩解行業性資金壓力。

地產行業重資產的運營方式所帶來的資金壓力使得不少企業對養老地產的開發有所駐足。目前，萬科、保利等大型地產商已展開養老產業發展計劃并付諸實施。但未來的盈利走向仍然是困擾企業進入的巨大挑戰。養老地產建設成本高、資金回籠慢使得以盈利為目的的企業無力將過多目光投向這里，同時，建設完成后企業還面臨如何退出及專業養老設施運營和看護團隊持續等長期性考驗。

因此政府牽頭推動，通過稅收優惠、費用減免等政策推動有實力的開發商接洽合作或引導保險資金進入養老地產，使得高負債高周轉的地產企業和手握大量現金流的保險企業可以優勢互補，通過股權合作、股權投資或組建養老產業基金等方式形成戰略合作。或是地方政府成立養老產業引導基金，通過對老社區閑置物業進行規劃轉型，新城區投資新建等途徑，推動社區日間照料中心、診所、康復醫院的建立，推動養老地產發展升級。

4.3區分目標客群，合理選擇養老地產運營模式。

養老地產項目的具體實施，需要對目標客群進行細分，合理確定項目定位。根據定位，結合具體項目資金、資源狀況、環境特點、客群特征，選擇對應的商業模式進行資金運作、規劃設計及合理的后續經營管理模式及可能的退出機制。對于高收入人群，規劃突出環境宜人和管理服務人性化的“高端一站式養老社區”。針對中低收入客群，采用混合式住宅或在普通住宅區配建日托所的方式，建設“中端居家養老社區”。

4.4制定行業標準，保障養老地產健康發展。

目前，養老地產作為一個地產業新分出的熱點產業，在政策標準方面尚不完善。如何統籌在城市規劃過程中增加養老配套功能，對養老社區和社區醫院進行規劃，以及如何制定建設標準，對配套醫療、物業、介護人員數量及水平等來進行規范都還值得商榷。

因此針對養老社區的周邊配套在合理規劃的同時要按規定及時配備，加大對社區醫院的配套支持。對護理服務制定統一的行業標準。對介護人員進行統一的入職培訓并要求持證上崗，在就業方面對護理專業的學生有所傾斜并給予鼓勵政策。對養老地產的后續發展提供保障支持。

參考文獻

[1] 社會科學文獻出版社〔EB/OL〕https：//www.ssap.com.cn/c/2019-01-03/1074956.shtml，2019-01-03

[2] 皮撤（B. Pichat），《人口老齡化及其社會經濟后果》，〔DB/OL〕——聯機網上數據（database online）

[3] 山東省人民政府新聞辦公室〔EB/OL〕，http：//www.iqilu.com/html/shouquan/fabuhui/201805/23/3786.html

[4] 自然資源部網站〔EB/OL〕，http：//www.mnr.gov.cn/

[5] 姜睿、蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012（10）：38-42。

[6] 陳茵.福建省養老地產需求研究[J].集美大學學報（哲社版），2018（7）：85-93。

[7] 馬天月.美國人的養老模式及啟示[J].中國社會工作，2018（10）：46-47。

[8] 葉美英.美國養老地產三種模式及典型案例[J].全球商業經典，2017（9）：82-89.

[9] 吳亞平.加快中國老年服務產業設施建設的投融資政策建議[J].中國投資，2012

[10] 陳英.中國老齡產業發展路徑探析[J].人才資源發展 2011（2）：40-41。